◎ 來源 | 地產(chǎn)密探

◎ 編輯 | 密探財經(jīng)

(資料圖)

曾突然高調(diào)要收購恒大物業(yè)，表現(xiàn)出一幅要救許家印于水火的豪邁，同為廣州房企的合生創(chuàng)展，一番輿論高潮后，卻戛然而止。

合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依，異常低調(diào)，手上還有一把“利劍”——珠江投資，合起來被業(yè)內(nèi)稱之“隱形航母”。

3年前，朱孟依退隱，其女兒朱桔榕開始執(zhí)掌合生創(chuàng)展的權(quán)杖，雖吞食恒大物業(yè)敗北，但是一次野心外顯。

去年11月，一向低調(diào)做事的合生創(chuàng)展突然被標普下調(diào)評級，展望負面。今年初，合生創(chuàng)展還被曝出大面積裁員、大范圍欠薪等，資金鏈吃緊一度甚囂塵上。

日前，合生創(chuàng)展披露了2022年財報，透過關(guān)鍵業(yè)績及財務(wù)數(shù)據(jù)，外界或可窺見一二。

2022年，合生創(chuàng)展營業(yè)收272.5億港元，同比下降11.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)作為合生創(chuàng)展的營收支柱，去年貢獻190.82億港元，同比下滑14.14%，占總營收70%。

作為“多元化”業(yè)務(wù)部分，合生創(chuàng)展去年商業(yè)地產(chǎn)投資貢獻營收39.52億港元，同比下降6.3%，占總營收14.5%；物管貢獻29.9億港元，同比下降17.9%，基建貢獻34.4億港元，同比略減，投資虧22.1億港元。

其中，華北作為合生創(chuàng)展房地產(chǎn)營收的貢獻主力，去年占比45%，包括北京、天津、廊坊、大連、太原、秦皇島，其次是華東，占營收30%，涵蓋上海、杭州、昆山、寧波、慈溪和太倉，最后是華南，占營收25%，涵蓋廣州、惠州、中山和陽朔。

合生創(chuàng)展以“合生匯”為代表的商業(yè)地產(chǎn)投資部分，截至去年底，投資物業(yè)賬面值達到838.3億港元，比2021年末略增32億港元。

去年，合生創(chuàng)展取得毛利82.8億港元，較2021年131.4億港元明顯下滑37%；對應(yīng)毛利率30.38%，較2021年毛利率42.76%下滑12.38個百分點。

不過，合生創(chuàng)展去年30.38%毛利率，依然遠高于行業(yè)水準，很可能跟其一直以來“偏于一二級聯(lián)動開發(fā)，帶來地價相對偏低”有密切關(guān)聯(lián)。

合生創(chuàng)展2022財報表述，“股東應(yīng)占凈利87.6億港元”，經(jīng)計算得出，同比下降10.2%；還表述“核心利潤10.8億港元”，經(jīng)計算得出，同比下降約77.3%。

詭異的是，合生創(chuàng)展去年毛利額明降，但股東應(yīng)占凈利（歸母凈利）反而增大，降幅還低于毛利降幅，輪到核心利潤，又驟減到10.8億港元。

這背后，合生創(chuàng)展有意凸顯，必然就有部分關(guān)鍵信息被遮蔽。

相對于去年毛利82.8億港元，合生創(chuàng)展的股東應(yīng)占凈利之所以增大，關(guān)鍵在于投資物業(yè)公允值收益達100.7億港元，這是個調(diào)節(jié)利潤的有效工具，但比較虛。

若考慮到其他收入損益，去年合生創(chuàng)展其他全面總損失110.4億港元，較2021年獲利24.8億港元，損失即為慘重，致使其去年全面凈利虧損約19.5億港元，較2021年全面凈利128.2億港元，盈利無疑被暴擊了。

從細處看，大家會發(fā)現(xiàn)，去年合生創(chuàng)展問題最大的就是貨幣匯兌損失慘烈，合計損失達到105.8億港元。合生創(chuàng)展官方表示，預(yù)計在可見的將來，公司不會因港元、美元跟人民幣匯率波動而產(chǎn)生重大外匯虧損。

截至去年底，合生創(chuàng)展手上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約141.09億港元，比2021年末300.44億港元驟減159.35億港元，受限銀行存款42.85億港元。

同期末，合生創(chuàng)展“流動負債”一欄，借貸249.2億港元，雖比2021年底減少36億港元，“非流動負債”一欄涉及總借貸716億港元，雖比2021年末866.9億港元減少約150億港元，但總借貸全部依然高企，兩者合計總借貸965.27億港元。

依上來看，合生創(chuàng)展當前現(xiàn)金短債比嚴重不足，短債償還壓力巨大。

再看2022年合生創(chuàng)展銷售，去年錄得銷售額325.8億元，較2021年423億元下滑23%，占總銷售額64%的是京津，貢獻了209.7億元，涉及20個在售項目，上海17個在售項目只賣了33億元，占比只有10%。

合生創(chuàng)展大本營廣東的廣州及惠州區(qū)域，涉及27個在售項目，貢獻銷售83.12億元，占總銷售額的26%。這說明其京津銷售較給力，上海、廣州及惠州表現(xiàn)平庸。

今年前2個月，合生創(chuàng)展全口徑總銷售額35.2億元，較去年同期49.45億元，同比下滑28.8%，其中物業(yè)合約銷售額33.45億元。

參考數(shù)據(jù)接近合生創(chuàng)展官方披露的中指院監(jiān)測，今年一季度合生創(chuàng)展銷售額100.2億元，依此計算，3月銷售額66億多，是前2個月的兩倍，銷售復(fù)蘇較為明顯。

截至去年底，合生創(chuàng)展手上土儲規(guī)模2872萬方，較2021年末減少72萬方，但這個規(guī)模在行業(yè)算中游水準。

對合生創(chuàng)展而言，應(yīng)對巨額短債的關(guān)鍵，還是銷售能持續(xù)大幅度反彈，再有疏通“借新還舊”再融資。若銷售不能延續(xù)三月的復(fù)蘇態(tài)勢，短債償付壓力可想而知。

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