隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，大家對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求越來越高，業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾糾紛也因此越來越多。基礎(chǔ)設(shè)施老化、居民繳費(fèi)意愿差、公共維修基金缺失，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)脫管、失管、服務(wù)層次低——多數(shù)小區(qū)，恐怕都遇到過這樣的難題。

(資料圖)

發(fā)生糾紛后物業(yè)管理公司提前撤場(chǎng)可否追責(zé)？

民法典第九百四十九條規(guī)定了“物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責(zé)任”，其中表明了物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

民法典第九百五十條物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

在該小區(qū)選定新的物業(yè)或決定自行管理之前，原來的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付該期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)是專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)是連續(xù)行為，不能中斷，一旦物業(yè)服務(wù)中斷，業(yè)主的權(quán)利將受到重大損害，甚至釀成危險(xiǎn)。物業(yè)服務(wù)合同終止，如果沒有新的物業(yè)管理人接替，就會(huì)形成物業(yè)服務(wù)行為中斷，上述后果就會(huì)發(fā)生。

為了避免出現(xiàn)這樣的問題，本條要求物業(yè)管理人負(fù)有繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)行為的義務(wù)。即物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng),不得推辭和推諉。按照權(quán)利義務(wù)相一致原則，繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的物業(yè)管理人，享有請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的報(bào)酬的權(quán)利，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與已經(jīng)消滅的物業(yè)服務(wù)合同的約定相一致。如果原物業(yè)管理人拒不履行該繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的義務(wù)，給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)從承擔(dān)賠償責(zé)任。

為了維護(hù)小區(qū)的治安和衛(wèi)生該怎么臨時(shí)成立社區(qū)自治小組？

業(yè)委會(huì)成員都有本職工作，參與小區(qū)事務(wù)的精力有限，最穩(wěn)妥的方式還是聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司。根據(jù)相關(guān)條例，要聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司，需要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定走招標(biāo)流程，也需要一定的周期，在這期間，業(yè)委會(huì)可以通過向街道申請(qǐng)，遴選臨時(shí)物業(yè)管理小區(qū)事務(wù)。

物業(yè)和小區(qū)居民鬧矛盾，物業(yè)公司撤走后，居民們便從小區(qū)選出管家和會(huì)計(jì)代替物業(yè)管理小區(qū)。衛(wèi)生有人打掃，水電費(fèi)有人收，居民有困難也有解決的地方。

西北路大華小區(qū)居民楊女士說，“經(jīng)常聽說物業(yè)撤離小區(qū)后住戶發(fā)愁的事，我們小區(qū)的物業(yè)撤離已有五年，居民代管的辦法挺好，其間小區(qū)各方面井井有條，居民都很滿意，無物業(yè)小區(qū)可以借鑒這個(gè)方法。”

居民自選“管家”“五年來管的挺好”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在烏魯木齊市區(qū)，許多建于上世紀(jì)七八十年代的老舊小區(qū)，由于企業(yè)兼并或破產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施較差、物業(yè)公司退出等原因，成為無人管理小區(qū)，這些無人管理小區(qū)占全市小區(qū)總數(shù)的15%。

部分物業(yè)和小區(qū)居民鬧矛盾，物業(yè)公司撤走后，居民們便從小區(qū)選出管家和會(huì)計(jì)代替物業(yè)管理小區(qū)。

“居民自選‘管家’后，社區(qū)如果有事，工作人員可以直接和‘管家’對(duì)接，再由‘管家’向居民傳達(dá)，辦事效率提高不少。”瑞安社區(qū)負(fù)責(zé)無物業(yè)小區(qū)管理工作的工作人員張?jiān)凑f。

“有了‘管家’后，小區(qū)干凈整潔，垃圾桶里的垃圾有人倒，門口有人值班，水電費(fèi)也有人按時(shí)收取，總之小區(qū)的事有人管了。各項(xiàng)賬目也很清楚。”柯昌興說，五年來，他們周邊小區(qū)的物業(yè)費(fèi)都漲了，但他們小區(qū)一直是15元／月／戶。

標(biāo)簽： 小區(qū)業(yè)主