根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年11月份，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。

70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有51個，比上月減少7個；二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有62個，個數(shù)與上月相同。

(資料圖)

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，11月份，70城新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，比上月收窄了0.2個百分點，也是下半年以來環(huán)比跌幅首次收窄。同時，新房價格環(huán)比下跌城市從58個，下降到51個，下半年以來首次下降。

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預期修復 房價跌幅收窄

對于“11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.3%”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，和此前房價指數(shù)跌幅擴大的判斷相比，此次跌幅收窄的信號值得關注。“這說明人民銀行和銀保監(jiān)會發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》以及聚焦信貸支持、債券和放開股權的‘三箭’齊發(fā)，客觀上市場已經(jīng)對房企的預期有了積極修正。”他分析。

分區(qū)域看，11月份房價指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量有所增多，從10月份的10個增加為16個。嚴躍進表示，過去一段時間里房價一度呈現(xiàn)“跌跌不休”的走勢，而目前此類走勢有所遏制和改變。“上漲城市數(shù)量增多，背后源于房企定價策略在調(diào)整，也有助于引導市場預期的變化。”他談到，這也說明各類穩(wěn)樓市政策是有效的。目前房價企穩(wěn)的動力，不在于房屋銷售數(shù)據(jù)的提振，而在于房企資金狀況改善。

在李宇嘉看來，11月房價跌幅收窄的主要原因包括三個方面：一是保交樓提速，市場對期房的接受度好轉(zhuǎn)；二是房企資金面開始緩解；三是需求端紓困力度加大，對改善性需求的釋放和預期有提振效應，這對房價的穩(wěn)定有效果。

“近期，政策開始全面發(fā)力，既有供給端的紓困，也有需求端的激勵。”李宇嘉分析，從供給端來看，“三支箭”積極改善房企資金面，針對民企的融資也在全面紓困，保交樓全面提速。若資金面好轉(zhuǎn)，市場對開發(fā)商層面的預期好轉(zhuǎn)，開發(fā)商降價打折的預期就會緩減，房價指數(shù)下跌的狀況就會好轉(zhuǎn)；從需求端來看，包括降低按揭利率，熱點城市啟動“認房不認貸”的首套房認定標準，調(diào)整和退出限購政策、鼓勵開發(fā)商降價促銷等等，也會利好開發(fā)商內(nèi)源融資，提高造血功能，利好價格穩(wěn)定。

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關注剛需和改善型需求

對于價格跌幅收窄，以及熱點城市的銷量保持穩(wěn)定，李宇嘉認為“剛需、改善型購房者會在一定的心理價位入市”。他分析，由于廣深滬二手房價跌幅較大，深圳下跌0.3%，廣州下跌0.5%、上海下跌0.5%，拖累了一線城市跌幅繼續(xù)擴大，與新房的態(tài)勢非常相似。但二手房價快速下跌后，探到了部分需求的心理價位。即便是深圳跌幅較大，近期二手房交易量也升到了2000套以上。

實際上，滿足剛需、改善型需求正是穩(wěn)樓市的關鍵。就在近日發(fā)布的《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》（以下簡稱《綱要》）中，再度強調(diào)了要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，并明確“支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求”。由此可見，在這一趨勢下，樓市的健康發(fā)展依然不能偏離真實的剛需和改善型需求。

嚴躍進表示，房地產(chǎn)內(nèi)需的保障要有更廣的視角和更細的分類。例如，從市場化和保障類的角度，可區(qū)分為市場化領域和保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房等內(nèi)容。從需求的階段劃分，包括了購房需求和房后需求，包括《綱要》提及的養(yǎng)老居住需求、家庭裝修需求、智能家電需求等。“房企要深入分析，測算這些需求的總規(guī)模，以及其對于供給端的影響和要求，基于此創(chuàng)新產(chǎn)品和服務。唯有這樣，才能真正把握積極做好轉(zhuǎn)型，探索出新發(fā)展模式。”他談到。

李宇嘉則詳細拆解了目前樓市的潛在需求。他分析，從七普數(shù)據(jù)看，目前加裝電梯的樓棟占比只有20%，3億新市民大多數(shù)沒有擁有產(chǎn)權住房，而以廣東珠三角為例，7800萬人口中一半人租房，而且大部分租在居住體驗感較差的城中村。因此，未來圍繞居家、社區(qū)生活、設施升級換代、二次裝修等需求的潛力還很大。

據(jù)李宇嘉判斷，現(xiàn)階段比較旺盛的需求是“中產(chǎn)換房需求、低收入上車需求”，因此《綱要》更多強調(diào)租購并舉、住房保障、公積金等，目的是讓3億新市民、城市無房戶有能力支付住房需求，先租再買、漸次遞進，從而在未來升級到商品房需求。因此，要讓供應匹配需求，需求牽引供給，供需才能在高位上平衡，房地產(chǎn)才能穩(wěn)定。

同時，李宇嘉提醒，老百姓對住房消費存在潛力，但收入是關鍵。因此，要進一步紓困中低收入人群、加強社會保障、完善分配格局，提高居民收入水平，才能實現(xiàn)穩(wěn)定包括住房在內(nèi)的消費，提振內(nèi)需。

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