作者：子非魚

長沙過去一年，住宅價格和房價，呈現了兩種不同的走勢。

住宅價格，步步為營，不斷慢漲。

公寓價格，久久為功，一個接一個地跌。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

上圖是長沙去年一年新房與二手房價格走勢，即便在下半年，樓市冷場之后，大多數中心城市都開始調整的時候，長沙的房價也沒有停止上漲。

國家統計局最新公布的4月份數據，長沙新房環比上漲0.3%，二手房環比下跌0.5%。直到4月份，長沙的新房還在漲，二手房才轉漲為跌。

而公寓方面，每日經濟新聞最新爆料，長沙的公寓正在組團降價，開啟了虧本甩賣模式。

據不完全統計，近段時間長沙宣傳降價的公寓項目超20個，有項目更是打出“特價房4000元/平起”口號，不斷刷新長沙公寓價格新低。

長沙公寓，其實去年下半年開始就進入了持續下跌過程。在樓市冷場之后，住宅價格雖然堅挺，公寓價格卻一瀉千里。

去年9月份，長沙公寓價格開始大跳水。時代財經當時披露：

“雨花區的金地鉑悅價格已從2020年的萬字頭下調到5888元/平方米起。岳麓區的北辰時光里，2020年11月單價最高1.5萬元/平方米，6月份跌到了8400至9200元/平方米，如今最高封頂只要8000元，跌幅高達46.7%。

同樣位于岳麓區的金茂建發泊悅6月份的價格還是12700元至13000元/平方米，現在最低可以做到7288元/平方米，跌幅高達43.9%?！?/strong>

此外，開福區的綠地V島，跌幅也超過20%。整個長沙核心五區的公寓，價格整體下跌了5%，其中雨花區跌幅最大，達到了13%，開福區也跌了11%。

同樣是冷場，長沙為何住宅強勢上漲，公寓卻不扛揍？

長沙的住宅扛揍，主要是長沙至全國為數不多的樓市沒有啥泡沫的城市。

過去多年，長沙一方面依靠強硬調控，另一方面依仗著市場合理的供需調節，將房價控制得非常不錯。

盡管其房價也是一直在漲，但沒有出現其他中心城市那般動輒翻倍的漲幅，且房價漲幅遠遠低于GDP增速和人均可支配收入增速。到目前，長沙整體均價也不過1.2萬元左右，在中心城市中，屬于倒數。

房價雖然上漲，但大幅跑輸了GDP和收入，最終讓長沙登上了最幸福城市的寶座，因為在重點城市中，長沙的人均可支配收入最低，只有6.2。

也即一個在長沙拿著平均薪酬的人，在長沙買一套平均大小的房子，只需不吃不喝6.2年即可。這與深圳的40年，北上廣廈的30年左右相比，有云泥之別。

正因如此，長沙樓市基本沒有泡沫。沒有泡沫的城市，抗擊打能力才最強。長沙人民也明白這一點，所以即便市場寒冷，只要有實力購房，基本不會猶豫，才有了長沙住宅價格的堅挺。

長沙的公寓為何不抗跌？因為存在三個誘跌因素。

第一，公寓本身相比于住宅，存在諸多短板。

比如產權只有40年。而且住宅產權到期可以自動續簽，但公寓到期，那就不一定了。

再比如不帶學位，水電費比住宅高，交易的稅費種類多，且稅率高。這些相比于住宅最致命的短板。

唯一的看似比住宅有優勢的地方，就是不限購，但首付高，一般都要50%的首付。

正因如此，同一片區的公寓單價要比住宅低很多，一般只有住宅價格的60%左右。

完全可以理解，相比之下短板那么多，就只能打價格優勢了。

第二，長沙公寓價格虛高。

正如上面所說，公寓相比于住宅存在諸多短板，所以價格一般比住宅低很多，然而長沙的公寓，卻很例外。

在去年三季度長沙公寓還沒有引發跳水之前，長沙的公寓價格基本與住宅價格并肩而行。

長沙公寓是2021年9月份拉開下跌大幕的，8月份時，根據湖南中原地產數據研究院披露：

“8月份長沙5區住宅價格一手商品住宅成交均價為12578元/平方米，在中部六省會中墊底，而同期的5區公寓價格為12286元/平方米，公寓居然和住宅價格相平?！?/strong>

長沙的住宅沒有問題，有問題的只能是公寓，虛高太多，當時，本號就預測，長沙的公寓，擁有至少40%的下跌空間。

如今回過頭來看，我錯了，如今長沙不少公寓的價格，相比于去年8月份，已經跌去了一半左右。

第三，讓人瞠目結舌的庫存。

短板和價格虛高之外，最大的誘跌因素，是公寓驚人的庫存量。

去年八月份，本號曾梳理過長沙的公寓庫存數據，整體去化周期，長沙核心5區公寓的去化周期均在24個月（兩年）以上，其中芙蓉區的去化周期更是達到了驚人的93.1個月（7.8年）。

制圖：城市財經

去年下半年樓市整體冷場以來，無論是住宅還是公寓，消化周期又拉長了不少。

湖南中原數據披露，截至今年4月底，長沙的公寓庫存量持續突破歷史最高水平，超過476萬平方米，去化周期增加至46.8個月，約4年。

天量的庫存，虛高的價格，焉能不跌？

住宅和公寓庫存高企，是當下包括很多中心在內普遍存在的問題，其中又以公寓為甚。

根據本號此前梳理過的城市來看，除了長沙，沈陽、昆明的公寓庫存同樣高得嚇人。

截至2021年6月底，沈陽公寓存量為254萬平方米，其去化周期達到了95個月。

銳理數據顯示，截止到2021年11月，昆明商業物業庫存面積697萬平方米，去化周期高達14.94年。

這三個城市如此，其他同級別的城市，能好到哪兒去？

這就是為何，我一直奉勸大家最好不要買公寓的原因。

盡管去年湖南省對下轄的城市開啟了全面去非住宅房屋庫存的行動，今年4月份長沙市也發布了推動非住宅物業去化的文件，昆明不久前也發布了系統性文件推動商業物業去庫存。

然顯然已經晚了，來不及了，長沙公寓依舊跌跌不休的現狀，基本已經宣告了對非住宅物業去庫存的失敗。

如今的環境下，住宅都難賣，遑論公寓。