優化購房政策、發布公積金新政，放寬首套房認定標準、發放購房補貼……在剛剛過去的2022年，針對房地產市場的松綁政策層出不窮，引導和改善市場的意圖也愈發明顯。2023年開年，人民銀行、銀保監會便發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制；住房和城鄉建設部部長倪虹在接受央視新聞的專訪時表示，對于購買第一套住房的要大力支持，對于購買第二套住房的，要合理支持。中國人愛買房是刻在骨子里的東西，政策刺激不斷，市場端表現究竟如何？現在是買房的好時候嗎？

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“沒那么急，但以小換大可以看看了”

在政策的惠及下，現在是買房的好時機嗎？

對此，1月6日接受北京商報記者采訪的一線經紀人與專家均表示“沒那么急，但以小換大以及剛需族可以看看了”。

僅從購房成本來看，受政策利好影響，2023年具備買房“入場”的時機，放款周期縮短、多地下調房貸利率。但當下房地產銷售下行的主要原因是購買力的減弱，購房者對未來收入及穩定性的預期不明確，也就沒辦法去考慮房子這一大宗商品。且受到“買漲不買跌”心理的影響，下行的市場氛圍，進一步加劇了大家的觀望情緒。這也是當前市場剛需群體減少的原因。尤其是像北京的“認房又認貸”還沒放開，首套房資格用起來也格外謹慎。

1月5日，住房和城鄉建設部部長倪虹在接受央視新聞的專訪時的表態，引發大家的廣泛關注。對于購買第一套住房，用的是“大力支持”的字眼。央行、銀保監也是同樣的表態。可以看到，首次置業的剛需客群會越來越受到政策惠及，而且是長效機制。所以這部分購房客群如果不是“必需”，也不急在一時。

市場預期核心在于經濟的快速修復

剛需目前入市“尚淺”，剛改客群成為市場的中堅力量。對于這一部分需求，以北京市場為例，一線經紀人均認為北京地區優質房源的價格已有波動。剛改群體面臨賣一買一的置換，這方面就涉及價差問題。以小換大、以舊換新，房子的“成長”質地不同，這邊漲一萬，那邊漲十萬，要均衡考慮購房成本。

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另一方面，“賣一買一置業免稅”新政也有時間限制，享受范圍是自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后一年內在市場重新購買住房的納稅人。也就是說，有改善置業需求的購房者要抓緊了，買賣周期也會是相當長的時間。

受政策利好影響，市場上也有所謂“觸底論”的產生，給到購房者“抄底”的預期。但記者從多位房地產從業者以及行業專家了解到，“觸底”說法需要有對比，目前房地產市場雖然偏冷，但整體波動可控，所以也就不存在“抄底”的預期。

地產分析師嚴躍進表示，房地產全鏈條整體下行，修復企穩離不開需求端的發力，房貸利率是影響購房者買房的主要因素之一，但房地產銷售問題并不是如此簡單就能解決的，取決于市場預期的好轉，需要經濟秩序的快速恢復。

北京存在政策優化空間，但不會很急

在央行明確首套房貸與房價走勢掛鉤后，關于哪些城市符合標準，住建部部長提到的“支持以小換大需求”是否會在北京等一線城市落地備受關注。

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整體來看，2023年仍是房地產市場“修復”的一年，首套房貸款利率將形成動態的調整機制，避免房價的大起大落。根據國家統計局已公布的2022年9月-11月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數，現階段符合條件的有38個城市，比之前“階段性”政策還多了十幾個城市。

其中，二線城市除了哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊等城市外，又新增了太原、福州、廈門、鄭州、南寧等城市。

多位業內專家表示，此次政策強調的“精準”，主要是因城施策，針對的就是市場表現較差、供需表現失衡的城市。未來政策的覆蓋范圍會進一步擴大，短期內城市數量還會有增多的可能。

北京等一線城市目前并不符合首套房貸款利率調整標準，那么此類城市樓市政策還有哪些可以優化？?

事實上，關于調整北京二套房“認房又認貸”此前多被市場提及，現行政策與市場需求的不匹配，存在調整的可能。外地有房但北京無房，在京穩定居住、工作，是否可以擁有‘首套房’的資格，這方面值得探討。

據知情人士透露，北京目前陽康后復工復產狀況良好，再加上前幾個月住房銷售并未有太大波動，所以立即落地二套房放開“認房又認貸”并不現實，目前還要觀望一段時間。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，未來北京等一線城市可以優化的方向有：調整普宅認定標準、結合人口變化支持合理住房需求、限購政策優化、降低交易稅費等。諸如此類政策的調整，都將有助于需求的釋放。

在陳文靜看來，政策層面，2022年北京部分項目針對老年家庭降低首付比例、允許接力貸，優化通州臺湖、馬駒橋地區限購政策；2023年1月1日，北京優化了公積金提取政策。2022年上海加大引才力度，優化臨港新片區購房政策。這些都傳遞出北京等一線城市未來政策優化的預期。

北京商報記者 王寅浩

標簽： 政策持續利好 買房的最佳時機到了 房貸利率