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房地產(chǎn)發(fā)展到今天，客觀地說，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有非常重要的貢獻(xiàn)，但是，也不可否認(rèn)，有些政策在發(fā)展過程中，一些問題也逐步暴露出來。有哪些問題呢？相信老百姓都能夠張口就來。

(資料圖片)

可以說積弊很深，就比如說今天重點(diǎn)要講到的期房預(yù)售制度，這個(gè)曾經(jīng)為房地產(chǎn)做出突出貢獻(xiàn)的政策，到如今越來越多的問題擺在了市場(chǎng)層面，也極大侵害著購房者的合法權(quán)益。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就曾表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域最該改變的兩大問題：一是取消公攤面積，因?yàn)槠渲胸埬佁啵睢＜偃缒愫貌蝗菀讛€錢買一個(gè)100平米的房子，結(jié)果到手可能只有70多平的使用面積，而且你還不知情；另一個(gè)就是預(yù)售制，預(yù)售就是房子還沒見著，開發(fā)商卻已經(jīng)拿到了你的錢。可能僅僅只是挖了個(gè)坑，而購房者卻已經(jīng)開始還房貸，這對(duì)購房者是極大的不公平。

當(dāng)然，話說回來了，起初還真是為了購房者，以相對(duì)較低的價(jià)格買一個(gè)預(yù)期，開發(fā)商有了錢，購房者也能提前擁有房子，這正是房地產(chǎn)投資的屬性。結(jié)果粗放式發(fā)展之下，給投機(jī)者鉆了空子。過去不少人，買期房后還沒交房就賣掉足以讓其大賺一筆。這也給后來的房地產(chǎn)市場(chǎng)埋下了禍根。

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過去市場(chǎng)好，政策好，啥問題都可以被掩蓋，可是一旦市場(chǎng)不好了，一切都露餡了。就好比潮水褪去，裸泳者尷尬了，藏都藏不住。不得不說，今天購房者的信心缺失，跟房地產(chǎn)亂象分不開。

從2020年開始，想必大家都見識(shí)了。對(duì)一些房企而言，曾經(jīng)多么大，如今就有多么慘。很多開發(fā)商房子都建不下去了，沒錢了，有良心的還能好點(diǎn)，有困難不可怕，可怕的是連最基本的擔(dān)當(dāng)都沒了，要么無力撐下去，要么直接拿錢跑路，最后讓購房者收拾爛攤子，背負(fù)了沉重的代價(jià)。

預(yù)售制明明是預(yù)期，無論買者還是賣者都是基于未來的一個(gè)預(yù)期判斷，所以都應(yīng)該講究契約精神，可是市場(chǎng)波動(dòng)之下，很多人都失去了底線，購房者有之，開發(fā)商更有之。比如房子降價(jià)了，購房者不同意。房?jī)r(jià)上漲了，開發(fā)商毀約讓購房者補(bǔ)房款，這都是誰慣出來的臭毛病？

還不是因?yàn)槭袌?chǎng)好？一切都好商量？所以，期房預(yù)售制度的弊端被掩蓋了。

很顯然，這不再是一個(gè)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，更加關(guān)乎所有老百姓的民生。解鈴還須系鈴人，必須從房地產(chǎn)一些不合時(shí)宜的政策或制度改變。

或許能從2月8日經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)的文章《大力推動(dòng)商品房現(xiàn)房銷售》中能感受到一些政策調(diào)整的迫切性。經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)的背景就不說了，既然重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，絕非平白無故，這也代表了國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售制的態(tài)度。

文章表示，不久前召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部的一句話引起業(yè)界關(guān)注，也預(yù)示著商品房預(yù)售制正經(jīng)歷巨大變革。

1、國(guó)家相關(guān)部門肯定了現(xiàn)房銷售。“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓問題。”主管部門明確提及現(xiàn)房銷售，這也是住建部首次提出現(xiàn)房銷售模式，表明未來，實(shí)行多年的商品房預(yù)售制度面臨較大改革空間，現(xiàn)房銷售或?qū)⒊蔀榇髣?shì)所趨。

同時(shí)，文章還列舉了一些預(yù)售制下的房地產(chǎn)問題，包括交房問題、質(zhì)量問題等，而作為弱勢(shì)群體，購房者只要攤上這樣的事就很難不被侵害合法權(quán)益。

2、商品房預(yù)售制改革已經(jīng)箭在弦上，不得不發(fā)。“當(dāng)前，推進(jìn)商品房預(yù)售制逐步向現(xiàn)房銷售過渡的時(shí)機(jī)進(jìn)一步成熟。”文章既肯定了預(yù)售制的功績(jī)，又不得不承認(rèn)，商品房預(yù)售制與過去房地產(chǎn)開發(fā)高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債“三高”模式緊密相連。

這種模式的弊端日益顯現(xiàn)，難以為繼。商品房預(yù)售制改革箭在弦上。

3、現(xiàn)房銷售已經(jīng)有多地探索，積累了經(jīng)驗(yàn)。目前，北京、杭州、濟(jì)南、西安、福州、合肥、寧波等城市開始出現(xiàn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

從各地傳出的消息看，多省份將進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)房銷售。如山東、安徽等省份明確表態(tài)，2023年將因地制宜鼓勵(lì)有條件的地方開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

4、現(xiàn)房銷售是對(duì)購房者合法權(quán)益的保障落實(shí)。“現(xiàn)房銷售有利于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力是個(gè)挑戰(zhàn)。”

這個(gè)很容易理解，維護(hù)購房者合法權(quán)益，其實(shí)更深層次原因還在于防止房地產(chǎn)問題的發(fā)生，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)也將起到重要作用，畢竟經(jīng)濟(jì)的信心在于百姓的信心。

以上是基于當(dāng)前政策趨勢(shì)看到的預(yù)售制向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變的明確信號(hào)。

當(dāng)然，任何事都不可能一蹴而就，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)表示，“現(xiàn)房銷售不能一蹴而就，更適宜逐步過渡。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在積蓄各方面力量力求企穩(wěn)復(fù)蘇，如果現(xiàn)房銷售切換得過快，就可能會(huì)不利于企業(yè)緩解資金鏈吃緊的困境。”

所以，購房者也不要太著急，尤其是實(shí)行這么多年的預(yù)售制，一旦一刀切取消，其影響是非常大的。但相信，應(yīng)該用不了多久，現(xiàn)房銷售將會(huì)普遍來臨。

之前，人民日?qǐng)?bào)也曾做出回應(yīng)：商品房預(yù)售制的確曾起到了積極作用，但現(xiàn)在弊端有很多，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，取消預(yù)售制不可避免。

預(yù)售制或許終將會(huì)完成其歷史使命而退出歷史舞臺(tái)，但也需要一個(gè)過程。雖然短期內(nèi)不能退出，但是改革勢(shì)在必行，甭管什么制度和政策，只要為百姓為購房者好，大家都會(huì)支持。

接下來，所有的房地產(chǎn)參與者也要做好房地產(chǎn)巨變的準(zhǔn)備，期房預(yù)售制向現(xiàn)房銷售只是其中的一個(gè)變革，與之相對(duì)應(yīng)的三高模式必將不再適應(yīng)今天的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

系列維護(hù)購房者合法權(quán)益的政策或制度都將紛至沓來，其實(shí)是連鎖的反應(yīng)，整頓了市場(chǎng)亂象，開發(fā)商穩(wěn)了，購房者人心穩(wěn)了，市場(chǎng)也就穩(wěn)了，當(dāng)所有人都冷靜下來，專注于自己該關(guān)注的東西，比如購房者更加關(guān)注產(chǎn)品本身，那么倒逼開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)升級(jí)，自然而然，整個(gè)大環(huán)境將迎來巨大變革，最終積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。我們將迎接一個(gè)全新的房地產(chǎn)行業(yè)，不破不立。

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