21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 葉麥穗 廣州報(bào)道

“要不要提前還房貸”成為近期熱議話題。不少人曬出提前還貸的經(jīng)歷，聲稱(chēng)省出的幾十萬(wàn)元錢(qián)相當(dāng)于理財(cái)。目前提前還貸的主要原因，是房貸和其他理財(cái)品或者貸款之間的利差。集中在三方面，一是房貸和理財(cái)產(chǎn)品之間的利差；二是商貸和公積金之間的利差；三是房貸和其他貸款之間的利差。

理財(cái)和房貸之間的利差

王潔是提前還房貸的“贏家”之一，她告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，去年她在廣州海珠區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套房，約貸款280萬(wàn)左右，其中60萬(wàn)為公積金貸款，220萬(wàn)為商業(yè)貸款，商貸的利率為5.15%，按揭期為10年，還款方式為等額本息。

“我是從2021年6月開(kāi)始第一次還款，第一個(gè)月還款的金額是23282元左右，其中償還本金1.4萬(wàn)，利息9356元。以此計(jì)算我第一年的貸款利息就超過(guò)10萬(wàn)，這對(duì)于我來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)還是挺重的。后來(lái)年底的時(shí)候，一筆定存到期我就一次性付清了所有的貸款，但6個(gè)多月的時(shí)間付出的利息差不多6萬(wàn)。”

王潔表示本來(lái)提前還貸，還需要給銀行支付一定的違約金。根據(jù)貸款銀行的規(guī)定，放款一年內(nèi)提前還款，需要支付還款金額的1%，1-2年內(nèi)提前還，需要支付還款金額的0.5%，2年以上則不用支付。但是因?yàn)樗倾y行的VIP客戶(hù)，經(jīng)過(guò)申請(qǐng)就免付了這筆違約金。

“主要是剛好有筆錢(qián)回來(lái)。我之前做了一筆3年期的大額存單，利息大概在4.5%左右，到期之后發(fā)現(xiàn)很難再找到更好利息的類(lèi)似產(chǎn)品，多數(shù)產(chǎn)品的年化利率都在4%之下，這個(gè)時(shí)候如果我繼續(xù)再做理財(cái)，和銀行貸款之間的利差超過(guò)了1.15%，肯定不劃算，于是就決定提前還款。去年12月20日結(jié)清之后，我感覺(jué)一下子輕松了不少，畢竟每個(gè)月給銀行9000多的利息不是一個(gè)小數(shù)目。”王潔告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。按照王潔的貸款金額和還款起算計(jì)算，其原本的總利息為61.95萬(wàn)元，提前還款給王潔省下了50多萬(wàn)元的利息。

“普通人每年如果沒(méi)有5%以上的穩(wěn)定投資收益，可以考慮提前還貸。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，他坦言身邊不乏提前還貸的朋友。

公積金和商貸之間的利差

據(jù)了解，目前選擇提前還貸的方式大致有三種，一種是全部提前還款，適合資金充足的人；另外兩種均屬于部分提前還款，但視收入、消費(fèi)需求等會(huì)選擇縮短貸款年限或者降低還款額度等兩種方式。

對(duì)于提前還款的原因，多數(shù)貸款人表示由于前兩年樓市較為火爆，當(dāng)時(shí)為了抑制市場(chǎng)上的炒作行為，銀行不約而同的提高了房貸利率，全國(guó)的房貸利率普遍在4.6%到6%之間，這造成了還貸成本較高，提前還貸就是為了降低成本。

此外提前還款的另外一個(gè)重要原因在于近期合適的投資品不多。開(kāi)年以后，受到美聯(lián)儲(chǔ)“收水”的影響，全球資本市場(chǎng)都出現(xiàn)了較大幅度的回撤，股票和基金都呈現(xiàn)一定程度的浮虧；此外銀行理財(cái)、大額存單等風(fēng)險(xiǎn)較小的固收類(lèi)產(chǎn)品則收益節(jié)節(jié)走低，市場(chǎng)上5%以上收益的理財(cái)產(chǎn)品難覓。常規(guī)投資收益無(wú)法覆蓋房貸利率，對(duì)于理財(cái)小白或謹(jǐn)慎型投資者來(lái)說(shuō)，與其拿錢(qián)存定期買(mǎi)理財(cái)，不如提前還房貸。

林明也是提前還貸一族，他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他采取的是部分提前還貸的方式。“前年為了結(jié)婚買(mǎi)了一套小戶(hù)型婚房，貸款額度在160萬(wàn)左右，采取商貸+公積金的方式，其中商貸的金額大概是100萬(wàn)，不過(guò)我公積金賬戶(hù)上大概可以取出35萬(wàn)，于是辦理好商業(yè)貸款之后，就從公積金賬戶(hù)取出來(lái)，提前償還了商業(yè)貸款一部分。畢竟和商貸相比，公積金的利率要優(yōu)惠的多。”

林明計(jì)算如果按照商業(yè)貸款100萬(wàn)，5.3%的利率，20年等額本息的還款方式，利息高達(dá)62.4萬(wàn)元，如果按照65萬(wàn)的總金額來(lái)計(jì)算，則利息降到了40.6萬(wàn)元，利息下降21.8萬(wàn)元。

其他貸款和房貸之間的利差

各種貸款產(chǎn)品之間的利差也是提前還貸的誘因之一。廣州私人企業(yè)主劉倩告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，自己一套住宅的貸款還剩近50萬(wàn)，由于是二套，利息為5.6%，如果她提前還款之后，再將房屋抵押，抵押貸可以降到3.9%（先息后本），之間就有1.7%的息差。不過(guò)劉倩表示需要提醒的是，這個(gè)優(yōu)惠利率，需要個(gè)人名下有注冊(cè)公司企業(yè)才可以。

除了上述提到的原因之外，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，還有一個(gè)重要的考量因素是因?yàn)槿ツ觊_(kāi)始，多地為了限制炒房，不斷出臺(tái)嚴(yán)控措施，此前一度出現(xiàn)的房?jī)r(jià)突進(jìn)局面得到控制，有些地方的房?jī)r(jià)甚至見(jiàn)頂回落，這讓高杠桿買(mǎi)房的投資人熱情消退。“打個(gè)比方，如果當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)每年漲10%，貸款利率5%，購(gòu)房者貸款購(gòu)房沖動(dòng)就會(huì)增強(qiáng)，愿意增加杠桿。但是如果房?jī)r(jià)不漲，甚至出現(xiàn)回調(diào)，購(gòu)房者這時(shí)候就會(huì)想著收縮杠桿，于是就出現(xiàn)了提前還貸的現(xiàn)象。不過(guò)提前還貸的前提是手頭資金充裕。”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，分享提前還貸的人群多集中在 “80后”和“90后”群體。

一組數(shù)據(jù)也可以看出，今年以來(lái)購(gòu)房者的貸款意愿出現(xiàn)降低。央行2022年2月份金融數(shù)據(jù)顯示，住戶(hù)貸款減少3369億元，其中，短期貸款減少2911億元，中長(zhǎng)期貸款減少459億元。

中長(zhǎng)期貸款以按揭房貸為主，減少意味著當(dāng)月新增貸款金額低于當(dāng)月還款金額。這項(xiàng)數(shù)據(jù)自2007年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

5月13日，央行公布了4月金融數(shù)據(jù)，沒(méi)有公布中長(zhǎng)期貸款，而是將住房貸款從住戶(hù)貸款中單列出來(lái)，這項(xiàng)口徑更直接的數(shù)字減少605億元，同比少增4022億元。住戶(hù)貸款主要包括住房貸款、消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)貸款。

（應(yīng)受訪者要求，王潔、林明、劉倩均為化名）

標(biāo)簽： 要不要提前還房貸專(zhuān)家如果每年有超5%的穩(wěn)定投資收益