自1月舉行的全國住房和城鄉建設工作會提出“有條件的可以進行現房銷售”以來，已有山東省、河南省、安徽省、四川省四省提出支持有條件的城市開展商品房現售試點。從之前的“鼓勵”現房銷售到目前現房“試點”，距離真正的“現房銷售”還有多遠？

業內人士認為，目前仍不具備全面實行現房銷售條件，現房銷售對開發商資金實力以及地產金融支持模式提出更高的要求。但是，現房銷售的占比不斷提升，未來5年，全國現房銷售規模占比由目前的13.9%有望達到20%。

自2月以來，現房銷售的試點在多個省市落地。資料圖片

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山東、河南等陸續落地現房銷售試點

今年1月，住建部強調“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險”。此后，多地發文要試點現房銷售，這也使現房銷售以及預售制是否應該退出再次成為各界熱議話題。

自2月以來，現房銷售的試點在多個省市落地。其中，2月14日，有媒體報道，山東濰坊在近日召開的住房和城鄉建設工作會議上強調，要促進轉型，鼓勵開展商品房現房銷售試點和預售資金分期付款試點。這是在1月31日山東省提出逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點背景下的舉措。山東省提到緊盯資金支付和工程建設進展，確保逾期房屋按計劃節點如期交付。

此外，2月6日，在安徽省住房和城鄉建設工作會議上，安徽省住建廳相關負責人透露，2023年安徽將因地制宜開展現房銷售試點。同日，四川省人民政府印發的《聚焦高質量發展推動經濟運行整體好轉的若干政策措施》中也提到，支持有條件的城市開展商品房現售試點，積極推動房地產業向新發展模式平穩過渡。2月7日，河南省住房和城鄉建設工作會議在鄭州召開，會議明確，今年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點積極探索預售制度改革和現房銷售。

事實上，自我國預售制推行以來，商品房項目不能順利交付的問題時有發生，雖然各地對開發企業預售資金等方面進行了監管約束，但仍有部分購房者的權益沒有完全得到保障。尤其是2022年6月底以來，部分城市出現期房項目業主集體“斷供”現象，主要原因是在預售制下，部分開發企業發生資金流動性問題導致期房停工或爛尾。在對期房交付擔憂的情緒下，消費者對購買現房項目的傾向性更大。

現房銷售占比提升到13.9%

值得一提的是，現房銷售早有提及。早在2020年3月份，海南印發了《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》。其中提出，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。

據易居研究院統計數據顯示，2020年-2022年3年期間，海南現房銷售占比分別為20%、24%、39%，該占比拉升速度很快。

此外，有些城市已在土地出讓環節設置了現房銷售條件。包括北京、重慶、石家莊等地也對土地出讓條件或商品房預售進行設置，涉及現房銷售。比如，在北京，在2021年第二批集中供地中，首次試點“競現房銷售”；在2021年第三批集中供地中，部分地塊也明確要求全部以現房銷售。此后，北京持續設置競報“現房銷售”面積環節以保護購房者權益。

從實際現房銷售面積占比（現房銷售占比=年初累計現房銷售面積/年初累計新建商品住宅銷售面積）來看，現房走高的趨勢更為明顯。易居研究院根據國家統計局的數據統計顯示，2021年6月全國現房銷售面積占比9.5%，隨后該指標總體處于攀升態勢，到2021年12月份占比為10.4%。2022年12月份，該指標再次攀升到13.9%。現房銷售占比的拉升，體現了購房者購房信心的變化。受爛尾樓事件的沖擊，購房者擔心買期房有風險。而“所見即所得”的現房更加受寵，使得現房銷售的市場占有率提升。

從目前來看，實行多年的商品房預售制度已經出現政策調整轉折契機。現房銷售有利于保障樓盤項目品質，對項目工程質量提出了更高的要求，有效避免虛假宣傳、質量瑕疵、延期交付、爛尾等風險。不過，從以往的預售轉向現房銷售，對開發企業、購房者等各方均將帶來諸多影響。

“目前仍不具備全面實行現房銷售條件”

“目前仍不具備全面實行現房銷售條件。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示，短期內，全面實行現房銷售將對市場供應能力造成影響，并對開發商資金實力以及地產金融支持模式提出更高的要求，目前并非全方位推行現房銷售制度的合適時機。

陳文靜認為，目前市場供需環境并未得到明顯改善，部分城市的商品房庫存并不充足。在此背景下，一旦全面實行現房銷售，在目前庫存去化完成后，房地產市場將面臨一定時間的供給斷檔期，造成供需結構的失衡。現房銷售或導致開發企業拿地意愿更加低迷，導致土地成交冷淡，從而影響政府財政收入，加劇地方政府財政壓力。此外，目前開發企業資金壓力仍較大，經營性現金流相當一部分來源于商品房銷售回款。短期內，全面取消預售制將使開發企業資金壓力進一步加重，加速企業風險暴露。

“對于購房者來說，現房銷售雖然產品質量所見即所得，但商品住宅價格或有所抬升。”陳文靜表示，現房所見即所得更符合購房者置業意愿，但從市場來看，由于貸款時間及銷售周期的延后，現房項目整體占用企業自有資金時間拉長，成本提高，這就使得市場上現房銷售樓盤的價格一般高于同類型期房銷售的項目。同時，短期供應能力下降也會對市場供求關系產生影響，進而帶來價格的波動。

最為重要的是，陳文靜認為，在預售制度下，開發企業使用開發貸等融資時間較短，預售開盤后即可逐步償還貸款，銀行資金回流速度相對較快。轉向現房銷售后，企業開發貸使用時間延長，金融機構如何更好地給予企業資金支持的同時，降低自身資金風險，或是未來研究方向。

5年后現房銷售占比或達20%

預售制度與現售制度并非是完全對立的關系，在向現房銷售制度轉變的過程中，預售制仍將發揮重要作用，過渡階段二者之間的相互配合或將對市場產生一定促進效果。

從長遠來看，現房銷售可能會取代期房預售，但這種改變并非一蹴而就。對此，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，當前，全國現房銷售規模占比13.9%，在最近5年的改革下，到2028年全國現房銷售規模占比有望達到20%，這也意味著在后續購房市場中，5套住房中有1套房屬于現房。同時，包括山東省、安徽省和河南省等重點省份，相關比例也會明顯提升。

嚴躍進預計，后續各地在住房和城鄉建設工作會議中都會提及現房銷售的試點工作，從點狀式的試點逐漸演變為組團式的發展模式。這期間，包括商品房預售資金監管政策會逐漸規范、預售門檻將結合短期和中長期做差異化調整、供地政策會不斷嵌入現房銷售條款、現房銷售的制度和流程會加快制定、“交房即交證”會和現房制度改革緊密捆綁等。現房銷售占比的上升，實際上也是各地土地供應模式轉型的過程，后續各地土地供應中，現房銷售的條款明顯會增加。此類改革下，土地、房地產開發、住房交易等市場都會發生重要的變化。

“未來新房銷售模式是開展現房銷售試點，逐漸轉向全面現房銷售。與此同時，在向現房銷售制度發展過程中，不斷優化預售政策和監管。”陳文靜表示，整體來看，當前，預售制仍是我國商品房銷售的絕對主流模式，短期內全面實行現房銷售對商品房市場供應能力、開發商資金實力等均有較高的要求，需要循序漸進地推進。從實際情況來看，較為穩妥的方式是各地因城施策，結合當地市場供求關系、庫存條件等開展試點，并不斷總結試點經驗，完善相關政策及制度安排。在此過程中，政府也需要不斷完善預售制度，包括優化預售資金監管、加強工程進度管控、調整居民付款節奏等。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 柳寶慶

標簽： 試點擴圍、現房銷售僅占14％ 商品房預售制距離取消還有多遠 商品房預售