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我們說房價(jià)高，他們推出首付20%；我們說房價(jià)高，他們給你限購松綁；我們說房價(jià)高，他們把房貸利率降到三點(diǎn)多，但是就不降房價(jià)……這是為什么呢？背后有哪些原因？

這輪樓市低迷從2021年9月開始，至今持續(xù)了16個(gè)月，在這段時(shí)間里各地的樓市松綁政策少說也有一千多條，有鼓勵(lì)買房的，有降低購房門檻的，也有各種團(tuán)購和補(bǔ)貼，但是沒用任何一條鼓勵(lì)降價(jià)的。

其實(shí)，房子就是一堆鋼筋混凝土，這些是不值錢的，房價(jià)不能下降的原因主要在于它綁定了土地價(jià)值，或者說房價(jià)的背后是土地金融和地方財(cái)政，這才是整個(gè)樓市的關(guān)鍵。

銀行憑什么給房企貸款呢？地方憑什么可以大量舉債呢？金融機(jī)構(gòu)又為什么總以房產(chǎn)作為信貸業(yè)務(wù)的抵押呢？這一些就是源于土地的價(jià)值化形成土地金融，讓后地方就可以通過土地金融往外延伸債務(wù)，用這些錢進(jìn)行城市建設(shè)。

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當(dāng)然，不是說這個(gè)模式不好，畢竟我國過去幾十年的高速發(fā)展，以及能夠追上西方工業(yè)化和現(xiàn)代化，就是靠著這個(gè)模式。所以直到現(xiàn)在，很多地方城市還在依靠這個(gè)模式走下去，因?yàn)樗_實(shí)方便、快捷、效率高。

這就是房價(jià)沒辦法大幅度下降的原因了，房價(jià)一旦暴跌，這個(gè)模式就沒辦法走下去了，短期內(nèi)給市場帶來的沖擊是巨大的。

但是我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，很多規(guī)律是不為人的意志所改變的，近兩年房地產(chǎn)市場低迷，購買力欠缺以及預(yù)期下降，導(dǎo)致了房企開發(fā)不斷出現(xiàn)問題，房企出問題了土地市場也會(huì)受到影響。

因?yàn)樾路康匿N售面積和銷售額都在下降，房企就不可能高價(jià)拿地了，為什么說房企是高價(jià)拿地呢？

舉個(gè)例子，如果一個(gè)樓盤的定價(jià)是12000元/㎡，那他的樓面價(jià)大概是5000~6000元/㎡，占房價(jià)是50%左右，然后建安成本大約30%左右，房企的利潤大概20%左右（實(shí)際更低一些），這樣一對(duì)比就能明白為什么是高價(jià)拿地了。

所以現(xiàn)在房企如果要以降價(jià)換市場的話，那么土地的價(jià)值必然也會(huì)受到牽連，畢竟土地成本在整個(gè)房價(jià)中的占比是最高的。

當(dāng)下，我們的方向就是以時(shí)間換空間，但是這個(gè)度是非常難以把握的，很容易就給人造成“既要又要”的印象。回到樓市上來看，并沒有執(zhí)行降房價(jià)的政策，然而購買力和預(yù)期確實(shí)又比較低迷。

因此，給到大家的建議還是那句話，政策的底還沒有到，各大二線城市正在往核心區(qū)域放松，要買房的朋友再等等也是無妨的，因?yàn)槠渌袠I(yè)代替不了房地產(chǎn)的支柱地位，所以以后還會(huì)有更多利好出臺(tái)的。

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