為避免土地流拍，多個熱點城市在今年集中供地中下調了房企拿地門檻，并調低了部分地塊起拍價。

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近日，鄭州2022年首批集中供地落幕，其中有兩宗地塊為二次掛牌出讓，掛牌價均較上次有所降低。例如，鄭政出〔2022〕3號地曾于去年第二輪供地中掛牌出讓，但最后在拍賣前終止出讓，此次重新掛牌，起拍價由10.73億元降為8.33億元，下降了2.4億元；此次北龍湖4號地塊曾于去年第三輪供地中掛牌出讓，出讓總價由14.95億元下調為13.6億元，起拍樓面價從13246元/平方米調低至12050元/平方米。

鄭州并不是個例，北京、廈門、重慶、武漢以及合肥等城市今年集中供地中的“回爐”地塊，再次掛牌后底價均有所下調。

“當下市場銷售承壓，房企因資金趨緊而拿地動力不足，多個熱點城市調低二次掛牌地塊起始價，說明當地市場熱度依然偏低，地方政府通過調整地價可以給房企留出更多的利潤空間，帶動房企拿地積極性。”一位房地產行業分析師向記者表示。

對于地價下跌是否會傳導至房價端，58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，一般來說，地價對當下的房價影響更為直接，如果地價下降，很有可能造成地塊周邊在售新房以及二手房價格同步出現變動。

部分“回爐”地塊起拍價大幅下調

自去年下半年以來，房地產市場持續低迷對地方財政收入的沖擊逐步顯現，多地去年二批次及三批次集中供地出現撤牌或流拍，土地財政壓力加大。

為穩定土地市場，今年多個熱點城市對此前撤牌或流拍地塊，采取了下調地價等措施。

其中，北京在去年第二輪集中供地中，出現大量延期出讓地塊，有部分地塊在今年重新掛牌，且起拍價大幅下調。例如，朝陽區十八里店朝陽港685、694號地塊去年分別掛牌，起拍總價分別為21.3億元和26.1億元，合計達到47.4億元。上述地塊在今年第二輪集中供地合并為一宗出讓，平均樓面價從54953元/平方米降至44982元/平方米，每平方米降幅高達近一萬元。

而北京朝陽區孫河鄉前葦溝003號地塊，出讓底價也由去年的27.1億元降至19.2億元，總價下降7.9億元，樓面價由61825元/平方米降至43801元/平方米。

與此同時，福州今年二批次成交的晉安湖公園2022-18號地塊，曾在首輪土拍中撤牌，本輪供地重新掛牌后，起拍價從32.51億元降至24.56億元，起拍樓面價從29973元/平方米降至22644元/平方米。

廈門今年首輪集中供地成交的思明區2022P03地塊和集美2022JP03地塊，均為去年第三輪集中土拍流拍地塊，本次重新掛牌后起拍價均有所下調。以集美地塊為例，起拍價由6.9億元降為5.6億元，起拍樓面價由26236元/平方米下調至21293元/平方米。

此外，武漢今年首輪集中土拍推出的青山區P(2022）007地，亦為去年第二輪集中土拍的“回爐”地塊，原出讓底價為38.43億元，本次出讓底價降至29.39億元，起始樓面價由18000元/平方米降至13766元/平方米，降幅高達24%，但該地最終依然因無人報名慘遭流拍。

濱江集團董事長戚金興今年5月公開表示，公司今年拿地的利潤率整體高于去年。“濱江在杭州競得11塊地，根據投資部的測算，收益高低略有不同，平均凈利潤在8%左右。”去年其曾表示，在杭州集中拿地利潤僅有1%-2%。

對于地價下降如何影響房價，中指研究院分析師表示，部分土地出讓價格的下調并不是整體土地價格的下降，在當下的房地產銷售背景下，少數地塊出讓價格下調，短期內不會對房價產生明顯影響。

“地價下調并不代表著未來新房上市后價格也會同步下調，新房價格依然是受其上市時的市場環境影響，房價高低也會隨彼時的市場熱度產生相應的變化。”張波告訴記者。

今年集中土拍成交斷崖式下滑

隨著鄭州集中土拍于6月22日結束，22城今年首輪集中土拍也正式收官。雖然多數城市土拍門檻較去年第三批次進一步降低，但受樓市成交復蘇不及預期、房企拿地態度謹慎等因素影響，22城首輪集中土拍成交斷崖式下跌。

據數據顯示，今年22城首輪集中供地共成交地塊296幅，總土地出讓金近5000億元，較去年首批次成交金額縮減超50%，涉宅用地成交面積則不及去年首批次的40%。

此外，在今年舉行首輪集中供地的22個城市中，有16個城市首拍溢價率不到5%，有14個城市遭遇流拍，其中天津流拍率最高，達到83%，而沈陽、濟南、長春等地供地熱度也比較低。

”樓市成交復蘇進程緩慢，房企拿地態度越發謹慎，民企投資幾乎停滯，導致22城首輪供地競拍熱度跌至谷底。”業內人士表示。

“國企、央企是今年土地市場的頂梁柱。”專家表示，前5月全口徑銷售TOP50拿地金額中，國央企占比達到74%，優勢明顯。而民企則近乎“隱身”，僅有一些區域深耕的房企表現較為突出，如濱江等。

業內人士認為，進一步放松土地競拍規則，將成為接下來各城市，尤其是土地財政壓力較大城市的選擇。

據悉，目前重點城市二輪集中土拍已經開啟，南京、廣州、成都等城市均進一步放松了競拍規則。

在銷售沒有本質改善情況下，下半年房企發力點還是在銷售和回款上，而不會放在投資上，拿地企業將延續以央企、國企、地方城投平臺為主的格局。

“由于多數房企上半年銷售回款不及預期，因而接下來的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態。各地土地市場冷熱分化也將進一步加劇，樓市韌性較強的一二線及強三線城市土地成交規模或迎來周期性回升，而樓市疲軟的城市地市很難走出低谷期。”上述專家稱。

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