近日，人行和銀保監會發布了一則《通知》，要建立“房貸利率動態調整的長效機制”，讓房貸利率的高低和房價的漲跌走勢相掛鉤、并進行動態調整。

(相關資料圖)

請注意，這是一個長效機制、是長期要執行的，而非短期的、臨時的、階段性的政策，其影響重大。

《通知》的核心內容，可簡單理解為：若房價跌、房貸利率跟著跌，若房價漲、則房貸利率恢復原樣。

我們知道，之前監管層對房貸利率下限有要求：若是首套房，房貸最低利率是相應期限貸款市場報價利率（即5年期LPR）減20個基點（即0.2%）；若是二套房，房貸最低利率是5年期LPR加60個基點（即0.6%）。若按照當下5年期LPR4.3%來計算的話，首套房的最低利率就是4.1%、二套房的最低利率則是4.9%

可根據這個新《通知》，首套房最低4.1%的利率還有可能再往下降。《通知》第二條寫著，在評估期內、當新建商品房價格同比和環比連續3個月均下跌的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套房貸利率下限。有意思的是第三條，若評估期內、房價同比和環比連續3個月均上漲的城市，其首套房貸利率下限應恢復執行全國統一的首套房貸利率下限。上季度的末月至本季度的第二個月為一個評估期，每季度的末月發布上一個評估期內房價漲跌數據，并在下一個季度開始執行新的首套房貸利率下限。

不知道大家發現沒有，這是一個非對稱性的利率調整機制…當房價跌時、理論上房貸利率可以無限往下跌直至0利率，當房價漲時、房貸利率并不會無限制的往上漲，最多只是恢復至原先的房貸利率下限。

意圖很明確，比起害怕房價上漲、其實更害怕房價下跌。

為什么害怕房價下跌呢？

一是房地產對國民經濟太重要，二是房價下跌會引發風險、且風險會外溢。制定中國經濟政策的智囊——中央財辦，在圍繞學習中央經濟會議精神、回應當前經濟熱點問題接受新華社等媒體提問時，就提出了中國經濟面臨的三大風險。第一個就是房地產風險，其他的兩個分別為金融市場和機構風險、地方政府債務風險，而后兩個風險其實就是第一個房地產風險外溢的結果。房地產上下游產業鏈太長、涉及的行業領域太廣，是國民經濟當之無愧的支柱產業，其產值占GPD的比重為7%，再加上相關的建筑業則達到了14%。另外，地方財政收入的一半來自于賣地所得和房地產相關稅收（比如增值稅和企業所得稅等），城鎮家庭60%的資產是房子，房地產貸款（開發貸/按揭貸/信托等非標融資等）加上以房地產做抵押品的貸款（比如抵押消費貸和抵押經營貸等）、占全部貸款余額的39%。

什么意思？

如果房地產歇菜了，那整個國民經濟就將歇菜，且風險外溢、直至失控。地方政府一半的財政收入沒有了，可每年的財政支出卻是剛性的、另外還要還數額巨大的地方債，其結果就是行政無法運轉。當老百姓的資產跌了、甚至負資產（房子只能賣60萬、可卻欠銀行70萬的貸款）了，誰還敢消費呢？銀行貸款的抵押品有近40%是房子，如果房價下跌太多、那銀行的貸款就會成為呆壞賬，這會引發金融系統系風險、再外溢至整個社會領域。房價下跌、尤其大幅下跌的后果，我們難以承受…2008年全球經濟危機，就是由美國房價下跌引發次貸危機、再引發金融危機造成的。

而現在房地產卻面臨加速下跌的風險。去年房地產銷售總額預計13萬億多元、銷售面積預計13萬億多平方米，而上一年的2021年是多少呢？銷售額18萬億元、銷售面積18萬億平方米，這也是歷史的巔峰、或許會成為中國房地產史上永遠的巔峰。也就是說，2022年相比2021年無論銷售額還是銷售面積，都大幅下挫了近30%、可以說是慘烈下跌。

其實在去年9月底，央行和銀保監會就發布過階段性放寬首套房貸利率下限的通知。根據該通知，對于2022年6月-8月、新建商品房價格環比和同比均連續下跌的城市，在2022年底前可以階段性放寬首套房貸利率下限，這則通知后、首套房最低利率能達3.6%，出現在廣東省的清遠市。監管層原以為通過階段性的臨時性刺激政策，能帶動房地產穩住向好，那曾想房地產行情卻急轉直下、如同爛泥扶上墻，所以“階段性”的貨幣刺激政策也就變成了“長效機制”。

這則新《通知》的隱含意思可能很多人還沒體會到，其實就是“無限制的放水救樓市”。房價不是跌、止不住么？那好，我就把房貸利率降得低低的…且房價越跌、房貸利率降得就越狠，直至讓買房人感覺到買房真劃算、貸款買房真劃算、貸款買房月供低確實很劃算，于是進場買房、托底住房價，實現監管層樓市調控的目的。

所以今年打算買房的，不妨把房貸辦理時間選擇在4月份，因為3月份會發布上一個評估期的房價漲跌數據。我相信絕大多數城市都是同比和環比均下跌的，那時辦理房貸、利率下限就會低于4.1%，也算是白撿的紅包。

房地產非常復雜。它既有資產的投資金融屬性，也有居住的民生安居屬性，它也是國民經濟的支柱產業。如果房價暴跌，錢就會流出、并沖擊整個經濟和就業，且會造成銀行貸款壞賬率上升、甚至會引發金融系統性風險。如果房價暴漲，就增加居民的生活成本、阻礙階層流動及青年人安居城市，會引發民怨、甚至動搖社會穩定。

房價最好的結果、用經濟學上一個專業術語——多方博弈后、納什均衡的結果就是房價穩定…不漲不跌或微漲微跌，這也是樓市調控的終極目標。

標簽： 房價上漲