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近年來，房地產(chǎn)代建日益受到房企關(guān)注，2022年，房地產(chǎn)代建企業(yè)在積極開展業(yè)務的同時，不斷提升業(yè)務水平，為房地產(chǎn)代建的更好、更快發(fā)展不斷集聚能量。代建領(lǐng)域新增簽約面積首次突破一億平方米，多家房企新增代建平臺，紛紛進軍代建領(lǐng)域。同時，代建企業(yè)積極探索代建業(yè)務模式，通過助力不良項目紓困，攜手多方共贏。

政策：均與政府代建相關(guān)

(資料圖片僅供參考)

2022年，代建行業(yè)規(guī)范政策陸續(xù)出臺，為代建行業(yè)更加規(guī)范、良性健康發(fā)展提供有力支持。從時間來看，代建相關(guān)政策主要于下半年密集發(fā)布。從發(fā)布城市來看，目前主要分布于存量市場和城市更新需求較多的城市，如深圳市和東莞市全年均發(fā)布代建相關(guān)政策2個。

當前，代建政策依舊為與政府代建相關(guān)，尚未有商業(yè)代建相關(guān)政策出臺，相關(guān)內(nèi)容主要體現(xiàn)在以下幾個層面。其一，完善代建企業(yè)名單庫。如昆山市為代建企業(yè)名錄庫擴容，新增代建企業(yè)。其二，頒布代建制度，使代建政策更適合后期市場發(fā)展需求，利于投資項目的高質(zhì)效達成。如濟南市新增投資項目代建制管理辦法，更加規(guī)范代建相關(guān)制度；東莞市頒布政府投資建設(shè)項目代建制管理辦法，提升政府投資項目效益。其三，明確代建工作流程及相關(guān)細則，進一步提高區(qū)域代建管理標準化水平。如廈門市頒布《代建工作規(guī)程》，該規(guī)程填補了國內(nèi)綜合性代建管理地方標準的空白；東莞市頒布項目代建管理費總額控制數(shù)費率計提辦法，明確代建費率計算辦法。

表：2022年部分代建政策梳理

資料來源：中指研究院整理

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規(guī)模：首次突破一億平，集中度有所上升

1.新簽約規(guī)模

首次突破一億平方米，保持快速增長。2022年，預計代建企業(yè)代建項目新簽約建筑面積為11073萬平方米，首次突破一億平方米，較2021年同比增長11.3%，依舊保持較快增長速度。

圖：2018-2022年房地產(chǎn)代建新簽約項目面積與增長率情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點擊查看）

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2.市場集中度

2022年，從代建新簽約項目建筑面積來看，預計前5企業(yè)所占市場份額為58.6%，較2021年上升5.4個百分點。2022年，入局代建領(lǐng)域的企業(yè)持續(xù)增多，導致行業(yè)競爭加劇，頭部企業(yè)為獲得領(lǐng)先優(yōu)勢加速發(fā)展，通過探索“項目紓困”、資本代建等新的業(yè)務發(fā)展模式和尋求在產(chǎn)業(yè)園、寫字樓等新賽道突破獲取大量項目，表現(xiàn)突出。

圖：2018-2022年房地產(chǎn)代建新簽約項目前五企業(yè)市場集中度

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點擊查看）

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典型房地產(chǎn)代建企業(yè)：頭部企業(yè)探索新業(yè)務模式，多家房企入局代建領(lǐng)域

頭部企業(yè)通過探索“項目紓困”、資本代建等新業(yè)務發(fā)展模式，拓展代建領(lǐng)域。隨著代建競爭加劇，頭部代建企業(yè)積極探索新業(yè)務模式，如綠城管理攜手金融機構(gòu)落地資本代建、介入“項目紓困”等探索新的發(fā)展模式，2022年落地奧園廣州云和公館等項目，為其業(yè)績提供有力支持。中原建業(yè)與多個城市城投平臺及國企達成戰(zhàn)略合作，積極拓展政府代建領(lǐng)域。

多家房企入局代建領(lǐng)域，且發(fā)展迅猛。2022年，龍湖、中梁和華夏幸福均成立代建公司，進軍代建業(yè)務，其中，龍湖龍智造成功簽約重慶江北、中鐵城投天府新區(qū)等項目；幸福安基中標沈陽市代建保交付項目、廊坊片區(qū)綜合開發(fā)代建項目共計252萬平方米，發(fā)展勢頭迅猛。

表：2020年以來成立代建平臺的房企及業(yè)務表現(xiàn)情況

數(shù)據(jù)來源：中指院綜合整理

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未來趨勢：政府代建前景廣闊，新賽道獲突圍機遇

房地產(chǎn)代建是當前倡導的新發(fā)展模式的重要方向。房地產(chǎn)行業(yè)舊有的高負債、杠桿周轉(zhuǎn)發(fā)展模式難以為繼。2021年12月中央經(jīng)濟工作會議首次提出要“加強預期引導，探索新的發(fā)展模式”。2022年3月《政府工作報告》指出，探索新的發(fā)展模式。2022年12月中央經(jīng)濟工作會議指出，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。房地產(chǎn)代建具有輕資產(chǎn)、低負債、抗周期等特點，是新發(fā)展模式的重要形式之一，日益受到房地產(chǎn)企業(yè)青睞。

政府代建前景廣闊。保障性住房、老舊小區(qū)改造等均為政府代建提供了廣闊的空間。具體來看，“十四五”時期，全國初步計劃投資建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬套（間）；改造老舊小區(qū)1.6億平方米。

地方國企、城投公司積極拿地，為代建提供更多機會。根據(jù)《2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》（點擊查看）顯示，地方城投公司托底拿地明顯，按面積TOP100拿地企業(yè)中，有地方城投公司71個，是2021年同期的3倍多；拿地金額TOP100企業(yè)中，地方城投占比16.4%，較上年同期增加13.7個百分點。城投公司拿地后入市率較低，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均為代建企業(yè)提供更多機遇。

“項目紓困”為資本代建提供更多機遇。2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，房企債務違約、項目延遲交付等問題頻發(fā)，“保交樓”成為2022年政府工作的重中之重。一方面，“項目紓困”為房地產(chǎn)代建提供了更多空間；另一方面，當前“項目紓困”手段多樣，其中，以政府、金融機構(gòu)和房企三方合力的模式較多。該模式下，金融機構(gòu)入局，又為資本代建提供了更多的發(fā)展空間和借鑒經(jīng)驗。

新賽道獲得突圍機會。面對競爭加劇的房地產(chǎn)代建行業(yè)，部分代建企業(yè)在新賽道尋求突圍，一方面，持續(xù)加大在保障房等政府代建領(lǐng)域簽約力度；另一方面，利用自身優(yōu)勢，在寫字樓、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域獲取新機遇。

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