“不是你想搖就能搖，不是你能搖就能中。”從2020年下半年開始，劉宇（化名）就堅持搖“紅盤”，經(jīng)歷過“萬人搖”的大場面，也搖過蕭山的剛需小筍盤，可惜都做了“陪跑”。

“強二線”城市杭州的樓市在近三年來可謂是跌宕起伏，牽動著購房人的神經(jīng)：新房市場從“萬人打新”到“流搖”，轉(zhuǎn)而進入“冷熱分化”；二手房市場則是從“火熱”到“熄火”，再到“回溫”。

(資料圖)

今年5月17日，杭州發(fā)布新政針對二手房交易放寬了購房條件。“5·17新政”出臺一個多月，疊加新的利好政策，杭州樓市的真實狀況如何？

業(yè)內(nèi)人士稱，剛需客群買二手房，改善客群搖新房，這是當下杭州樓市的特征。圖/IC photo

拼運氣、拼社保，杭州迎來年內(nèi)“紅盤潮”

報名超4000組、中簽率5.4%、社保門檻“頂格”……今年6月底，杭州迎來了今年首個紅盤潮。

6月27日，位于杭州江河匯板塊的熱門樓盤杭州國際金融中心公布登記搖號結(jié)果。據(jù)該項目的《意向登記入圍名單公示》顯示，該項目共有4300戶入圍，其中高層次人才家庭342戶，無房家庭866戶，普通家庭3092戶，而該項目此次推出的房源共232套，總體中簽率5.4%。

4300戶入圍家庭追逐232套房源，競爭十分激烈。根據(jù)杭州在去年8月出臺的新房搖號規(guī)定，如購房意向人數(shù)與房源數(shù)比例等于或超過10:1，將按照人才類別和社保繳納時間排序入圍。那么，對于無房家庭、普通家庭來說，杭州國際金融中心入圍最低社保月數(shù)為197月。

“16年又5個月，對于我這種‘社保幼子’來說，根本連想都不用想。這種就是‘拼老’，靠家里老人的社保年限才夠格。”劉宇如是說。

杭州國際金融中心為什么如此火爆？據(jù)新京報記者了解，該項目位于杭州上城區(qū)錢塘江與京杭大運河交匯處，限價之下，該項目精裝均價為69800元/平方米。而附近的萬科大都會、中海御道二手房售價為10萬元/平方米-12萬元/平方米。

杭州本土房企從業(yè)人士林躍（化名）告訴記者：“杭州國際金融中心的火爆反映了杭州新房市場一直以來的特征，就是一、二手房倒掛，地段越好，倒掛得越嚴重，搖號越火爆，中簽率越低。但是，在一些近郊板塊，比如富陽、臨安等，搖中新房并不難。”

除了杭州國際金融中心外，即將入市的改善樓盤新世界·江明月朗園、海潮望月城的情況也如出一轍，均是因為限價下的“利差”吸引了手握“房票”和鈔票的高端改善人群。

“這一波紅盤潮和2020年初的‘萬人搖’是有區(qū)別的，這波紅盤潮集中在個別樓盤。在錢江新城、未來科技城等板塊，此類新盤出來就是秒清，但是在其他區(qū)域，比如富陽、臨平、大江東等板塊，新盤都是賣不完的。”林躍表示，杭州全民搶房的時代已經(jīng)結(jié)束了，新房市場冷熱分化進一步加劇。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，杭州新房成交還是處于降溫態(tài)勢。今年5月，杭州新建住宅成交4787套，同比下降85.9%；成交面積58.63萬平方米，同比下降85.1%。

對此，中指研究院浙江分院常務副總高院生表示：“‘5·17新政’出臺后，購房者參與搖號的積極性提高了，比如杭珹未來中心、龍湖天瑄城等項目在新政后的中簽率均低于新政前。從這個角度來講，此次新政對于新房市場的預期改善起到了一定的作用，但目前杭州整體新房市場仍然處于區(qū)域分化的局面。”

另據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的百城價格指數(shù)，今年1-5月，杭州新建住宅價格保持平穩(wěn)運行，但同比漲幅呈現(xiàn)收窄趨勢。其中，5月，杭州新建住宅價格為29149元/平方米，同比增長1.46%。

58安居客房產(chǎn)研究院張波認為，杭州一、二手房價倒掛現(xiàn)象值得關(guān)注，通過新房限價的方式的確有利于穩(wěn)定房價，但也容易引發(fā)市場上搶房的行為，由于一、二手房明顯價差無形之中也會激發(fā)市場投機炒作現(xiàn)象的產(chǎn)生，后續(xù)在政策調(diào)控上可以針對性優(yōu)化，以滿足更多人合理的購房需求。

二手房市場回溫，“剛需”在跑量

“陪跑快兩年，搖新房太累了，我最近已經(jīng)在看二手房了。對于我這種只有四年社保的購房者來說，新房市場的熱盤、好盤基本沒什么機會。”劉宇感慨地說。

劉宇將目光投向二手房后發(fā)現(xiàn)，杭州二手房市場也發(fā)生了新的變化。今年5月17日，杭州發(fā)布的樓市新政針對二手房放寬了購房條件。其中，對落戶杭州未滿5年的戶籍家庭取消原“在購房之日前2年起在杭州限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月”的規(guī)定；對非杭州戶籍家庭，將原“在購房之日前4年起已在杭州限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿48個月”的規(guī)定，調(diào)整為“在購房之日前1年起已在杭州限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿12個月”。

“此次杭州新政力度很大，主要是針對二手房限購的松動，尤其是非戶籍購房門檻降低到1年社保或個稅，對于杭州這個近幾年人口凈流入量頗大的城市來說，此次二手房限購的放松會快速釋放出一批潛在購買力，對于杭州樓市熱度回升將起到重要作用。”張波說。

事實上，“5·17新政”有效刺激了杭州二手房市場。杭州官方主辦的透明售房網(wǎng)統(tǒng)計顯示，在“5·17新政”出臺后的一個月，杭州主城八區(qū)二手住宅成交套數(shù)達到5143套，環(huán)比上漲112%。

對此，高院生向新京報記者表示：“從數(shù)據(jù)層面看，受網(wǎng)簽滯后影響，杭州新政出臺后兩周內(nèi)二手房成交量增長并不明顯，等到第三周以后二手房周度成交基本維持在1500套左右，相比新政前的二手房周度成交基本處于500-900套，環(huán)比明顯提升。但相較去年同時期水平，目前杭州二手房成交規(guī)模依然處于同比下滑的狀態(tài)，預計后續(xù)杭州二手房市場可以維持目前的熱度，但難以達到去年的水平，整體規(guī)模趨于穩(wěn)定。”

從二手房掛牌情況來看，杭州二手房的掛牌量在“5·17新政”出臺后開始明顯回升，根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年5月，二手房掛牌量環(huán)比增加43.44%，掛牌價格環(huán)比上漲0.81%。

值得一提的是，雖然“5·17新政”對二手房成交起到了立竿見影的效果，但是從成交結(jié)構(gòu)上看，今年5月，杭州二手房成交總價低于300萬元的占比超過六成，戶型為90平方米以下的房源成交占比超過六成，這意味著剛需客群正在成為二手房成交的主力軍。

“剛需客群買二手房，改善客群搖新房，這是當下杭州樓市的特征。對于曾經(jīng)在高點入手二手房的房主，尤其是買了市區(qū)內(nèi)熱點板塊的二手房，從心理上是不愿意降價的。每個房主都想高價賣，但是面臨著‘一、二手房利差’，購房人又不愿意去當‘接盤俠’。”林躍稱。

新京報2022年7月5日產(chǎn)經(jīng)周刊《樓市“測溫”》。

新京報記者 徐倩

編輯 武新 制圖 陳冬 校對 張彥君

標簽： 杭州限購松綁 二手房跑量、紅盤再現(xiàn)