來深圳工作已經(jīng)5年的小林，最近對剛上市的人才房動了心。

這個月中旬，深圳首批人才住房開啟配售，一共6個項目，分布在寶安、龍崗、龍華、光明、大鵬各區(qū)，價格相當(dāng)于市價的六折。

(資料圖片僅供參考)

“以前夠不著的深圳房價，現(xiàn)在剛剛好可以夠著了。”小林告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，雖然人才房有10年禁售，但他是剛需，相比投資價值，他更在乎價格。

11月25日，首批人才房認(rèn)購資格審核結(jié)果公示，4422套房源共有12679戶申購，三房戶型搖中率約94%、兩房戶型搖中率約15%，這種“火爆”的買房場面，在深圳已經(jīng)很久沒見了。

不止小林，在福田和羅湖上班的多位工薪階層都對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表達了想購買人才房的想法。只不過，第一批上市的項目輻射范圍還不廣，如果后續(xù)入市的人才房地段更合適，他們大概率都會入手一套。

“商品房我是完全不會考慮了，等我的社保時間滿了，就去看看人才房。”一名在福田CBD上班的金融從業(yè)者對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。

“前海卷王”新盤“加鐘”

兩天前，也就是11月22日，位于前海的萬科頤城瑧灣悅家園發(fā)布補充公告，將資料修改通道的關(guān)閉時間從22日的12點延長至23日的18點，保證金凍結(jié)截止時間也延長了30個小時，開盤時間等都隨之延后。

這種情況在深圳極為罕見，畢竟此前“強硬”的新房市場里，都是購房者上趕著“送錢”凍資的。

尤其是前海的新房。

9.58萬元/平方米的裝修均價，本就是前海區(qū)域較低的了，如今還放下姿態(tài)修改開盤時間，這在幾年前是難以想象的。

不僅如此，根據(jù)中介放出的消息，萬科頤城瑧灣悅對凍資前300名客戶，還有總價30萬-80萬的優(yōu)惠，折合下來單價最低可到8.2萬元/平方米，堪稱“前海卷王”。

瑧灣悅?cè)∽C兩天后，同樣位于前海的天健悅灣府取證，部分房源單價也可以低至8.2萬元/平方米。

“誰能想到，現(xiàn)在8萬就能買到前海了。”一名前海住宅業(yè)主對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》調(diào)侃道。

這場“前海對決”還在繼續(xù)，天健悅灣府也在24日發(fā)布補充公告，延長保證金凍結(jié)時間。

不少市場人士預(yù)計，這種新房“加鐘”的現(xiàn)象，可能被接下來的開盤項目效仿。

指導(dǎo)價成了天花板？

樓市的情緒變化，看二手房的數(shù)據(jù)或許更能說明問題。

隨著2022年樓市進一步下行，深圳的商品房交易主要集中在二手房。但最新數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房的需求量仍持續(xù)疲軟。

自去年參考價出臺開始，深圳二手房成交已連跌15個月，到今年9月正式跌破2000套。深圳官方最新出臺的租房參考價涵蓋了4319個小區(qū)。如果把這個數(shù)量當(dāng)作全市的小區(qū)數(shù)量，這意味著，9月份深圳每兩個小區(qū)才能賣出一套房。

到了10月，深圳二手商品住宅成交1733套，同比下降0.03%。

需求起不來，市場上的掛牌房源還明顯變多了。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺上顯示的二手房房源數(shù)據(jù)，11月24日全市掛牌的二手房約4.27萬套，相比2022年9月12日的3.84萬套增加了11%。按照一個月近2000套的去化來計算，近4萬的庫存要消耗20個月。

“深圳業(yè)主出售意愿持續(xù)增強。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會近期表示。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會的統(tǒng)計，今年9月以來，深圳二手房的掛牌量一直處于攀爬趨勢，10月底之后，攀爬的速度加快。自2021年深圳參考價出臺以來，二手房交易量價確實一直處于低位運行狀態(tài)，最近掛牌量出現(xiàn)了階段性高位。

這無形中就會對賣家形成價格壓力。

為了更快地套現(xiàn)，越來越多的業(yè)主選擇下調(diào)掛牌價。曾經(jīng)很多人都以為深圳的二手房參考價是底線，到現(xiàn)在竟然成了不少樓盤的天花板。

據(jù)深圳二手房市占率第一的中介機構(gòu)“樂有家”的統(tǒng)計，在11月上旬，深圳各區(qū)最好賣的10個二手樓盤，7成接近指導(dǎo)價（深圳官方稱為“參考價”，民間多稱“指導(dǎo)價”）成交，2成低于指導(dǎo)價，只有1成是比指導(dǎo)價高較多的。

“現(xiàn)在想快點把房賣掉，只能降到指導(dǎo)價。有的甚至還要賣家出中介費，過去這么多年深圳的二手房中介費都是買方出，現(xiàn)在確實和以前大不一樣了。”寶安區(qū)的一家二手房中介門店店長告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》。

“11月初我在羅湖和福田交接的地段買了套120平的大戶型，指導(dǎo)價買的，中介費和稅費都是原業(yè)主出的。”一名剛剛購房的“90后”剛需對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。

另一個“90后”賣家則表示，已認(rèn)清現(xiàn)實，決定降價。“我在南山投資的小房子掛了三個月了，看的人都不多，準(zhǔn)備指導(dǎo)價賣了算了，加上裝修和利息，快接近我的成本了。這不是滴血，簡直是噴血。”

還有的業(yè)主已經(jīng)在虧本賣房。

南山中心區(qū)的一名二手房業(yè)主告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，他為了孩子上學(xué)新買了一套學(xué)位房，但擔(dān)心房貸后續(xù)壓力太大，決定把第一套房低于指導(dǎo)價賣了，因為不滿五，交易稅費高達十幾萬，加上中介費、房貸利息、裝修等，里外里虧了近50萬。

深圳另一家主流的中介機構(gòu)中原地產(chǎn)，在11月發(fā)布了一份“二手房價格壓力測試”。 中原地產(chǎn)的測試結(jié)果是：在2017年之后買房的業(yè)主，八成以上都扛不住樓市再跌10%。換句話說，如果深圳房價再跌10%，八成的深圳新一代業(yè)主都要虧本。

市場的悲觀情緒跟樂觀情緒一樣，都容易傳導(dǎo)，個別只擁有一套住房的深圳人也起了賣房的念頭。

寶安區(qū)的一名已退休的企業(yè)職工告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，他在深圳和東莞各有一套房，正在猶豫在哪里養(yǎng)老。“深圳和東莞的二手房都在跌，但是深圳的房子總價高，跌一點賬面損失比東莞大多了，我想把深圳的房賣掉，搬去東莞住。”

定居將變得更容易

隨著人才房的出市，新房的去貨壓力或許將大于二手房，畢竟二手房比新房還有現(xiàn)房入住的優(yōu)勢。

與此同時，隨著人才房的逐步釋放，深圳的樓市將進入到一個商品房和保障房可以同臺競技的格局。

據(jù)深圳的官方消息，目前深圳13個人才房項目正在穩(wěn)步推進，建成后將提供25538套房，超過了目前二手房掛牌量的一半。

“對于深圳新市民來說，除了人才住房、安居房以外，近兩年集中供地，還會供應(yīng)大量限價的普通商品住房、保租房。也就是說，圍繞年輕人和新市民，已經(jīng)建立起來了多層次、供應(yīng)和價格都可預(yù)期，且價格可控的住房體系。新市民既可以選擇人才房，也可以選擇限價的普通商品住房。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

對新深圳人來說，定居將變得更加容易。對老深圳人來說，資產(chǎn)價值下跌的焦慮還在持續(xù)。

“一、二線城市多年來炒房盛行，現(xiàn)在房價的下跌，很大程度上就是在消化泡沫，這需要一段時間。在這種背景下，不可能為了維持房價的‘不變’而人為中止房價下跌的趨勢，是趨勢就是擋不住的。”中國城市經(jīng)濟研究院副院長、中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁表示。

宋丁還說：“房價會一直這么跌下去嗎？當(dāng)然不會。凡事物極必反，經(jīng)濟規(guī)律在背后起著決定性作用。當(dāng)房價下跌到規(guī)模化真實需求的買入點以及政策平衡的扶持點，這個價位就下不去了，止跌出現(xiàn)了，甚至可能有一定力度的反彈。”

標(biāo)簽： 深圳六折人才房遭爭搶 前海新房延長開盤降價80萬