有房產機構研究指出，超過80%的家庭都會擁有至少2次購房的機會，第一套房是為了結婚和自住，這套房子面積普遍較小、位置較為一般、由于經濟能力不足，所以房子的品質也一般；第二套房基本都是為了改善居住條件而購買，在購買第二套房的時候，選擇條件要比第一套房苛刻得多，例如城市區位、交通條件、公園環境等都成為必要條件。

所以，如何選擇“優質”二套房，成為了不少人關注的一個問題。在這方面李嘉誠早有預言，李嘉誠作為內地房地產模式的引入者，一直被看作是房地產的前輩。在李嘉誠的房地產開發商業中，他說道“房地產第一是位置，第二還是位置，第三個依然是位置。”所以說，在房地產開發和購房選擇的時候，位置比任何因素都要重要的多。咱們舉個例：

【上海內環10平米的房子】與【鶴崗200平米的房子】，哪個更具有潛力，你會選擇買哪個？在上海內環，10平米的房子可能價值100多萬元，而且如果配置優秀學校的話，這套房子可能達到300萬元-500萬元。房子帶來的附屬價值也較高，例如可以解決子女的優質學校選擇問題，同時可以讓工作在這里的人省去租房的煩惱。反觀鶴崗200平米的房子，無論房產價值本身還是帶來的附屬價值，都堪稱一般，除了當地居住之外，別無他用，更不要指望這里的房子能漲價到一線城市的高水平。

【資料圖】

從區位因素而言，兩套房子孰優孰劣，一眼就能看出。

未來買房，李嘉誠的這份“商業經驗”還能起到作用嗎？指聞君認為隨著城市居住出現一系列新變化，或將起到直接的影響作用，提前一看：

1、老年人口快速增加。根據第七次人口普查數據顯示，我國的總人口為14億人，其中老年人進一步增加，超過60歲的老年人數達到了2.6億人，占比達到18.3%，可以說我國的老年化程度再度加深。與老年人快速增加呈現截然相反走勢的是生育率快速降低，新生兒的數量逐年下跌，在《柳葉刀》曾發布過一篇關于人口的論文，這篇人口論文預測，到2100年前后，中國的人口或降低至8億人以內。無獨有偶，聯合國在《世界人口展望》中同樣認為，到2100年，全球人口達到頂峰，屆時中國的人口降低至10億人以內，整體下滑的趨勢是不可避免的。

老年人增加、新生兒減少，這對購房的選擇有著必然的聯系，這意味著，以前認為一二線城市都“較有潛力”，這種結論在今后或許不再適用，舉個例子：過去有2億青年人購房，一二線房產市場當然爆棚了，但是10年后或只有9000萬購房，這些人會首選哪些城市？當然是主要一線城市和少數二線城市，所以“黃金屋房產”應該是位于少部分城市中，而非普遍存在。

2、學校場房因素正在減弱。過去的20年里，買房第一條法則便是“買優質學校房”，這類房子始終站在整個房產市場的“金字塔頂”，房子呈現出快速增值的狀態，如果普通房子上浮5%，那么優質學校房增值幅度在30%以上；如果普通房子價格在下跌，優質學校房的價格可能繼續逆勢上漲。所以，購買學校房自然成為了買房經驗的第一條要義。

然而，2021年以來，趨勢變了，在多數城市，這類房子變得越來越不值錢。2020年北京西城區開始多校劃片，掀起了一片售房潮，中介表示，在政策出臺之后，有的人連夜乘坐飛機回來，把房子降價700萬元銷售；還有的房子由于具備學位資格，一夜之間提價400萬元掛牌，整個市場呈現出“五花八門”的景象。2021年深圳也因為類似政策的出現，導致房產跳水銷售，在福田區有一套104平米，價值3500萬元的房子，降價500萬元對外銷售，卻無人愿意購買，這在以往是不可想象的，看房者表示，當地實行了“學校片區制和老師輪流制”，原來房子價值35萬元/平米，現在沒有優勢了，即便是10萬元/平米，依然高于市場水平。

3、城市普漲正在成歷史。在不少人的認識中，總認為一線城市和二線城市的房價永漲不跌，然而隨著調控的加碼，這種格局或正在改寫，“三根紅線”，要求房企們把負債等指標降低至標準以內，如未能完成則融資受限，與此同時再度提出了“雙上限令”，為金融機構制定了向房企和購房者發放貸款的上限比例，可以說雙措并舉截住了資金流向房市的渠道。這是比較大的調控舉措，其他細枝末節的彌補還有更多。

2020年至2022年，全球資本市場洪流滾滾，美國、日本、歐洲（德國、英國、法國等）紛紛開啟了印刷貨幣的大浪潮，國際通脹一浪高過一浪，正在一桿子專家在為國內房產有上浮壓力而捉急的時候，房市卻悄然走低，二手房掛牌量增加，房企在新房庫存增加、債務堆高的情況下，不斷加碼促銷政策。房市可謂“涼意漸濃”，內行認為，今后樓市起起落落或成常態，在這種走勢下，非核心城市下滑的概率或更大。

正是基于以上三大新因素，今后買房或一改以往的經驗邏輯，未來10年，這類3房子或成為“黃金屋”？懂行人正悄悄入手！

第一類：核心區域房產。這一點社科院財經戰略研究院在《中國住房報告2021》給出了預測，社科院認為今后一線城市和核心區域中心城市的房產增幅或超預期，但是三四線城市或進一步后退，特別是失去了棚改兜底的政策之后，三四線城市后繼乏力。

第二類：優質物業房產。雖然說物業并不是影響房產增值屬性的決定性因素，但是也是關鍵因素之一，買房投資的時代即將過去，今后買房的居住屬性將更加突出，物業優質，那么居住環境自然高檔，物業劣質，那么居住條件自然不會太好。

第三類：城市優質交通房產。學校已經不再是考慮買房的“第一因素”，那么隨后而來的便是交通區位，在交通條件中，靠近市中心的地鐵顯得格外優越。隨著私家車總量快速增加，不少城市已經開始限行限號了，即便是在沒有限行限號的城市，私家車出行效率也大受影響。地鐵儼然成為了優質房的標配。

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