每經編輯：盧祥勇,易啟江

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二手房市場將迎來重大變化。

3月31日，據新華社報道，我國將全面推進房產“帶押過戶”。所謂“帶押過戶”，即二手房賣家無需先還清貸款，就能過戶二手房。這項舉措有利于降低交易的風險和成本，簡化過戶程序，方便群眾辦事，還能盤活二手房資源、加快二手房流通和交易。

據介紹，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”。隨著房產“帶押過戶”全面推進，相信接下來會有越來越多人能夠享受到這項便民政策。

圖片來源：每經記者 張建 攝（資料圖）

從“試點”到全面推進

不動產“帶押過戶”實行以前，如果要購買二手房，而看中的這套房子貸款還沒有還清，房主需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動產抵押注銷，買家再辦理不動產轉移、申請新貸款、辦理新抵押權登記。這些操作不僅麻煩還有一定的風險。

據新華社31日報道，自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，對協同做好不動產“帶押過戶”做出全面部署。

兩部門明確，各地要在已有工作的基礎上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展，最終實現地域范圍、金融機構和不動產類型“帶押過戶”全覆蓋。

據介紹，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。各地在實踐探索中，主要形成抵押權組合、新舊抵押權分段、抵押權變更等“帶押過戶”模式。“帶押過戶”大大節省了辦理時間，降低了制度性交易成本，同時能夠保障買賣雙方及銀行權益，獲得了企業和群眾一致認可。

據濟南市不動產登記中心主任杜建剛介紹，濟南推出不動產“帶押過戶”改革后，辦理時限減少近10個工作日，實現2個工作日左右辦結，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下。

據浙江省自然資源廳確權登記局局長方劍強介紹，2023年1月全面部署推出二手房交易“帶押過戶”新模式以來，初步統計全省已辦理1000余筆業務，總交易金額達到95.4億元，涉及按揭交易金額約48.5億元，給群眾和企業節省過橋資金約47.3億元。

兩部門要求各地結合本地實際，確定適宜的辦理模式。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業務，鼓勵各地積極引入預告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。各級不動產登記機構、銀行保險監督管理機構及銀行業金融機構要加強業務系統建設，推進登記金融系統融合，優化工作流程，實時共享信息，努力實現登記、貸款、放款、還款無縫銜接，同時梳理各環節風險點，制定應急預案，切實防范風險。

北京：必須滿足四個條件

兩部門發出通知后，部分地方也迅速“官宣”。

今天（3月31日），據央視新聞消息，北京銀保監局、人民銀行營業管理部、北京市規劃和自然資源委、北京市住房和城鄉建設委聯合發布通知，正式在北京市啟動存量住房“帶押過戶”模式。

通知明確，從3月31日起，居民出售在京住房，買賣雙方可以在原按揭貸款抵押權不解除的情況下辦理住房所有權轉移登記，以切實提升居民住房交易、登記和金融服務水平。

北京銀保監局統信處處長徐倩表示，此前，貸款購房家庭賣房時，需要結清銀行貸款、解除房屋抵押時才能辦理后續手續。為還清貸款，有些賣房人需要多方籌措資金，甚至借助高息的“過橋貸”。我們出臺的“帶押過戶”的政策，就是為了實現在抵押權不解除的情況下辦理住房所有權的轉移登記。

據介紹，北京的二手房交易要想實現“帶押過戶”，必須滿足四方面的條件。

首先必須是個人名下的住房；

其次是交易的房產當前在北京的銀行僅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情況；

此外，要求賣方還沒有結清的貸款為個人住房商業貸款，如果是組合貸的話，其中的公積金貸款必須是已經結清；

最后一個是要求買方是全款買房或者是申請個人住房商業貸款購房。

圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅攝

在具體操作辦法上，據北京青年報報道，此次北京為了從根本上降低買賣雙方的交易成本，創新采用了新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的新模式。

首先是買賣雙方自行或是在中介機構的居間服務下達成房屋買賣意向，簽訂房屋轉讓合同，約定同意“帶押過戶”；第二步是買賣雙方在北京市存量房交易服務平臺辦理房屋網簽；第三步是向銀行申請“帶押過戶”；第四步是買賣雙方及相關方在不動產登記中心辦理“帶押過戶”登記手續；最后是買方房貸發放，分別結清賣方原貸款及賣方實收款。

對于買賣雙方均為貸款的，如果買方首付款和貸款金額之和不足以結清賣方貸款、賣方需向貸款銀行補齊差額部分。首付款將打入監管賬戶，在確認“帶押過戶”完成后，銀行會將首付款和貸款劃至買房的貸款銀行賬戶，解除原賣方貸款的抵押權，并將剩余資金轉入賣方本人收款賬戶。如果買方為全款購房的，賣方貸款銀行則將用購房款結清貸款，解除抵押，將剩余資金轉入賣方本人收款賬戶。

據都市快報報道，2022年，杭州成功試點二手房“帶押過戶”，并實現了跨行“帶押過戶”。

杭州的“帶押過戶”線上操作，由銀行或公證進行資金監管，對買賣雙方、雙方貸款銀行來說都增加了安全感。

上周，杭州市不動產登記中心二手房“帶押過戶”手機掌上快辦再升級，邀請正在購買二手房的市民參與平臺測試。杭州市民史先生和愛人張小姐成功在手機上完成了涉公積金貸款的“帶押過戶”不動產轉移登記流程。

值得注意的是，杭州版“帶押過戶”目前處于試點階段，申請辦理“帶押過戶”需同時滿足以下條件：

不動產僅有一筆當前有效的抵押登記（不包含已注銷的）；

買方需通過按揭貸款方式購買該不動產（暫時不支持全款購房）；

買賣雙方均需事先征得抵押權人（意向抵押權人）的同意。

編輯|盧祥勇 易啟江

校對|何小桃

每日經濟新聞綜合新華社、央視新聞、北京青年報、都市快報

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