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11月16日，連續狂歡了三個交易日的地產股出現“退熱”。

截至當日收盤，德信中國股價跌了18.7%，時代中國控股跌了17.04%，旭輝控股跌了13.89%，龍光集團跌了15.24%……在此之前，這些地產股已經連續上漲了3個交易日，德信中國累計漲幅達到139.6%，時代中國控股累計漲幅108.71%，旭輝控股和龍光集團累計漲幅也超過90%。

(資料圖片)

這一波地產股普漲，背后是政策層面給開發商下了一劑“猛藥”，“第二支箭”“金融16條”以及“以銀行保函置換預售監管資金”等一波接一波緩解房企資金壓力、促進房地產行業穩健發展的政策讓地產股迎來了短暫的“春天”。

但是，政策后勁兒過了之后，出險房企的債務重組、銷售市場的回暖乏力也依然是房地產行業懸而未決的難題。

“短期看資金、長期看銷售。”在業內不少觀察人士看來，單純依靠融資顯然救不了企業，銷售恢復才是終極大招。

正因如此，地產股短暫沖高之后于11月16日和17日均有所回落，供給端的強力刺激后，或許房地產企業們在也期待新一輪需求端的爆發。

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中國房地產企業融資監測月報-2022年10月

《中國房地產企業監測報告（2022年10月）》

中指丨2022年1-10月全國房地產開發經營數據解讀

資本市場表現不一

從11月8日起，房地產各種利好消息不斷。

先是11月8日，交易商協會官網發布消息稱，會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。交易商協會預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

緊接著11月9日，中債信用增進公司發布《關于接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知》，意向民營房地產企業可提出增信需求，中債信用增進公司則會在收到郵件后的3個工作日內予以郵件反饋。隨后，龍湖集團宣布交易商協會受理了其200億元儲架式注冊發行，新城控股緊隨其后表示擬申請新增150億元債務融資工具的注冊額度，包括美的置業、碧桂園等多家民營房企也積極跟進。

11月11日，央行和銀保監會發布16項支持房地產市場平穩健康發展的措施，涵蓋房地產融資、受困房企風險處置等多個方面，業內稱之為“樓市金融16條”。

在此之后，政策利好持續釋放，11月14日，銀保監會等三部委再發通知，鼓勵商業銀行可以向優質房企出具保函置換預售監管資金，及時為此前的“樓市金融16條”打補丁。

連續約一周的政策紅利釋放，聚焦的均是房地產行業供給端關心且需要解決的重磅問題。

受此影響，從11月11日至15日，一直低位運行的地產股迎來了普遍大漲。據記者統計，三個交易日累計漲幅居前的為德信中國、弘陽地產、旭輝控股、碧桂園、龍光等企業，德信中國、弘陽地產市值漲幅均超120%，旭輝控股漲幅接近100%，龍光和碧桂園漲幅也在90%左右。

相比之下，保利、萬科、招商、華發這些央企、國企在同期交易日反而漲幅并不突出，漲幅基本都在15%以下。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，出現這種情況主要是由于之前市場中更受沖擊、股價下跌更厲害的多是民營房企，而國企央企房企由于負債率和流動性控制的比較好且有國資信用背書而比較抗跌，此次多項利好政策的出臺對于股價的刺激自然也就更多體現在民營房企上。

不過，民營房企受政策影響程度不同，股價上漲力度也有差異。從股價和市值表現來看，上漲幅度較大的多是一些本身經營穩健或者長期基本面較好但短期流動性緊張的企業。而對一些出險房企而言，政策利好帶動了行業整體上漲，但這些房企上漲幅度有限，例如陽光城、中南建設三個交易日累計漲幅均在11%左右。這在部分業內人士看來也在情理之中，因為此次多重政策利好的主要還是優質民營房企，對于一些已經出險的房企而言，能夠享受到的政策紅利有限，所以股價上漲力度也有限。

企業對政策感知不同

多重利好政策發布后，不同類型的企業在資本市場的表現出現分化。實際上，現實中，不同類型企業對于政策能夠帶來的效果也持有不同觀點。

例如對于“樓市金融16條”，一些具有央企、國企背景的開發商直呼是“大利好”。

在一位頭部央企內部人士看來，由于央企、國企對于“三道紅線”各項指標以及經營風險的把控都很嚴格，產品品質也有一定口碑，客戶在買房時，這類企業的項目會占有一定優先級，項目去化一般都比較穩定，銷售回款可以滿足公司經營需求，通常沒有流動性危機。但是，隨著整個行業持續下行，企業償債危機和交付風險增加，導致整個地產市場信心嚴重不足，客戶購房意愿降低或推后，甚至出現消費降級，市場嚴重萎縮。在這樣的情況下，央企、國企開發商也要面對項目銷售周期拉長或者不達預期，那么即使沒有流動性危機，但項目收益會降低，影響公司持續擴大發展。

上述人士表示，近期發布的一系列利好政策，對于央企、國企而言，可能并不是解決流動性問題，但會在市場導向方面起到正向的促進作用，給行業信心，給購房者信心，同時這些政策既能保交樓，又能保房企，既促消費，也促貸款。保住市場主體，降低市場主體的風險，促使整個行業良性循環，這樣市場容量也會有所恢復。

部分目前經營相對穩健的民營房企對于政策效果也比較樂觀。在多重金融政策出臺之后，華東一家經營穩健的民營房企內部人士坦言，目前政策的支持力度對于優質民營房企還是很大的，比如“第二支箭”，在公開市場融資方面給予民營企業較大支持。也基于此政策，有多家優質民營房企正在開展發債注冊籌備工作。此外，該人士還提到，央行金融“十六條”同樣是力度很大的支持，尤其是里面提到的銀行貸款適度展期，屬于大利好，對于一些基本面不錯但短期面臨流動性緊張的房企而言，能夠有效緩解資金壓力。

不過，相對央企、國企的絕對樂觀，上述穩健民營房企內部人士認為，政策實際效果還有待各地真正落實后再觀察。

一些出險房企對于近期的政策效果則持有不同觀點。在采訪中，幾家出險房企內部人士都表示，政策對于行業整體發展尤其是一些優質房企而言，確實是利好，從資本市場的反應來看，也確實提振了信心，不過他們也認為，這些政策利好可能不會傳導至出險房企。

“這些政策對房企的金融支持都是有條件的。以銀行保函置換預售資金這個政策舉例，銀行出具保函是有條件的，要么有授信額度，要么有抵押擔保，要么在銀行有現金存款作為抵押，而這些條件很多出險房企都不具備。所以對已經出險的房企而言，很難享受到政策利好。”一位出險房企內部人士表示。

對于銀行保函置換預售監管資金這一舉措，一位30強房企總裁也表達了類似的觀點。其表示，保函一般分為銀行保函和商業保函，前者多用于央企、國企或者有實業支撐的大企業集團，而民營房企一般能夠申請到的是商業保函。兩種保函不同，申請銀行保函難度更大，所以民營房企申請該類保函的資質能力相對弱一些。該總裁認為，資金監管權在于住建系統，銀行、銀保監會的舉措有一定促進作用，但最后還是看住建系統的態度。當地政府和住建系統因為對保交樓有地方主體責任在，他們對政策的運用以及運用程度，都會關系到政策實際效果。同時他也希望監管部門能夠放寬保函類型的認可度，對商業保函也能夠認可。

行業或迎洗牌

對于近期頻繁發布的利好政策，不少業內知名人士也發表了自己的見解。

融創中國原執行總裁余英在微博上表示“現在看，光有‘16條’顯然是不夠的，還要有多少條估計神仙也說不清楚。”

經濟學家任澤平撰文表示，新政意味著部分房企上岸了，但不是所有房企都能上岸，保的是三好生現金流，而不是非三好生的資不抵債。上岸的房企將重組整個行業，沒上岸的房企將被重組，從此退出歷史舞臺，房地產行業出現大洗牌、大出清、大變局。

從去年下半年至今，民營房企受制于資金壓力無論是在土地市場還是銷售市場基本喪失了“話語權”，即使公開市場未出險，也容易被整個行業環境拖累，房地產行業似乎成了央企、國企開發商的“獨角戲”。

在柏文喜看來，近期發布的這些政策有利于維護民營房企必要的市場份額，這無論對于維護行業活力、市場創新性以及行業生態、土地財政的可持續都十分必要。但未來房地產行業格局如何演變目前仍是未知數。

“如果只剩下頭部企業而缺乏中小企業的行業生態必然是缺乏活力和創新性的，而如果只剩下央企、國企的話相當于又回到了計劃經濟時代，而土地財政也就會隨之被消滅掉，這是在地方財政尚未找到土地財政的替代渠道之前不可能發生的事情。”柏文喜表示。

在這一波政策支持下不能“上岸”的房企，例如一些出險企業，在業內人士看來，未來將可能通過被央企、國企和優質民企以托管、收購項目的形式并購獲得出路；也可能通過自身重整，與債權人達成和解削減債務后引入新的資金方或者進行新的融資啟動企業運行，如果趕上樓市復蘇也能實現自救。

專家認為，二十大提出要走“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，相信未來房企類型中，各類屬性的房企仍將在很長一段時間共同推動房地產市場的發展。至于未來是什么類型的企業主導市場仍是個未知數，只能說當前經營擴張相對穩健、財務管控能力相對較強、現金流相對充裕的央企國企條件更好一些。未來的房地產市場需要的是具有現代化企業管理經營理念的房地產開發企業，能夠做好戰略布局、經營穩健、風險管控、量入為出的公司，才能在下個五到十年占據中國房地產市場的一席之地。

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