本報(bào)記者 郭陽(yáng)琛 張家振 上海報(bào)道

開(kāi)拍即報(bào)出12輪競(jìng)價(jià)，僅11輪到12輪便有房企1秒加價(jià)2.3億元，最終成交樓面價(jià)43173元/平方米，成為南京市單價(jià)第二高的地塊……3月17日，在南京市2023年首批集中供地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，建鄴區(qū)NO.2023G03地塊廣受追捧，最終被民營(yíng)房企偉星房產(chǎn)以31億元競(jìng)得。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在采訪中了解到，南京市此輪土拍延續(xù)了長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)今年以來(lái)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。南京市此輪土拍推出的11宗地塊全部成交，其中4宗地塊封頂搖號(hào)，3宗地塊溢價(jià)成交，共計(jì)攬金176.68億元，平均溢價(jià)率7.98%。這一攬金數(shù)據(jù)僅次于2021年首批集中供地。

(資料圖片僅供參考)

克而瑞研報(bào)分析指出，自2021年啟動(dòng)集中供地以來(lái)，長(zhǎng)三角地區(qū)一直都是房企的投資熱點(diǎn)。2022年全年，有近五成房企的投資金額位于長(zhǎng)三角地區(qū)。從杭州市、蘇州市及南京市的2023年首批集中供地情況來(lái)看，2023年土地市場(chǎng)熱度開(kāi)始回升，長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)或?qū)⒙氏然嘏瘡?fù)蘇。

“長(zhǎng)三角地區(qū)土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖，與各方積極推出房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策息息相關(guān)，比如各地政府推出了不少優(yōu)質(zhì)土地。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟日前向記者表示，在過(guò)去一段時(shí)間，土地市場(chǎng)的“買家”主要是國(guó)央企和地方城投等國(guó)資企業(yè)。“民營(yíng)房企開(kāi)始積極入市，正是土地市場(chǎng)恢復(fù)的最重要標(biāo)志。”

三地首輪土拍迎來(lái)“開(kāi)門紅”

3月17日，南京市2023年首批集中供地收官，共計(jì)出讓13宗地塊，其中純住宅地塊11宗，攬金達(dá)176.68億元，土地出讓總面積約41萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積為91.25萬(wàn)平方米，成交樓面均價(jià)為19364元/平方米。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，南京市2023年首批集中供地和2022年第五批次相比，所推地塊減少4宗，且遠(yuǎn)少于前兩年首批供應(yīng)規(guī)模，逐漸開(kāi)啟了“少量多次”的供應(yīng)模式。但南京市此輪土拍熱度回升明顯，溢價(jià)率升至8%；土地出讓效率也在逐步提高，本輪流拍率已由上輪的6.67%降為零。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴記者，繼2022年末兩輪集中供地出現(xiàn)零溢價(jià)之后，南京市此次集中供地溢價(jià)率僅次于2021年第一批次，土拍溢價(jià)率在自2021年以來(lái)的9個(gè)批次中位居“次新高”。

南京土地市場(chǎng)回暖也是長(zhǎng)三角地區(qū)土拍率先復(fù)蘇的一個(gè)縮影。早在2月7日和21日，杭州市單月迎來(lái)兩次土拍，分別是2022年最后一批和2023年第一批集中供地，兩批次前后僅相差14天，土地出讓金總額達(dá)到271.8億元。

具體來(lái)看，2022年12月即已公告的杭州市2022年第五批次集中供地，在僅有5宗精品地塊供應(yīng)的情況下，整體溢價(jià)率達(dá)到10.9%，刷新了杭州市2022年集中供地的最高值。在杭州市2023年首批集中供地中，共推出13宗地塊，有9宗地塊位于熱點(diǎn)區(qū)域，包括蕭山市北、濱江浦沿、錢江新城二期、余杭未來(lái)科技城、臨平核心區(qū)、良渚新城等地。

據(jù)了解，在優(yōu)質(zhì)地塊增多的帶動(dòng)下，參拍房企數(shù)量超過(guò)60家，最終8宗地塊迅速達(dá)到封頂價(jià)格并進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，其中最熱門的蕭山市北地塊出現(xiàn)了60家房企爭(zhēng)搶的局面，創(chuàng)下杭州市單一地塊參拍房企數(shù)量的新高。

“最強(qiáng)地級(jí)市”蘇州市也毫不遜色。記者了解到，蘇州市2023年首批集中供地共出讓11宗涉宅用地，成交金額約140億元，成交樓面均價(jià)20003元/平方米，平均溢價(jià)率7.46%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述11宗涉宅用地中有3宗來(lái)自蘇州工業(yè)園區(qū)，4宗來(lái)自獅山板塊，均是配套完善的熱點(diǎn)板塊。正因如此，蘇州市2023年首批集中供地有5宗地塊溢價(jià)出讓，其中3宗觸頂搖號(hào)，最高溢價(jià)率為15%。同時(shí)，有2宗地塊成交樓面單價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率均為15%。

在關(guān)榮雪看來(lái)，經(jīng)過(guò)2022年的多重考驗(yàn)，房企對(duì)具備樓市銷售去化表現(xiàn)良好、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在韌性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)等特征的城市更加看好，布局意愿較高，因此穩(wěn)健型房企更看好杭州市和蘇州市等地的土地市場(chǎng)。

多地放出優(yōu)質(zhì)地塊

土地市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖，但也與各地不斷提高供地質(zhì)量密不可分。

蘇州工業(yè)園區(qū)一直是蘇州樓市的“王牌”。在蘇州市2023年首批集中供地中，位于蘇州工業(yè)園區(qū)中新大道南、星港街西的園區(qū)湖西1號(hào)地塊成交總價(jià)為36.4268億元，成交樓面價(jià)35650元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)15%，成為本次集中供地中成交樓面單價(jià)最高的地塊，同時(shí)刷新了區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄。

據(jù)了解，蘇州工業(yè)園區(qū)湖西1號(hào)地塊還未開(kāi)拍就出現(xiàn)了40輪報(bào)價(jià)。在2月16日開(kāi)拍后，報(bào)價(jià)輪次很快便突破65輪，僅用時(shí)1分41秒就超過(guò)最高限制樓面價(jià)，進(jìn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)。次日，又有31位競(jìng)買人參與搖號(hào)，最終華潤(rùn)置地將該宗地塊收入囊中。

類似的火熱搶地劇情也在南京市上演。作為南京市房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，位于建鄴區(qū)的NO.2023G03地塊在南京市2023年首批集中供地中成為眾多房企爭(zhēng)搶的首要目標(biāo)。

相關(guān)資料顯示，建鄴區(qū)NO.2023G03地塊開(kāi)拍即收到12輪競(jìng)價(jià)，尤其是在11輪到12輪的報(bào)告過(guò)程中，有房企1秒加價(jià)2.3億元，觸頂進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)階段。最終，該宗地塊被偉星房產(chǎn)以31億元競(jìng)得，溢價(jià)率14.81%，成交樓面價(jià)高達(dá)43173元/平方米，成為南京市單價(jià)第二高的宅地。

無(wú)獨(dú)有偶，3月16日，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)發(fā)布《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告》，上海市2023年首批集中供地將推出位于浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、金山區(qū)等11個(gè)地區(qū)的19宗涉宅地塊，起始總價(jià)約為483.4億元。

其中，有多宗優(yōu)質(zhì)土地引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。在19宗擬出讓地塊中，起始價(jià)最高的為閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，該地塊土地用途為居住用地，出讓土地面積為65071.2平方米，起始價(jià)69.23億元。

起始樓面價(jià)最高的則是徐匯區(qū)田林街道167-02(n)地塊，起始樓面價(jià)為78503元/平方米，出讓土地面積為0.9萬(wàn)平方米，建筑面積為2.2萬(wàn)平方米，設(shè)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)13.1萬(wàn)元/平方米；其次是位于靜安區(qū)中興社區(qū)的C070202單元306-04地塊，該宗地塊為商住用地，出讓土地面積0.43萬(wàn)平方米，起拍價(jià)為6.7億元，起始樓面價(jià)63172元/平方米，設(shè)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)12.1萬(wàn)元/平方米。

“這幾宗地塊都是上海市比較稀缺的土地資源。”熟悉上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)分析人士告訴記者，徐匯區(qū)田林街道和靜安區(qū)的中興社區(qū)地塊都位于上海市中心城區(qū)，周邊交通、教育配套完善，按照以往經(jīng)驗(yàn)建設(shè)的多為改善型項(xiàng)目；而閔行區(qū)梅隴社區(qū)地塊盡管臨近外環(huán)，但周邊配套成熟且居住氛圍濃厚，同時(shí)該板塊近年來(lái)的土地供應(yīng)量非常少，區(qū)域內(nèi)的住宅房齡普遍較大。

陳晟分析認(rèn)為，長(zhǎng)三角各地政府紛紛推出了一些優(yōu)質(zhì)土地，不僅有助于恢復(fù)土地市場(chǎng)信心，還能夠促進(jìn)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企積極入市，對(duì)于推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖都有重要意義。

房企參拍積極性提升

縱觀長(zhǎng)三角地區(qū)熱點(diǎn)城市土拍，“城投公司兜底”現(xiàn)象正逐漸成為過(guò)去時(shí)，一些優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企代表開(kāi)始積極入場(chǎng)拿地。

例如，在杭州市已經(jīng)結(jié)束的兩批次集中供地中，中天美好、興耀房地產(chǎn)、新城控股、濱江集團(tuán)、浙江中豪、中騰置業(yè)、富陽(yáng)山水和偉星房產(chǎn)等民營(yíng)房企均有所斬獲。

尤其是有“杭州地產(chǎn)一哥”之稱的濱江集團(tuán)，延續(xù)了2022年“斬獲41宗土地、權(quán)益土地金額達(dá)373億元”的火熱勢(shì)頭，在杭州市2023年首批集中供地中，以總價(jià)34億元接連拿下3宗地塊，其中有2宗溢價(jià)成交。

具體來(lái)看，杭州未來(lái)科技城241號(hào)地塊在經(jīng)過(guò)8輪競(jìng)價(jià)后，濱江集團(tuán)以總價(jià)10.91億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)為24578元/平方米，溢價(jià)率6.86%；北二路南側(cè)地塊在經(jīng)過(guò)3輪競(jìng)價(jià)后，濱江集團(tuán)以總價(jià)7.05億元競(jìng)得，樓面價(jià)為9216元/平方米，溢價(jià)率1.44%。

偉星房產(chǎn)則是華東地區(qū)土地市場(chǎng)中的“黑馬”，接連在杭州市和南京市集中供地中摘得地塊。

2月21日，杭州市浦沿單元BJ0601-R21-05地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，共有20余家房企參與競(jìng)拍，最終偉星房產(chǎn)以總價(jià)19.46億元競(jìng)得，樓面價(jià)26346.89元/平方米，溢價(jià)率11.45%；在不到1個(gè)月后的3月17日，偉星房產(chǎn)再次搖得建鄴區(qū)NO.2023G03地塊，拿地金額高達(dá)31億元，這也讓偉星房產(chǎn)力壓萬(wàn)科成為南京市此次土拍中的“領(lǐng)頭羊”。

克而瑞研報(bào)分析認(rèn)為，要判斷房企投資意愿是否恢復(fù)，主要還是看規(guī)模民企是否開(kāi)始拿地。“但目前來(lái)看，民營(yíng)房企雖然已有個(gè)別代表入場(chǎng)，但投資意愿還未普遍復(fù)蘇。無(wú)論是杭州市、蘇州市、南京市還是其他城市，拿地主力依舊是央國(guó)企，且熱門地塊主要落入央國(guó)企囊中。”

記者梳理發(fā)現(xiàn)，國(guó)央企身影占據(jù)南京市2023年首批集中供地半數(shù)以上的份額，11宗地塊中有7宗被央國(guó)企收入囊中，具體包括保利發(fā)展、大悅城、中海地產(chǎn)等；蘇州市2023年首批集中供地也吸引了中建三局、華潤(rùn)置地、建發(fā)地產(chǎn)、保利發(fā)展和招商蛇口等實(shí)力強(qiáng)勁的國(guó)央企。同時(shí)，外來(lái)房企的參與積極性也有所提高，例如山西萬(wàn)信成功競(jìng)得了蘇州市吳中光福地塊。

“盡管在推出優(yōu)質(zhì)地塊加持下，多座長(zhǎng)三角城市土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖，但企業(yè)端投資的全面回暖仍難度頗大，市場(chǎng)仍高度集中。”克而瑞研報(bào)分析認(rèn)為，市場(chǎng)所期待看到的，其實(shí)是另一類規(guī)模較大、且許久未有投資動(dòng)作的民營(yíng)房企現(xiàn)身，但遺憾的是此類民營(yíng)房企仍未現(xiàn)身，這在一定程度上也說(shuō)明規(guī)模民企投資仍處于弱復(fù)蘇的狀態(tài)之中。

（編輯：張家振 校對(duì)：顏京寧）

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