本報記者 王金龍 西安報道

2023年開年，樓市再次迎來了調整，尤其是在房貸方面的調整引人關注。

(相關資料圖)

近日，記者從陜西省咸陽市住房公積金管理中心獲悉，為了進一步激發樓市，咸陽市出臺了個人住房商業貸款轉住房公積金貸款政策（以下簡稱“商轉公”），并且下發“商轉公”實施細則。

“‘商轉公’業務的開通，將大幅減輕繳存職工還款壓力，切實發揮出公積金制度住房保障作用。”陜西省住建部門一位受訪官員向《中國經營報》記者表示，“商轉公”的目的就是為了降低購房成本。

據該官員介紹，咸陽市此次出臺“商轉公”政策在陜西省并非首例，陜西省10個地級市，目前僅西安市與渭南市未實施“商轉公”，其余8市均開啟了“商轉公”。

事實上，“商轉公”是新一輪樓市調整的重要舉措，全國已經有約30座城市陸續出臺“商轉公”政策，而且這一數據還在增加。

近30城“商轉公”

“如果能夠‘商轉公’，對于購房者無疑是一件特別大的利好，可以省不少費用。”咸陽市民劉亮（化名）向記者表示，咸陽市“商轉公”消息一經發出，其就向咸陽市住房公積金管理中心進行了咨詢，被告知，“商轉公”貸款的額度、期限和利率需要按照《咸陽市個人住房公積金貸款實施細則》相關條款執行，但貸款額度不得超過申請“商轉公”貸款時個人住房商業貸款的即時余額。同時，還要求貸款者信用良好，且具有相應的償還能力。

事實上，咸陽市并非陜西省首例開啟“商轉公”的地級市。按照上述陜西省住建部門官員的提示，記者梳理陜西省各地市住建部門的公開信息發現，目前，陜西省已經有咸陽、延安、漢中、寶雞、商洛、安康、榆林、銅川等8地市開啟了“商轉公”。

不過，各地之間的具體實施政策存在差異，以漢中市為例，其是在2022年9月份重啟“商轉公”貸款業務，因區別于原有“商轉公”業務“先還后貸”模式，漢中市“商轉公”業務通過順位抵押落實債權擔保，在辦理時職工無須自籌資金結清原商業貸款，只需補繳公積金貸款與商業銀行貸款差額即可。

而榆林市僅有部分銀行可辦理“商轉公”業務。據一位榆林市購房者稱，目前僅有兩家銀行能辦理“商轉公”業務，分別為長安銀行榆林分行以及工商銀行榆林分行。

另外，該購房者亦稱，申請“商轉公”的購房者除了提供收入證明、身份證件等常規資料之外，還需要取得原商業性住房按揭貸款銀行同意，并出具貸款余額證明、貸款明細證明以及公積金貸款資金劃款賬戶，同時，要求原商業性住房按揭貸款未出現逾期記錄。

“雖然，‘商轉公’各個地方具體的實施措施存在差異，有的地方甚至手續煩瑣，但其目的是為了降低購房者的貸款壓力。”有地產從業者向記者表示，因為公積金貸款利率低，如果是正在還貸的家庭能夠將商業貸款轉為公積金貸款，將會為這個家庭省下一大筆費用。

該地產從業者亦稱，“商轉公”貸款業務的啟動或者停止是根據當地住房公積金個貸率現狀進行調整。譬如某市公積金個貸率低于85%，且有下行趨勢時，公積金中心就會擇機啟動“商轉公”業務；當該市公積金個貸率高于90%，且有上行趨勢時，公積金中心可根據房地產市場貸款資金需求等綜合因素來研判，從而確定部分停辦或實行輪候安排“商轉公”貸款業務；當全市公積金個貸率高于95%時，應及時停辦“商轉公”貸款業務。

在洛陽市2022年11月15日發布的《洛陽市商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款管理辦法（試行）》中就曾對實施“商轉公”的條件進行了解釋，洛陽市住房公積金個貸率連續三個月低于85%（含）時，開展“商轉公”業務，個貸率連續三個月高于95%（含）時，暫停“商轉公”業務。當上級公積金政策發生調整或洛陽市房地產市場形勢發生變化，中心可在洛陽市住房公積金管理委員會的決策指導和授權下，適時開展和暫停“商轉公”業務。當“商轉公”業務暫停時，已審批通過的貸款申請應當辦理至貸款發放為止。

對于購房者來說，公積金貸款購房相較商業貸款可享受更低的貸款利率，所以更受到青睞。

據中指研究院統計，截至2月15日，常州、烏魯木齊、連云港、蘭州、大連、紹興、濟南、威海等29個城市先后優化住房公積金政策，優化方向聚焦在提高公積金貸款額度上限、支持“商轉公”、提高首次住房公積金貸款額度以及降低首付比等。

動態調整利率

長期以來，商品房的貸款利率都是影響樓市活躍度的重要因素。

2023年以來，除了多地開啟“商轉公”之外，很多地方還出臺了優化公積金政策，提高公積金貸款額度。例如，濟南市為了降低多孩家庭的購房成本，提高了多孩家庭的公積金貸款額度。如申請住房公積金貸款購買首套自住房的，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸60萬元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸90萬元；生育三孩的繳存職工家庭，申請住房公積金貸款購買首套自住住房的，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸60萬元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸100萬元。

濟南市優化公積金貸款在國內并非個案。記者梳理公開資料發現，公積金調整大多發生在二三線城市，除了提高公積金貸款額度之外，有地方還降低了公積金首套房貸款比例。

例如，東營市公積金新政中，用公積金貸款購買首套自住住房的，首付款比例由30%降低為20%，購買第二套自住住房的，首付款比例由40%降低為30%。同時，月還款額與月收入比上限由50%提高到60%。

另外，為了進一步刺激樓市，2022年以來，央行也曾多次優化公積金貸款利率。如2022年9月份，央行就曾下調首套公積金貸款利率，5年以上首套公積金貸款利率降至3.1%。

據中指研究院統計，2022年以來，全國超200省市（縣）優化住房公積金貸款政策，優化方向包括提高個人公積金貸款額度上限、降低公積金貸款首付比例、個人可提取公積金賬戶余額用于首付等。

記者注意到，自2022年以來，除了公積金優化調整之外，商業貸款利率也在不斷地動態調整。近期，就有多地首套房貸款利率進一步下降，部分已降至3.8%、3.7%。貝殼研究院數據顯示，截至1月31日，在監測的103個城市中，首套房貸款利率低于4.1%的城市共30個，其中二線城市8個，其余均為三四線城市。

“貸款利率的高低直接影響購房者的購買意愿，當然，具體實施還是由金融監管部門以及地方政府主導。”上述地產業內人士向記者表示，日前，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續3個月環比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調或取消當地的首套房利率政策下限。

記者注意到，此次關于首套房貸款利率的動態調整并非首次，在2022年9月份，人民銀行、銀保監會發布通知，符合條件的城市可自主決定、在四季度階段性放寬新發放首套房貸利率下限。

事實上，此前信貸、債券、股權融資已“三箭齊發”，房企尤其是優質房企的融資環境已明顯改善。相關數據顯示，2022年9月份至11月份，房地產開發貸款累計新增1700多億元，同比多增2000多億元；2022年四季度，境內房地產企業債券發行1200多億元，同比增長22%。

多重利好之下，國內樓市也漸漸顯露復蘇跡象。2月16日，據國家統計局官網公布的數據顯示，2023年1月份，70個大中城市住宅銷售價格以及二手住房價格上漲的城市數量比上月明顯增加。

（編輯：盧志坤 校對：顏京寧）

標簽： 動態調整住房貸款利率 多地開啟商轉公 房貸利率 個人住房貸款 住房公積金貸款