(資料圖片僅供參考)

進(jìn)入2023年，雖然樓市政策環(huán)境比前幾年好很多，但是目前的樓市行情依舊不樂(lè)觀(guān)，根本原因是現(xiàn)在房企庫(kù)存壓力太大，資金鏈緊張，而人們的購(gòu)房意愿不強(qiáng)。更重要的是，現(xiàn)在越來(lái)越多的人開(kāi)始看跌房?jī)r(jià)，這是非常重要的，這讓市場(chǎng)中的購(gòu)房者數(shù)量大幅降低了很多。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)新房銷(xiāo)售面積13.58億平米，同比下降24.3%，新房銷(xiāo)售額13.33萬(wàn)億，同比下降26.7%。可以看出，2022年房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)非常差，并且這是我國(guó)新建商品房銷(xiāo)售額二十多年以來(lái)的首次下跌。對(duì)此，不少人都表示房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，而2022年以后房地產(chǎn)行業(yè)將開(kāi)始步入下行階段。

確實(shí)，就像著名經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)的那樣：“一旦我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積超過(guò)18億平米，銷(xiāo)售額超過(guò)18萬(wàn)億，則意味著樓市發(fā)展已經(jīng)到達(dá)頂點(diǎn)，原因是無(wú)論怎么計(jì)算都不會(huì)有更好的數(shù)據(jù)了”。2021年我國(guó)新建商品房銷(xiāo)售額超過(guò)了18萬(wàn)億，而到了2022年就直接降到13.3萬(wàn)億，降幅近5萬(wàn)億元。可以看出，現(xiàn)在樓市面臨的最大問(wèn)題就是買(mǎi)房的人正在減少，而在樓市的這種轉(zhuǎn)變中，房企們并沒(méi)有做好準(zhǔn)備。大家都知道，過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)一直都是高負(fù)債高周轉(zhuǎn)的行業(yè)，并且房企也都是高負(fù)債高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)模式。這種模式可以讓房企用最少的資金開(kāi)發(fā)商最多的樓盤(pán)，再加上商品房預(yù)售制度，讓房地產(chǎn)行業(yè)一直高速發(fā)展。而現(xiàn)在房子不好賣(mài)了，房企沒(méi)法高周轉(zhuǎn)，但是房企依舊處于高負(fù)債狀態(tài)。

當(dāng)這種現(xiàn)象出現(xiàn)，樓市就會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，首當(dāng)其沖的就是房企回籠資金受到影響，庫(kù)存不斷提升，負(fù)債也會(huì)越來(lái)越高。并且這種情況很難解決，只有賣(mài)掉房子房企才能回籠資金，而房子又不好賣(mài)，就導(dǎo)致越來(lái)越多的房企資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，甚至很多房企更是出現(xiàn)了資金鏈斷裂的情況。一旦房企的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，這些房企背后的樓盤(pán)就會(huì)停工停產(chǎn)，甚至一些樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)爛尾的情況。爛尾的越來(lái)越多，不僅侵害了購(gòu)房者的權(quán)益，同時(shí)也會(huì)影響一個(gè)城市的形象和當(dāng)?shù)貥鞘幸约敖?jīng)濟(jì)的發(fā)展。就比如2022年以來(lái)，長(zhǎng)沙、武漢、鄭州和西安就背上了“爛尾”的帽子，針對(duì)爛尾樓，鄭州市已經(jīng)開(kāi)始出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)解決，目前也達(dá)到了一定的效果。但是爛尾樓問(wèn)題并不是一個(gè)好解決的問(wèn)題，這將成為影響目前樓市行情的一個(gè)重要因素。

可以說(shuō)，現(xiàn)在樓市已經(jīng)“四面楚歌”，房企資金鏈緊張問(wèn)題難以解決，由于爛尾樓的問(wèn)題，人們現(xiàn)在又不信任期房，這導(dǎo)致期房越來(lái)越難賣(mài)。期房賣(mài)不掉，這意味著需要將房子蓋成現(xiàn)房來(lái)銷(xiāo)售，而現(xiàn)在房企最缺的就是資金，這讓很多房企陷入了死循環(huán)，這也是目前很多樓盤(pán)停工或者施工速度比較慢的原因。另外，目前我國(guó)的總體房?jī)r(jià)依舊處于比較高的位置，人們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)條件又有限，這導(dǎo)致很多剛需購(gòu)房者根本就買(mǎi)不起房子。更重要的是，現(xiàn)在人們擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，一旦買(mǎi)了房子房?jī)r(jià)下跌了，就意味著人們的財(cái)富會(huì)大幅貶值。要知道，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子并不是一件容易的事情很多剛需購(gòu)房者為了購(gòu)買(mǎi)一套房子，不僅要花光一個(gè)家庭幾十年的積蓄，同時(shí)還要背負(fù)二三十年的巨額房貸。

因此，在現(xiàn)在的樓市行情下，很多購(gòu)房者雖然有購(gòu)房需求，但是目前依舊保持著觀(guān)望態(tài)度，這讓房企非常難受。為了賣(mài)房子回籠資金，現(xiàn)在留給房企的只有一個(gè)選擇，那就是降價(jià)，通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)來(lái)吸引購(gòu)房者買(mǎi)房。在2022年的整一年，各大房企都在一直降價(jià)促銷(xiāo)，不僅是價(jià)格上的優(yōu)惠，一些房企還通過(guò)送汽車(chē)、家電和車(chē)位來(lái)吸引購(gòu)房者？但是從2022年我國(guó)新建商品房銷(xiāo)售額來(lái)看，降價(jià)促銷(xiāo)并沒(méi)有取得太好的效果，這其中的原因還是總體房?jī)r(jià)太高。也就是說(shuō)，目前我國(guó)的總體房?jī)r(jià)依舊偏高，人們依舊接受不了這么高的房?jī)r(jià)，所以不少城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)還有繼續(xù)回調(diào)的空間。

那么，房?jī)r(jià)到底還有多少下跌空間呢？很多人表示就算房?jī)r(jià)降一半依舊買(mǎi)不起房子，那是不是房?jī)r(jià)真的能下跌一半呢？在筆者看來(lái)，這種情況對(duì)于大部分城市來(lái)說(shuō)是很難實(shí)現(xiàn)的，更不用說(shuō)平均房?jī)r(jià)了。對(duì)于房?jī)r(jià)問(wèn)題，融創(chuàng)集團(tuán)孫宏斌就曾明確表示，房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%，房企們都會(huì)破產(chǎn)倒閉。另外，潘石屹也曾表示，如果房?jī)r(jià)下跌超過(guò)20%，大部分房企都會(huì)消失。可以看出，平均房?jī)r(jià)跌幅20%應(yīng)該就是這輪房?jī)r(jià)跌幅的底線(xiàn)。當(dāng)然，這并不意味著平均房?jī)r(jià)真的會(huì)跌20%，就目前來(lái)看，平均房?jī)r(jià)的跌幅應(yīng)該在10%以來(lái)。

為什么平均房?jī)r(jià)跌幅會(huì)在10%以?xún)?nèi)呢？原因很簡(jiǎn)單，為了穩(wěn)定樓市發(fā)展，必須要保證房?jī)r(jià)的優(yōu)勢(shì)穩(wěn)定。目前房企的負(fù)債率比較高，如果房?jī)r(jià)跌幅太多，不少房企就會(huì)因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn)。所以，不僅房企不愿意大幅降價(jià)，就是目前的樓盤(pán)也承受不了房?jī)r(jià)大幅下跌。因此為來(lái)保證樓市的發(fā)展，2022年以來(lái)全國(guó)各地不少城市都出臺(tái)了“限跌令”，進(jìn)入2023年以來(lái)，深圳、杭州和蘇州等城市都處罰了一些降價(jià)的開(kāi)發(fā)商。

另外，為了穩(wěn)定樓市，住建部也明確表態(tài)，未來(lái)幾年樓市將以穩(wěn)定為主。進(jìn)入2023年，隨著樓市調(diào)控政策逐漸放松和救市，不僅限購(gòu)政策正在放開(kāi)，房貸利率和首付比例也都降低了不少，這大大降低了購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)于真正的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的難度和成本都降低。當(dāng)然，穩(wěn)定樓市發(fā)展并不是阻止房?jī)r(jià)下跌，只是暫時(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，讓樓市軟著陸。對(duì)于房?jī)r(jià)確實(shí)嚴(yán)重偏高的地區(qū)，隨著樓市穩(wěn)定發(fā)展，房?jī)r(jià)自然也會(huì)慢慢回歸合理水平。對(duì)此，大家有什么看法和見(jiàn)解呢？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論！

標(biāo)簽： 樓市四面楚歌 房?jī)r(jià)能下跌多少住建部表態(tài)