本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉子琪 張汀雯

自6月30日江西景德鎮(zhèn)的強(qiáng)制停貸告知書刷屏社交媒體后，多地都陸續(xù)出現(xiàn)了業(yè)主欲“停貸”現(xiàn)象，不少爛尾樓業(yè)主開始聯(lián)合起來：“不交樓就不還錢。”

(相關(guān)資料圖)

從抱團(tuán)“停貸”所涉及的城市來看，目前已經(jīng)涉及安徽合肥、河南鄭州、湖北武漢等十余個(gè)城市。

房企擺爛，收房無期。對(duì)于業(yè)主來說，選擇“停貸”也是無奈之舉。

7月13日，河南鄭州中能大都薈業(yè)主方女士向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，業(yè)主們基本上都是貸款購房，目前大部分人在準(zhǔn)備強(qiáng)制停貸的事宜。“我們也是迫不得已才選擇這條路，希望可以讓相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行負(fù)起責(zé)任。”

同日，北京京尹律師事務(wù)所某律師接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)提醒稱，停貸后購房者會(huì)面臨幾種風(fēng)險(xiǎn)，包括收到銀行催收電話、名下資產(chǎn)被凍結(jié)拍賣、個(gè)人上征信黑名單等。

浦發(fā)銀行工作人員則告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，對(duì)于那些爛尾樓盤的合作銀行來說，他們的錢款已經(jīng)打入了監(jiān)管賬戶，業(yè)主停貸會(huì)帶來相當(dāng)大的損失。“如果樓盤一直爛尾，銀行也無房可抵債，對(duì)銀行來說是很大的損失。”

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意停貸之路不好走

在簽定購房合同八個(gè)月后，方女士購買的河南鄭州中能大都薈停工了，至今已有半年多。

“合同上是2023年12月交房，現(xiàn)在只剩下不到一年半，還要減去冬天環(huán)保停工的時(shí)間，目前房子都沒封頂，可見在規(guī)定時(shí)間內(nèi)是無法交易的。”方女士稱，“我們業(yè)主通過街道辦、房管局、12345都進(jìn)行過投訴，沒有任何有效措施讓開發(fā)商復(fù)工，并且該樓盤出現(xiàn)過農(nóng)民工討薪的現(xiàn)象。”

方女士表示，目前可以聯(lián)系到置業(yè)顧問，但對(duì)于相關(guān)問題對(duì)方通常是一問三不知，而且離職率非常高，有很多業(yè)主已經(jīng)換了幾個(gè)置業(yè)顧問。“聯(lián)系不到房地產(chǎn)開發(fā)商，能聯(lián)系到的開發(fā)商相關(guān)方則是問他什么都說‘保密’，不予告知。”

在項(xiàng)目停工、爛尾風(fēng)險(xiǎn)增加下，選擇停貸似乎是迫不得已的選擇。方女士在接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，業(yè)主們基本上都是貸款購房，目前暫未和銀行方面溝通，但是大部分都在準(zhǔn)備強(qiáng)制停貸的事宜。

對(duì)于強(qiáng)制停貸可能會(huì)影響征信一事，方女士表示這是必然事件，“我們是迫不得已才選擇這條路，與其錢房兩空，不如搏一搏，希望讓相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行負(fù)起責(zé)任。”

當(dāng)問及是否會(huì)考慮以訴訟的方式停貸時(shí)，方女士則稱，要看后續(xù)發(fā)展。

同日，西安世茂璀璨傾城二期某業(yè)主向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，前日（7月12日）業(yè)主發(fā)起了停貸告知函聯(lián)名簽印行動(dòng)。“和銀行溝通也沒用，他們怎么可能讓你停呢？”

事實(shí)上，不管是個(gè)人停貸也好，抱團(tuán)停貸也罷，能勝的機(jī)率并不大。

北京京尹律師事務(wù)所某律師向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，房貸是業(yè)主個(gè)人與銀行之間的借貸關(guān)系，也是民事關(guān)系，開發(fā)商是擔(dān)保人，抵押資產(chǎn)是購房者購買的房屋，雖然開發(fā)項(xiàng)目可能因?yàn)楦鞣N原因?qū)е峦９ぃ菢I(yè)主與銀行之間的借貸關(guān)系還是存在的。“停貸后購房者會(huì)面臨幾種風(fēng)險(xiǎn)，包括收到銀行催收電話、名下資產(chǎn)被凍結(jié)拍賣、個(gè)人上征信黑名單等。”

湖南某律師事務(wù)所資深律師也告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，簽訂貸款合同時(shí)，商品房往往是抵押物，但如若樓盤爛尾，業(yè)主停貸，業(yè)主成為被執(zhí)行人，由于抵押物只是優(yōu)先受償，受目前市場情況影響，有其他的執(zhí)行物存在的話銀行未必會(huì)執(zhí)行該不好出售的商品房。“除非是簽訂購房合同的時(shí)候銀行有過錯(cuò)，沒有盡到放貸的審查義務(wù)，或者是銀行與開發(fā)商有串通，明知開發(fā)商資金斷裂還依然發(fā)放貸款，業(yè)主才有可能勝訴。”

令業(yè)主們看到希望的是，今年2月，浙江嘉興出現(xiàn)了全國首例“業(yè)主購買爛尾樓可不還房貸”的判決。

截圖來源：浙江法院網(wǎng)

具體來看，2014年，上海的許先生向銀行按揭貸款392萬元購買了一處房產(chǎn)，但該樓盤開發(fā)至第三年因開發(fā)商資金鏈斷裂，項(xiàng)目由此停工；2018年底，開發(fā)商正式向法院提交破產(chǎn)清算申請(qǐng)，經(jīng)破產(chǎn)管理人調(diào)查，涉案樓盤未竣工驗(yàn)收，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，隨即書面通知許先生解除其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同。

之后許先生因無法再取得房屋所有權(quán)而停止向銀行支付月供。2020年，放貸銀行對(duì)許先生提起訴訟，許先生一審敗訴，于是提起上訴，今年2月，二審宣判，許先生勝訴，無需再向銀行歸還剩余貸款。

但是，這次勝訴案例并不適合所有遇到爛尾問題的業(yè)主。

在業(yè)主、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條中，業(yè)主在選擇貸款的時(shí)候，對(duì)應(yīng)的雙方即是業(yè)主與銀行。那么，業(yè)主強(qiáng)制停貸的行為主要是針對(duì)銀行，給銀行施加壞賬的壓力。

而“嘉興案”中并沒有發(fā)生債務(wù)轉(zhuǎn)移，該案中開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)清算階段，沒有財(cái)力退還給銀行和許先生房款，這屬于開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)的債務(wù)，住房合同和借貸合同同時(shí)取消。

而多數(shù)情況下，《商品房買賣合同》被解除，開發(fā)商應(yīng)該把錢退還給購房者，不會(huì)直接返給銀行，這相當(dāng)于債務(wù)轉(zhuǎn)移，購房者就應(yīng)該履行向銀行歸還貸款本息的義務(wù)。

7月13日，針對(duì)業(yè)主集體停貸一事，上海市光明律師事務(wù)所律師付永生、上海尚法律師事務(wù)所律師唐震東共同發(fā)布了法律分析。該分析中稱，“在沒有依法解除擔(dān)保貸款合同的情況下，如果銀行不存在違反監(jiān)管規(guī)定，買受人以聲明方式明確表示停止還貸，即以聲明方式明確表示不履行還款義務(wù)或者真的不還貸，就均屬于違約行為。”

停貸誰該負(fù)責(zé)？

7月13日，某國有行工作人員對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，銀行放款的錢是先到監(jiān)管賬戶上，開發(fā)商要提取款項(xiàng)，必須根據(jù)相關(guān)合同上規(guī)定的工程進(jìn)度，以及住建局的審批，經(jīng)歷一系列手續(xù)才能取得部分款項(xiàng)；至于具體進(jìn)展到什么程度可以提取多少錢，對(duì)不同的開發(fā)商要求也會(huì)不同，不同的時(shí)期要求也會(huì)有所不同。

同日，時(shí)代財(cái)經(jīng)就相關(guān)問題向浦發(fā)銀行咨詢，其工作人員透露，房地產(chǎn)開發(fā)商往往會(huì)合作多個(gè)銀行同時(shí)向購房者發(fā)放貸款，由一家開發(fā)貸銀行做監(jiān)管，其他的合作銀行在購房貸款手續(xù)完成之后就將錢款打入監(jiān)管賬戶里。

那么，監(jiān)管賬戶里的資金如何流出？華南某房地產(chǎn)開發(fā)商工作人員對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，房地產(chǎn)開發(fā)商從監(jiān)管賬戶取款需要一個(gè)資金解控流程，這個(gè)流程涉及到稅務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)辦事處，由開發(fā)商核算應(yīng)該付多少錢，經(jīng)過審批再到稅務(wù)和開發(fā)辦簽字，之后就可以將款項(xiàng)支付到施工單位的指定付款賬戶。

該工作人員認(rèn)為，監(jiān)管方面的責(zé)任應(yīng)該歸屬于銀行以及住建局、開發(fā)辦的相關(guān)部門。

其告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，一般來說，房子需要建設(shè)到一個(gè)預(yù)售節(jié)點(diǎn)才可以開始售賣，比如30層的房子建到8層、10層就開始預(yù)售，售賣之后，銀行會(huì)將業(yè)主的貸款一次性放款到監(jiān)管賬戶。“如果要建筑封頂才能獲得款項(xiàng)的話，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)成本增加，融資難度加大。而監(jiān)管賬戶的款項(xiàng)一般直接用來支付工程款或是交稅，所以監(jiān)管賬戶的款項(xiàng)一般是流向施工單位或是稅務(wù)方面。”

該工作人員也向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，這個(gè)過程中不排除開發(fā)商與施工單位串通的可能。“比如本來只用付給施工單位10萬，可以說要付30萬，多的施工單位又轉(zhuǎn)給開發(fā)商。但這種情況很難查。”

而上述浦發(fā)銀行工作人員則稱，如果開發(fā)商提前拿到監(jiān)管賬戶里的錢款，其他合作銀行是很難監(jiān)管的，這是監(jiān)管銀行監(jiān)管不到位的問題。“并且，對(duì)于其他合作銀行來講，由于他們的錢款已經(jīng)早打入了監(jiān)管賬戶，業(yè)主停貸會(huì)帶來相當(dāng)大的損失。如果樓盤一直爛尾，銀行也無房可抵債，對(duì)銀行來說也是很大的損失。”

據(jù)了解，我國商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款必須要遵守《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡稱“《通知》”）的規(guī)定。該《通知》要求各商業(yè)銀行對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。同時(shí)《通知》第四條規(guī)定，“為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。”

但是，有些銀行為了搶占市場份額，放寬了對(duì)開發(fā)商的各種限制，一定程度上助長了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱傾向，導(dǎo)致爛尾樓情況屢屢發(fā)生。而對(duì)于銀行來說，業(yè)主強(qiáng)制停貸后由此可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)也在增加。

此外，如果只是一、兩個(gè)樓盤的業(yè)主強(qiáng)制停貸，對(duì)銀行的影響還在可控范圍內(nèi)，但若全國范圍內(nèi)因爛尾強(qiáng)制停貸的樓盤業(yè)主不斷增加，銀行又該怎么辦？

付永生與唐震東表示，銀行如果監(jiān)管不力，根據(jù)《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第48條規(guī)定，銀保監(jiān)局可以對(duì)銀行采取罰款、對(duì)有關(guān)人員采取紀(jì)律處分或禁止從事行業(yè)工作等措施。“很多省市專門出臺(tái)監(jiān)管細(xì)則，禁止銀行監(jiān)管新的預(yù)售項(xiàng)目。”

他們還認(rèn)為，買受人強(qiáng)制停貸不能夠直接解決爛尾樓問題，但有助于引起政府、銀行進(jìn)一步強(qiáng)化購房款的監(jiān)管和專款專用制度，從而降低因?yàn)橘彿靠畋慌灿枚鴮?dǎo)致的項(xiàng)目爛尾的發(fā)生概率。“若不能意識(shí)到‘買受人停貸聲明’的法律后果，可能會(huì)引起越來越多的類似模仿聲明，但是否真的停貸，則取決于項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展以及買受人對(duì)商品房價(jià)值的預(yù)期與經(jīng)濟(jì)能力等等。”

標(biāo)簽： 多地爛尾樓業(yè)主集體停貸 與其錢房兩空 不如搏一搏