土地是房企生存發(fā)展的重要“儲備糧草”。當下，一方面受限于市場新形勢下資金承壓、去杠桿壓力等原因，房企布局三四線城市投資越發(fā)謹慎；另一方面，在市場下行和集中供地催化下，房企更傾向在利潤高、抗風險能力強的核心一二線城市進行土地儲備。

三四線土地成交規(guī)模同比降21%，百強投資比例降至低點

2021年至今，三四線城市土地成交規(guī)模一路走低。從市場、企業(yè)層面均可看出，當前三四線城市正面臨被房企逐步調整出投資重心的局面。市場不景氣、庫存高、需求透支嚴重或成主因，而資金壓力則加速了房企撤離的步伐。

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上一輪房地產上漲周期中，在棚改貨幣化安置、政策寬松等因素刺激下，三四線城市經歷了一波普漲行情，尤其是強三線城市樓市十分火熱。三四線城市土地是民房企布局重心，也成為土地市場的中堅。

克而瑞數據顯示，2017-2021年期間，盡管市場熱度有所下滑，但三四線城市成交面積占全國土地成交比例始終維持在75%以上。

隨著政策、市場變化，三四線城市土地熱度急轉直下：從成交建筑面積來看，2020年之前，三四線土地成交規(guī)模始終保持正增長，在2017、2018形成一個土地出讓高峰，但在2021年卻迎來發(fā)展拐點，成交建筑面積僅為17.49億平方米，增速首次為負，同比下跌21%，土地成交金額為3.47萬億元，同比下降14%。

諸多房企在2017年、2018年的一波三四線市場行情中踩準了市場節(jié)奏，收獲頗豐。

據克而瑞數據，2018年百強房企在三四線城市拿地面積占比接近60%。對比各房企2018年新增拿地單位貨值和2018年銷售均價，有50%的房企單位貨值較銷售均價下降，印證了即使三四線城市熱度在衰退，仍有半數房企投資仍在下沉。

從2018年四季度開始，棚改衰退效應漸顯，部分三四線市場降溫顯著，房企開始收縮低能級城市投資力度，逐步回歸二線城市。

數據顯示，2018年四季度，典型房企在二線城市投資拿地建筑面積占比已基本與三四線持平。隨后三年，三四線占比已經降至50%左右，較2017年下降近8個百分點。

2021，三四線城市的土地市場“先熱后冷”，上半年土地市場的平均溢價率維持在20%左右，要高于2020年。但進入下半年，土地平均溢價率下降至8%，第四季度僅有4%，降至歷史新低。

三四線城市土地市場不斷下探一直延續(xù)到2022年，土地平均溢價率僅有3.6%，環(huán)比下降0.8個百分點，同比降幅更為突出，達到14.4個百分點。

截至2022年5月末，投資策略異常謹慎的百強房企將84%的投資金額集中在了重點22城，22城以外城市布局占比僅為16%，多以佛山、常州、東莞等發(fā)達城市群中的熱點三四線城市為主。

長三角、珠三角的三四線樓市更具吸引力

自2021年三四線樓市顯現(xiàn)投資退潮以來，百強房企卻打出了“差異牌”，重倉長三角、珠三角部分熱點三四線城市。

2018年以來，房企在長三角投資占比持續(xù)增加，2021年，長三角區(qū)域土地投資占比達到62%，較2020年增加9個百分點，較2018年更是大幅提升15個百分點。

此外，百強房企在珠三角區(qū)域投資占比一直穩(wěn)定在25%左右，變化幅度不大；但在中西部、環(huán)渤海區(qū)域的三四線投資占比卻持續(xù)下滑。

具體到城市層面，有7個城市連續(xù)4年占據百強房企三四線投資金額TOP10榜單，其中包括溫州、佛山、南通、嘉興、徐州、無錫和常州，大部分為長三角區(qū)域熱點城市，佛山則位于珠三角區(qū)域。可見，三四線城市所處區(qū)位，以及與周邊核心城市關聯(lián)度是吸引房企投資的重要因素。(中新經緯APP)

作者：

謝楊春 克而瑞研究中心研究總監(jiān)

吳嘉茗 克而瑞研究中心研究員

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