本報記者 余燕明 北京報道

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日前，據《中國經營報》記者向中指研究院獲取的數據，2022年，房企代建項目新簽約建筑面積預計達到了11073萬平方米，首次突破了一億平方米，相比2021年增長了11.3%，依舊保持了較快增長速度。

2021年中央經濟工作會議上首次提出鼓勵支持房地產業(yè)“探索新的發(fā)展模式”，此后一再被強調。過去“高負債、高杠桿、高周轉”的經營發(fā)展模式正逐步面臨轉型，代建這種輕資產模式，與傳統(tǒng)房地產開發(fā)模式相比，具有高收益率、低杠桿以及逆周期等特性，對資金要求相對較低，能使房企在市場下行階段保存實力，已成為越來越多品牌房企的必爭之地。

據克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，截至2022年末，涉足發(fā)展代建業(yè)務的品牌房企已經超過60家，這其中既有全國化大型房企，如綠城中國、華潤置地、金地集團等，也有地方性大中型房企，如建業(yè)地產、眾安集團等。

“中央鼓勵支持推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，“房地產代建具有輕資產、低負債、抗周期等特點，是新發(fā)展模式的重要形式之一，日益受到房企青睞。”

繼續(xù)保持較快增速

2022年，房地產代建領域新增簽約面積首次突破一億平方米，繼續(xù)保持較快增長速度。多家房企新增代建平臺，紛紛進軍代建業(yè)務。

據中指研究院的統(tǒng)計數據，從代建新簽約項目建筑面積維度來看，預計排名前五的房企所占代建市場份額約為58.6%，較2021年提升了5.4個百分點。

2022年，入局代建領域的房企持續(xù)增加，越來越多的房企開始布局代建業(yè)務，并成立了專業(yè)化的代建平臺，導致行業(yè)競爭加劇。

據記者不完全統(tǒng)計，華夏幸福成立了旗下代建公司“幸福安基”；龍湖集團首次亮相了旗下智慧營造品牌“龍湖龍智造”；中梁控股宣布成立中梁建設管理集團有限公司，正式進軍代建行業(yè)等。

除了房企外，還有一些專業(yè)的代建開發(fā)與管理企業(yè)，在長期發(fā)展過程中也逐步形成了自身的影響力與競爭力，并占據了一定的市場份額，如藍城集團等。隨著越來越多的企業(yè)入局，代建賽道已經形成，未來的競爭格局也將不斷變化。

其中，頭部房企為獲得領先優(yōu)勢加速發(fā)展，通過探索項目紓困、資本代建等新的業(yè)務發(fā)展模式和尋求在產業(yè)園、寫字樓等新賽道突破獲取大量項目，代建業(yè)務表現突出。

比如，綠城管理在2022年攜手金融機構落地資本代建、介入項目紓困等探索新的拓展模式，已經落地了奧園廣州云和公館等項目，為其業(yè)績提供了有力支持；中原建業(yè)與多個城投平臺及國企達成了戰(zhàn)略合作，積極拓展政府代建業(yè)務。

龍湖集團與華夏幸福分別成立了專業(yè)化的代建平臺，其中，龍湖龍智造已成功簽約重慶江北、中鐵城投天府新區(qū)等項目，幸福安基則中標了沈陽市代建保交付項目、廊坊片區(qū)綜合開發(fā)代建項目共計252萬平方米，發(fā)展勢頭迅猛。

“面對競爭加劇的房地產代建行業(yè)，部分代建企業(yè)在新賽道尋求突圍。”劉水分析稱，“一方面，持續(xù)加大在保障房等政府代建領域簽約力度；另一方面，利用自身優(yōu)勢，在寫字樓、商業(yè)綜合體、產業(yè)園等領域獲取新機遇。”

引領新的發(fā)展模式

2023年初，克而瑞研究中心發(fā)布過一份房企代建綜合能力榜單，綠城管理、華潤置地、藍城集團、中原建業(yè)、金地管理、招商蛇口、藍綠雙城、建發(fā)建管、旭輝建管、朗詩綠色管理等10家代建企業(yè)入圍。

當前在眾多代建房企里，綠城管理與中原建業(yè)是國內僅有兩家已經上市的代建房企，且業(yè)務規(guī)模均處于頭部領先位置。

據記者了解，國內代建行業(yè)仍處于發(fā)展階段，隨著各方持續(xù)涌入賽道，行業(yè)競爭不斷加劇，成熟的代建企業(yè)憑借自身產品及體系優(yōu)勢，不斷加大代建業(yè)務的深耕力度。而近年來新入局代建領域的后起之秀，也在規(guī)模上奮起直追，未來或將涌現更多行業(yè)黑馬。

房企代建業(yè)務從委托主體劃分，可以分為政府代建、商業(yè)代建和資本代建。其中，政府代建承接的絕大部分項目為公共住房物業(yè)和各類公共基礎設施的建設開發(fā)，幾乎占據了代建行業(yè)的一半規(guī)模，也是當前多數代建企業(yè)的發(fā)展重心。

目前，保障性住房、老舊小區(qū)改造等均為政府代建提供了廣闊空間。“十四五”期間，全國初步計劃投資建設籌集保障性租賃住房近900萬套（間），改造老舊小區(qū)1.6億平方米。

市場化代建領域（商業(yè)代建和資本代建），在當前各大城市集中供地潮及城投企業(yè)積極拿地的背景下，由于部分城投企業(yè)缺乏房地產開發(fā)經驗，為商業(yè)代建帶來了巨大的發(fā)展機遇。

據中指研究院的統(tǒng)計數據，2022年地方城投企業(yè)拿下了大量土地儲備，按照面積計算排名前100的拿地企業(yè)里，地方城投企業(yè)有71家，是2021年的3倍多；按照拿地金額計算，地方城投企業(yè)占比達到了16.4%，較上年增加了13.7個百分點。

但是，地方城投企業(yè)拿地后入市率較低，2022年拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地項目也為代建房企提供了業(yè)務拓展機會。

另外，出險房企數量增加，行業(yè)風險亟須出清，不良項目資產集聚，介入盤活紓困項目的金融機構或AMC也需要尋找代建企業(yè)，為項目品牌背書，同時完成保交付任務。

2021年下半年以來，房地產行業(yè)進入調整期，房企債務違約、項目延遲交付等風險頻出，“保交樓”成為2022年政府工作的重中之重。一方面，項目紓困為房地產代建提供了更多空間；另一方面，當前項目紓困手段多樣，以政府、金融機構與房企三方合力的模式較多。在項目紓困合作模式下，金融機構入局，又為資本代建提供了更多的發(fā)展空間。

“房企積極探索新的代建業(yè)務模式，通過助力不良項目紓困，攜手多方共贏。”劉水表示。

（編輯：盧志坤 校對：劉軍）

標簽： 房企代建業(yè)務逆勢增長爭相入局 新增面積破億 中指研究院