按揭貸款期限越長(zhǎng)越好還是越短越好？這是擺在多數(shù)剛需面前的一道艱難選擇題，因?yàn)閷?duì)于普通買房人而言，他們并不是銀行專家、也不會(huì)核算成本利息。所以，一般買房時(shí)，銀行經(jīng)理給他們辦理哪個(gè)，他們就認(rèn)可哪個(gè)；或者親戚朋友建議他們選擇哪個(gè)，他們就選擇哪個(gè)。

至于選擇到底正確還是錯(cuò)誤，則無(wú)從判斷，因?yàn)檎l(shuí)也沒(méi)有耐心、沒(méi)有義務(wù)詳細(xì)告訴買房人成本利息問(wèn)題。

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進(jìn)入正題，咱們嘮嘮這個(gè)話題：按揭貸款30年和10年，哪個(gè)劃算？銀行經(jīng)理：選錯(cuò)白送8-30萬(wàn)！

一、如果是買房投資的話，貸款選擇多少年恰當(dāng)？

先給出答案，買房投資人基本都是全款購(gòu)買，不會(huì)采用按揭貸款的方式，因?yàn)橘I房貸款有幾個(gè)很大的弊端，辦理手續(xù)復(fù)雜、存在利息成本、周轉(zhuǎn)時(shí)間慢、銀行條件限制。而我們都知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，這個(gè)月房?jī)r(jià)上漲，下個(gè)月房?jī)r(jià)就可能下跌，所以炒房需要抓住房?jī)r(jià)上漲的時(shí)機(jī)把房子銷售出去。

試問(wèn)，炒房者想要賣房時(shí)，銀行手續(xù)拖1-2個(gè)月，黃花菜都涼了。再者，買房投資講求成本最低，但是貸款存在高額利息問(wèn)題，直接對(duì)沖了房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的升值溢價(jià)。現(xiàn)在的房貸利率普遍在5%以上，再加上買賣的交易費(fèi)用、稅費(fèi)，估計(jì)成本高于7%，2022年全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲幅-3%至3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠保本。所以買房投資不建議按揭貸款。

二、在貸款方式上，如何選擇？

我們常說(shuō)的貸款方式分為2種，一種是等額本息、一種是等額本金，假設(shè)你要購(gòu)買一套150萬(wàn)元的房子，首付款50萬(wàn)元，向銀行貸款100萬(wàn)元，如果在5.88%利息，全部采用30年期限的話，等額本金總利息比等額本息總利息少25萬(wàn)元，一個(gè)字的差別，貸款總成本就少了25萬(wàn)元，不可謂不小。

在兩種買房貸款方式中，如何選擇？指聞君給出的建議是，如果個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，可以選擇利息少的等額本金，如果個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力稍弱，建議選擇等額本息。前者月供依次遞減，前10年每月償還月供很高，后者月供很低并且持續(xù)平穩(wěn)。

三、如果是剛需買房，選擇多少年期限合適？

按揭貸款，除了貸款方式影響最終的成本外，貸款年限同樣影響利息成本，比如你向朋友A借款100萬(wàn)元，如果能在3天之內(nèi)償還，可能朋友A不要你一分錢利息，但是如果你3年才償還債務(wù)，那朋友A就很可能收取數(shù)萬(wàn)元的資金利息。

我們以100萬(wàn)元貸款本金，按照4.9%的年利率，分別計(jì)算一下貸款10年和貸款30年的成本差別，具體如下：

1、貸款30年，30年的總利息為910,616.19元（不用數(shù)小數(shù)點(diǎn)了，是91萬(wàn)元），每個(gè)月的月供達(dá)到5,307.27?元，非常符合當(dāng)下一般剛需買房人的需求，5千元的月供并不算多，尚且可以接受。

2、貸款10年，貸款期間的總利息為266,928.75元，月供10,557.74?元。比起貸款30年，10年的總利息少了接近70萬(wàn)元，但是弊端也很突出，那就是月供很高，超出1萬(wàn)元，這讓很多剛需難以接受，2022年個(gè)稅起征點(diǎn)是5000元，多數(shù)人很可能無(wú)力承擔(dān)1萬(wàn)元的房貸債務(wù)，所以選擇30年長(zhǎng)期貸款的買房人居多數(shù)。

是不是意味著房貸期限越短越劃算？非也，以上計(jì)算，僅僅是字面數(shù)字，我們不能忽視社會(huì)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況帶來(lái)的生活變化。

假設(shè)我們回到1989年，當(dāng)時(shí)一個(gè)大學(xué)生月薪89元，如果在省吃儉用的情況下可以節(jié)省下來(lái)50元，我們假如這位大學(xué)生非常夠魄力，咬咬牙買了一套房子，按揭貸款30年，每個(gè)月償還60元的“高額房貸月供”，這可是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力的。30年后的2019年，這位買房人依然在償還60元的高額房貸。

是不是有一點(diǎn)想笑了？

現(xiàn)在的60元還叫巨額資金？沒(méi)錯(cuò)，在30年前買房時(shí)，60元占了月薪80%以上比重，但是現(xiàn)在60元相當(dāng)于毛毛雨、微不足道，可能連一個(gè)披薩都買不到。假設(shè)這位買房人在30年前扛不住壓力，一股腦把房貸本息都還給銀行了，那是不是相當(dāng)于白扔了幾十上百萬(wàn)元？

為什么會(huì)出現(xiàn)這種好玩的事情？這其實(shí)是M2增長(zhǎng)帶來(lái)的結(jié)果。

M2增速只要高于GDP增速，那么市場(chǎng)上的錢就越來(lái)越多，貨幣購(gòu)買力就越來(lái)越低，這樣一來(lái)錢就不值錢了。2017年M2是8.07%，2018年M2是8.1%，基本維持在8%的均數(shù)水平，而在前10年里，M2增速始終在11%左右，2008年到2016年在11.3%-17.82%左右徘徊。近些年雖然M2速度趨緩，但GDP趨緩更明顯，M2依然高于GDP速度。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)，如果把M2帶來(lái)的貨幣貶值計(jì)算在內(nèi)，那么30年的總利息910,616.19元其實(shí)就相當(dāng)于10年的113,827.024元，相比10年等額本息的266,928.75元是不是便宜很多？直接省下接近10萬(wàn)元，當(dāng)然了這節(jié)省的10萬(wàn)元在貨幣貶值中體現(xiàn)，并不是實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)錢。

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