“不看經(jīng)營(yíng)，不看流水，空殼也能做，最新房抵貸年化3.28%。”臨近年底，一些自稱銀行工作人員的業(yè)務(wù)員又開(kāi)始在社交平臺(tái)吆喝了起來(lái)。

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《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查了解到，此類人員多為助貸機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員，而房貸利率能低至年化3.28%的“秘訣”在于：用經(jīng)營(yíng)貸的方式辦理房貸。

“這種將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險(xiǎn)。”12月20日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示稱，廣大消費(fèi)者要警惕不法中介誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，防范合法權(quán)益受到侵害。

極具誘惑性的利率

“年關(guān)將至，儲(chǔ)備資金要趁早，隨時(shí)都可能會(huì)停止放款！”近日，助貸機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員小金又活躍了起來(lái)，這一次，他不斷用“銀行即將暫停放款”的消息挑動(dòng)來(lái)潛在客戶的神經(jīng)。

計(jì)劃買房的月月（化名）和小金在8月份時(shí)就建立了聯(lián)系。彼時(shí)，小金打來(lái)電話稱，如果她有大額資金的使用需求，可以考慮通過(guò)他來(lái)辦理，“房貸、車貸都可以辦，在銀行辦理車貸利率在7.8%左右，我們的渠道利率能低至3.55%，房貸更合適，低至3.25%。”

要知道，彼時(shí)大多城市的房貸利率都在4%以上。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，截至2022年7月份，全國(guó)重點(diǎn)103個(gè)城市中有74個(gè)城市執(zhí)行首套房貸利率低至4.25%、二套房貸利率低至5.05%的下限標(biāo)準(zhǔn)。而2022年11月監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市，主流首套房貸利率平均為4.09%，二套平均為4.91%。對(duì)比來(lái)看，無(wú)論是當(dāng)時(shí)還是現(xiàn)在，無(wú)論是首套房還是二套房，小金報(bào)出的利率都極具誘惑性。

在好奇心的驅(qū)使下，且本身有購(gòu)房的打算，月月添加了小金的微信，并將大致的資金使用需求和小金進(jìn)行了溝通，并要求向小金提供了征信報(bào)告、社保繳納記錄、公積金繳納記錄、芝麻信用分、年齡及學(xué)歷等信息。

“后續(xù)實(shí)地操作起來(lái)才發(fā)現(xiàn)，房貸利率3.25%實(shí)際只是個(gè)噱頭，很多人最終根本拿不到那么低的利率。”月月向《華夏時(shí)報(bào)》記者感慨。

“每個(gè)人的資質(zhì)不同，銀行的評(píng)級(jí)也不一樣，根據(jù)工作單位性質(zhì)、社保、年齡、學(xué)歷等情況，銀行會(huì)對(duì)應(yīng)評(píng)估，所以每個(gè)貸款人最終到手的貸款利率也不一樣。”小金向月月解釋道，國(guó)企、事業(yè)單位、公務(wù)員類型的工作在貸款時(shí)更有優(yōu)勢(shì)，利率也更低，但一客戶名下信用卡數(shù)量，歷史還款逾期等情況都有可能影響最終審批下來(lái)的利率。

但即使到手利率不是3.25%，月月最終還是動(dòng)了心。“費(fèi)用整體算下來(lái)還是合算的。”月月給《華夏時(shí)報(bào)》記者看了小金給她做的對(duì)比圖：如果按照5%的房貸利率，80萬(wàn)元的貸款還20年的話，按照等額本息的方式計(jì)算，總利息是46.71萬(wàn)元上下；如果按照3.6%的等額本息計(jì)算，則只需要32.34萬(wàn)元左右的利息，即使加上額外的手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)，也能省下10萬(wàn)元左右的費(fèi)用。

如何能把房貸利率做到如此之低？為深入調(diào)查了解，《華夏時(shí)報(bào)》記者以借款人的身份同時(shí)添加了幾位助貸機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員，發(fā)現(xiàn)此類業(yè)務(wù)模式的邏輯其實(shí)也很簡(jiǎn)單，實(shí)際是將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸：通過(guò)助貸機(jī)構(gòu)為買房者墊資，讓買房者全款購(gòu)房，房本到手后，再把房子抵押，以經(jīng)營(yíng)貸的方式拿到貸款，即可將5%左右利率的房貸“轉(zhuǎn)換”為低至3.25%的經(jīng)營(yíng)貸。

名下沒(méi)有公司的客戶也不必?fù)?dān)心，眾多業(yè)務(wù)員都向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，他們手里有很多空殼公司的資源，如果客戶接受，交1-3萬(wàn)元不等的手續(xù)費(fèi)即可，“和銀行有長(zhǎng)期合作，審核不用擔(dān)心。”

如今，雖小金標(biāo)示的房貸利率略高于3.25%，但仍極具誘惑力。為催促顧客行動(dòng)，小金表示，隨著春節(jié)的臨近，銀行逐漸暫停放款，“再不抓緊辦，你會(huì)體會(huì)到‘審批已通過(guò)，暫停放款’的難受”！

涉嫌違法違規(guī)

12月20日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示稱，廣大消費(fèi)者要警惕不法中介誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，防范合法權(quán)益受到侵害。

銀保監(jiān)會(huì)表示，中介違規(guī)操作會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)違約違法隱患。在“轉(zhuǎn)貸”操作下，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，不但可能被銀行要求提前還貸，個(gè)人征信也會(huì)受到影響。此外，在經(jīng)營(yíng)貸辦理過(guò)程中，不法中介宣稱可以提供辦理各項(xiàng)證件、材料的服務(wù)，“幫助”消費(fèi)者申請(qǐng)貸款，其實(shí)是通過(guò)偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸資格,此行為涉嫌騙取銀行貸款，消費(fèi)者甚至可能會(huì)被追究相關(guān)法律責(zé)任。

同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)提醒，不法中介為牟取非法利益，從中收取墊資過(guò)橋利息、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等各種名目的高額費(fèi)用，消費(fèi)者“轉(zhuǎn)貸”后的綜合資金成本可能高于房貸正常息費(fèi)水平。且經(jīng)營(yíng)貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同，借款人若無(wú)穩(wěn)定的資金來(lái)源，貸款到期后不能及時(shí)償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

此外，消費(fèi)者在“轉(zhuǎn)貸”過(guò)程中，往往需要將身份信息、賬戶信息、家庭成員信息、財(cái)產(chǎn)信息等相關(guān)重要信息提供給中介。銀保監(jiān)會(huì)指出，部分中介獲取消費(fèi)者個(gè)人信息后，為謀取非法利益可能會(huì)泄露、出售相關(guān)信息，侵害消費(fèi)者信息安全權(quán)。

值得注意的是，在《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查過(guò)程中，多名助貸機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員均表示，“與銀行有合作，審核不嚴(yán)。”有助貸機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員表示，其與銀行員工有長(zhǎng)期合作，“銀行員工有業(yè)績(jī)考核壓力，非常樂(lè)意我們給他們推薦客戶。”

上海市光明律師事務(wù)所付永生律師也向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，從中介機(jī)構(gòu)的角度分析，雖銀行在和中介有合作，但也不排除對(duì)個(gè)別業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)的中介機(jī)構(gòu)加強(qiáng)審查的可能性。

“如果中介違規(guī)辦理經(jīng)營(yíng)貸被發(fā)現(xiàn)，很可能失去和銀行合作機(jī)會(huì)。如果銀行順藤摸瓜，從違規(guī)中介機(jī)構(gòu)查出部分違規(guī)的申請(qǐng)者，申請(qǐng)者將承擔(dān)違約責(zé)任。”付永生表示。

11月，銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露多張罰單，被罰案由都涉及“個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款”。其中，交通銀行和招商銀行均涉及個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款挪用至房地產(chǎn)市場(chǎng)，建行涉及個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款“三查”不到位、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款制度不審慎等，3家銀行合計(jì)被罰款1220萬(wàn)元。

銀保監(jiān)會(huì)指出，銀行機(jī)構(gòu)要加大金融知識(shí)普及力度，向消費(fèi)者充分提示風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)一步完善內(nèi)部管理機(jī)制，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理和貸款審核，防止房貸違規(guī)置換經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)險(xiǎn)。

責(zé)任編輯：孟俊蓮 主編：張志偉

標(biāo)簽： 房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸陷阱重重 銀保監(jiān)會(huì)提示防范轉(zhuǎn)貸降息風(fēng)險(xiǎn)