本報記者 張家振 郭陽琛 武漢 上海報道

在房企積極謀求轉型的大背景下，代建市場間的競爭正迎來新的“賽點”。

日前，綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理”，09979.HK）發布的2022年度業績報告顯示，截至2022年末，綠城管理業務覆蓋全國120座城市，合約總建筑面積同比增長19.8%至1.014億平方米，較2021年同期增長19.8%，成為國內首個合約總建筑面積“破億”的代建巨頭。

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《中國經營報》記者在采訪中了解到，2022年以來，房地產行業正進入深度調整期，代建行業已成為越來越多房企的“必爭之地”。據不完全統計，目前，發展代建業務的品牌房企已超60家，其中既有全國化超大型房企萬科、中海、金地，也有地方性大中型房企聯發集團和濱江集團等。

克而瑞研究中心分析認為，隨著人口總量負增、結構日趨老齡化、城鎮化進程放緩，房地產市場中長期需求中樞水平下移將是大勢所趨，向新發展模式轉型是房地產行業發展的必由之路。

“房企必須改變路徑依賴，房地產業新開發模式正在重構。”易居企業集團CEO、上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱日前表示，房企需“避重就輕”，從過往的重資產模式轉向輕資產或輕重結合模式，從過去傳統的拿地、開發、銷售轉向引入金融類的權益投資人，以品牌和專業運營能力為第三方資產所有者提供代建、物業管理、商業運營等服務。

房地產市場變陣催生代建需求

作為“代建第一股”，綠城管理已穩坐代建行業的“頭把交椅”。年報數據顯示，2022年，綠城管理實現營業收入26.56億元，同比增長18.4%；實現歸母凈利潤7.45億元，同比增長31.7%；毛利率達到52.3%，經營性現金流達到7.25億元，同比增長28.1%。

據了解，在業績高速增長的同時，綠城管理雖仍以商業代建為主要收入來源，但政府代建業務的規模和占比均有了明顯的提升。

“隨著政府及金融機構主導的房地產開發項目增多，相應的代建服務需求將穩步增長，代建行業滲透率將達到30%以上。”綠城管理方面認為，國家對中低收入人群及年輕市民提供住房的保障性住房項目建設開始提速，政府代建模式在全國各地開始大力推廣。在“保交樓”政策驅動下，金融機構正加快推動不良項目的開發建設，由此帶來巨大的代建市場。

據綠城管理方面判斷，中國房地產市場出現了投資端去中心化趨勢，代建作為更好承接投資去中心化的開發模式正迎來新一輪發展機遇。由政府主導的保障房、租賃類物業新增供應占比將超過30%；金融機構推動的房地產項目投資占比將進一步提升，預計達到20%左右；剩余50%的市場規模將由傳統開發模式下的國企央企主導，并會產生頭部集聚效應。

而房地產市場變化和行業發展模式變陣，也催生了火熱的代建需求。

“一方面，在集中供地潮中民企占比減少，地方國資或城投積極拿地為市場托底，但卻缺乏開發經驗，為代建行業迎來機遇；另一方面，爆雷房企數量增長，行業急需出清，接手出險項目的金融機構或AMC也需要尋找代建，為項目品牌背書的同時完成保交付任務。”丁祖昱表示。

丁祖昱的觀點也得到了房企人士的認同。金地集團副總裁、金地管理公司董事長郝一斌表示，透過房地產市場這幾年的變化也可以看到，房地產投資的主體在逐步多元化，在一些出險房企加速出清、產能下降的同時，城投公司、地方國企等其他市場主體也在大量涌入。

“過去，房地產開發主體是一些全產能、全能力的企業，帶來的代價就是高負債。這些公司此前大多以間接融資為主，當行業轉向直接融資后，開發主體必然更多元、更分散。”郝一斌分析認為，“未來，房地產市場肯定會呈現出多元化趨勢，投資主體的多元化也為代建領域帶來了一些挑戰和機遇。”

綠城管理控股執行董事、CEO李軍也表示，國央企和地方城投公司正成為拿地主力，但城投類公司在拿地后當年實現開工的比例只有8%，這給代建公司提供了巨量業務機會；此外，在“保交樓”政策驅動下，金融機構加快推動不良項目紓困，此類代建需求持續增加，顯性規模超過3萬億元。

房企發掘管理紅利

隨著多年的發展與摸索，Top20房企中絕大部分已經入局代建業務，并探索出了較為成熟的運作模式。

據了解，早在1992年，中原建業就開始聚焦河南本土房地產項目，并以此切入點涉足代建領域。2018年，金地集團旗下獨立運營代建業務子公司金地管理開始聚焦商辦代建業務，并以商住、商辦、政府公建三大業務為核心基本盤，建立起了差異化的競爭優勢，已逐步發展成為行業排頭兵。

以金地華東公司為例，經過深耕華東地區20年，公司在上海市、江蘇省和安徽省累計投資126個項目，服務近10萬戶業主，可面向各類機構、多元業態垂直場景，提供覆蓋“投融建管退”全鏈條、量體裁衣式的代建服務。

在交出亮眼成績單的同時，綠城管理也確立了更遠大的目標。“對于綠城管理而言，要保持代建行業的龍頭地位，市場占比需保持在20%以上，相當于每年的新開工面積需要達到6000萬平方米，這也是綠城管理未來的理想目標。”李軍在業績會上表示。

中指研究院統計數據顯示，2010～2020年，中國房地產代建市場年新簽合約項目數量及建筑面積年復合增速均超24%。考慮到中小型房企及金融機構、安置房、閑置地塊等對代建服務的潛在需求，中國房地產代建潛在市場面積將由2020年的6.8億平方米增至2025年的9.1億平方米，其中，商業代建市場規模將由2020年的3.5億平方米增至6.2億平方米。

“如何把強大的開發體系和多元化資本來源嫁接在一起，正是代建公司所面臨的戰略性機遇。”郝一斌表示，這些機遇具體包括去金融化（快速去杠桿、房產回歸居住屬性）、去產能化（規模出清、產能下降）和投資主體多元化（投資開發分離、專業分工細化）。

此外，由于宏觀調控及金融政策等原因，現階段出現了很多涉房類的不良資產需要代建服務，代建項目中的資金問題逐步凸顯。

金地集團副總裁、華東區域地產公司董事長陽侃表示，很多代建項目難做，主要是因為前一段時間投資狂熱所帶來的。所以，整體來說大部分代建項目經營上的挑戰比較大。隨著房地產行業專業化的分工更加細化，輕重資產分離模式已經顯現，代建崛起入局者眾多，要做好代建卻不容易，房企開發能力≠代建能力，代建需要“專業主義”。

“代建不僅僅是一個新賽道，也是戰略意義層面的模式創新。”在陽侃看來，代建領域需要更懂委托方需求，有更多維的專業能力匹配，所以擁有開發管理的“硬實力”已經不夠，未來比拼的是代建“軟實力”，比拼的是多資源整合，提供專項解決方案的專業定制能力，以及體系化標準服務和專家團隊組成的專業服務能力。

“在短期和長期戰略性機遇下，很多企業都在進入代建賽道，代建行業門檻看似很低，但如果想做好、實現規模化，并不是一件容易的事情。”郝一斌表示。

“作為代建行業的領跑者，綠城管理是不容易的，因為我們一直在‘無人區’奔跑，沒有可供學習的標桿和榜樣，因此在極速奔跑過程中可能會有一些疏漏的環節。”李軍也表示，但更重要的是跟團隊一起研究公司發展的戰略和方向，公司也能夠分享國家和行業發展帶來的利好。

“代建服務的品牌價值最終還是價值創造，不創造價值就沒有價值可以分享，同時無法贏得客戶信賴。”郝一斌分析認為，代建管理公司只有給終端用戶提供更好的產品、更好的品質、更好的銷售體驗和更好的后期服務，代建的價值才會被認可，讓產品銷售速度更快、售價更好，才會讓委托方從中受益。

如何做好代建管理這一細分市場？陽侃表示，做好代建要發現投融資的價值，同時通過產品能力和開發效率為客戶提供功能價值。“代建公司要注重去發現價值，能夠整合很好的資金方來運營項目，通過投資能力去發現項目價值，再植入產品價值和開發效率，在投入產出中創造價值。”

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