2月20日，證券投資基金業協會（下稱“協會”）應證監會要求，發布了關于《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（下稱《指引》）的公告，將自?2023?年3?月1?日起施行。

據悉，“不動產私募投資基金”為新設立的基金產品類型，區別于原基礎設施及房地產基金類型，所運用的范圍涉及存量住宅領域。記者了解到，業內多方認為，“新私募”為投資者提供了更加多元的產品類型，同時也將在保交樓、為出險房企紓困等方面發揮作用，房企融資又更進了一步。

“新私募”涉及住宅領域

(資料圖片僅供參考)

2月20日，證監會官網公告稱，已于近日啟動了不動產私募投資基金試點工作，促進房地產業良性循環和健康發展，健全資本市場功能，促進房地產市場盤活存量，支持私募基金行業發揮服務實體經濟功能。同時，證監會還指出，由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策。

同日，協會應證監會要求，發布了關于《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》的公告。據悉，《指引》共二十一條，遵循試點先行、穩妥推進原則，明確了不動產投資范圍及試點管理人要求，并從基金募集、投資、運作、信息披露等多方面對不動產私募投資基金加以規范。

其中，《指引》明確指出，“不動產私募投資基金”為新設立的基金產品類型，區別于原基礎設施及房地產基金類型。不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

而值得注意的是，《指引》指出，存量商品住宅是指已取得“五證”，已經實現銷售或者主體建設工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。

此次“新私募”和傳統的私募存有一定的差異，基金設立監管有所放松、資金投放的領域有所放寬，涉及了住房領域。據協會公布數據，截至?2022?年末，協會存續私募股權房地產基金838只，存續私募股權基礎設施基金1424只，主要投向商業地產、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發與建設等。

據悉，私募基金一度也可以投資住宅市場，而2017年《備案管理規范第4號》出臺后，私募基金在住宅市場的投資受到了限制。不過，2022年11月股權融資“第三支箭”政策再次提及開展不動產私募投資基金試點，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、在建未完成項目、基礎設施，助力房企探索新發展模式。

業內多方認為，“新私募”為投資者提供了更加多元的產品類型，同時也將在保交樓、為出險房企紓困等方面發揮作用。其中，2022年房地產市場持續下行，以及停工斷貸潮事件和房企債務違約風暴后，留下了非常多的存量資產項目。此次試點，房企保交樓、房地產資產收并購的空間將增大。客觀上，有利于相關房企不良資產項目處置，促使房企獲得新的資金支持。“新私募”相比過去有了較大的突破，是對“第三支箭”政策的落實。

“三支箭”助力融資

為房企提供更多的流動性支持，此前央行和銀保監會就房地產金融問題出臺了專門性文件，發布房地產“金融16條”，房企信貸、債券、股權融資渠道的“三支箭”連續發出。

“第一支箭”方面，中指數據稱，據不完全統計，截至2022年12月中旬，已經有超過100家房企，獲得約4萬億元的授信額度。其中，綠城獲得約4000億元，萬科和碧桂園均超過3000億元。總體看來，受益的房企主要為全國性央企、國企及混合所有制企業，地方性國企，經營穩健的民營房企，僅涉及個別出險企業。

“第二支箭”目前也正在持續發力，據記者不完全統計，僅2023年1月，就有約19家房地產企業發行由中債增信提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保的境內信用債，民營企業中駿、新希望也順利進入成功發行序列。不過，業內認為，總體來說，“第二支箭”所涉及的房企還是比較少，且和“第一支箭”一樣，偏愛較為穩重的企業。

因此，“第三支箭”政策被業內各方寄予厚望。11月28日，對于“第三支箭”證監會除了提及私募投資基金的試點以外，還提到了恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，調整房地產企業境外市場上市政策，發揮REITs盤活房企存量資產作用等多個方面。

其中，再融資方面，據記者不完全統計，已經有超過30家房企，發布了配股或者定增計劃，募資總金額超過600億元，覆蓋的范圍還包含了華夏幸福等出險企業；而用于“盤活存量”的公募基金REITs上市數量僅有20多個，目前多涉及“保租房”、產業園區等領域，并不涉及住宅領域。

對于房地產新發展模式來說，其中一項很重要的任務就是要盤活存量。2022年受疫情等方面的干擾，多項政策的臺，但是效果不明顯。不過，2023年，全國樓市都在回暖，“新私募”也會受到越來越多金融機構的青睞。

不過，對于此次試點，也有業內人士提出了資金流入之后，金融機構乘機炒作房地產方面的擔憂。此試點旨在助力房企融資，不屬于購房方面的政策，應該不會導致炒房現象的出現。同時，他指出“五證”的要求，排除了在土地招拍掛方面的介入機會，不動產私募投資基金依然是不能“直接碰土地”的，這也體現了房地產市場“房住不炒”的導向。劉志耕稱，目前的情況之下，能夠救活房企已實屬不易，應該不會出現過熱的情況。

“這種私募基金的風險點主要在于投資方，不過房企也需要警惕被投資資金操縱。”知名財稅審專家、江蘇四維咨詢集團首席咨詢師劉志耕分析指出。而值得注意的是，“新私募”在管理人以及投資人方面進行了多重限制。《指引》要求管理人要求在管不動產投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人成立以來累計投資本金不低于100億元人民幣。具有3個以上不動產項目成功退出經驗。投資人首輪實繳出資不低于1000萬，自然人投資者出資額不得超過基金實繳額的20%。

標簽： 股權融資 私募基金