【編者按】對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，2022年注定是不平凡的一年。在經(jīng)歷了行業(yè)深度調(diào)整周期后，問題房企有序出清，市場交易邏輯發(fā)生改變，政策層面不斷迭新。時至歲末，央廣網(wǎng)房產(chǎn)推出“蓄能向未來”年終專稿，回溯過去一年房地產(chǎn)市場交易、政策、供需、融資等多個面向，以期發(fā)現(xiàn)行業(yè)發(fā)展的更多動能，助力房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

央廣網(wǎng)北京12月20日消息（記者門庭婷） 臨近年底，今年樓市的成績單底色已然清晰，商品房銷售面積、銷售金額等出現(xiàn)下降成為不爭的事實。在市場整體交易偏弱的情況下，房企表現(xiàn)呈現(xiàn)出新變化，業(yè)績整體縮水，營銷壓力持續(xù)攀升，優(yōu)質(zhì)民企及國央企成為市場焦點。

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千億軍團(tuán)數(shù)量腰斬 多家房企“掉隊”

在房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”時代，規(guī)模被認(rèn)為是發(fā)展的基礎(chǔ)，房企一度將進(jìn)入“千億軍團(tuán)”“百億軍團(tuán)”作為發(fā)展的徽章。在高峰時期，全國進(jìn)入“千億軍團(tuán)”的房企達(dá)到41家，躋身“百億軍團(tuán)”的房企有166家。

隨著房地產(chǎn)的深入調(diào)整，“三道紅線”“兩集中供地”“商品房預(yù)售資金監(jiān)管”等政策相繼落地，靠杠桿撬動大量資金進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展模式遇到阻礙。問題房企開始被濾出，“有質(zhì)量”的發(fā)展成為行業(yè)共識。

同時，伴隨市場預(yù)期的回落，整體市場交易量下降。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，我國商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%；商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。

百強(qiáng)房企銷售總量也在下降，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月TOP100房企銷售總額為67268.1億元，同比下降42.1%。銷售額超千億房企僅剩下19家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少51家。包括中梁控股、融信集團(tuán)、陽光城等在內(nèi)，曾經(jīng)的行業(yè)黑馬、業(yè)界翹楚紛紛落下“神壇”，在房企銷售榜單中的位次不約而同出現(xiàn)下滑。

與此同時，各梯隊房企中的銷售額均值下滑。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，TOP10房企銷售額均值為2783.9億元，較上年下降34.8%；TOP11-30房企銷售額均值為911.9億元，較上年下降47.2%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為461.0億元和239.4億元，同比分別下降51.1%和42.3%。

在2021年，排行第四的保利發(fā)展銷售額為5349億元。而今年，截至11月30日，從多家機(jī)構(gòu)及企業(yè)自身披露的銷售數(shù)據(jù)看，還沒有房企的銷售額超過5000億元。在今年前11月，銷售額超過3000億元的企業(yè)也僅剩下碧桂園、保利發(fā)展、萬科三家企業(yè)。

銷售目標(biāo)完成壓力增大 擁有國資背景的企業(yè)表現(xiàn)突出

銷售額下滑的同時，整體來看企業(yè)完成銷售額目標(biāo)的壓力也在增大?？硕鸬禺a(chǎn)研究院數(shù)據(jù)表明，截至11月，絕大多數(shù)房企銷售目標(biāo)完成率大幅低于去年，部分企業(yè)目標(biāo)完成率較去年同期降幅大于20個百分點。中指研究院則發(fā)現(xiàn)，前11月，已公布銷售目標(biāo)的15家房企，目標(biāo)完成率均值為65.4％，低于去年同期的85.7％。

其中，受洪澇、疫情、資金鏈等多重因素疊加影響，建業(yè)集團(tuán)的銷售壓力最為明顯。在降低銷售目標(biāo)的情況下，前11月建業(yè)集團(tuán)共計完成銷售額229.3億元，約為目標(biāo)銷售額的43.3%。今年把銷售目標(biāo)定在250億-260億之間的銀城國際緊隨建業(yè)集團(tuán)之后，目標(biāo)完成率約45.8%，實現(xiàn)銷售額119.1億元。

越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)的目標(biāo)完成率相對較好。其中越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額1044億元，銷售目標(biāo)完成率約84.5%；濱江集團(tuán)實現(xiàn)銷售額1335.1億元，銷售目標(biāo)完成率約83.4%。綠城中國、招商蛇口、首開股份、大悅城控股等擁有國資背景的企業(yè)在這一指標(biāo)上也都有不錯表現(xiàn)，銷售目標(biāo)完成率均超過70%。

實際上，不只在目標(biāo)完成率上，在銷售方面，擁有國資背景的企業(yè)也給出了優(yōu)質(zhì)表現(xiàn)。從多家機(jī)構(gòu)公布的銷售排名可以看到，擁有國資背景的企業(yè)占比明顯增多。在克而瑞今年前11月房企銷售排名中，TOP20的企業(yè)中至少13家屬于國企、央企。在今年拿地的企業(yè)中，國企、央企及地方城投占據(jù)半壁江山，新增了大量貨值，為未來銷售額的提升夯實基礎(chǔ)。

不過，擁有國資背景房企的穩(wěn)健發(fā)展，并不意味著民營企業(yè)的“消弭”。隨著信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，民營企業(yè)融資環(huán)境正在改善。在出險房企有序出清的同時，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展。展望未來，克而瑞地產(chǎn)研究院認(rèn)為，隨著房企融資功能逐漸恢復(fù)，企業(yè)暴雷或?qū)㈦A段性劃上“休止符”，疊加穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策持續(xù)加碼，缺失的市場信心有望逐步重塑，房地產(chǎn)交易將逐步回歸穩(wěn)定。

標(biāo)簽： 蓄能向未來丨房企千億軍團(tuán)縮水 誰將掌握市場話語權(quán)