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在4月12日舉行的“新發展模式下的住房租賃”論壇上，中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強表示，過去，我國城鎮住房短缺，快速城鎮化，大規模房屋拆遷等不斷產生大量的住房需求。房企高負債、高杠桿、高周轉可以快速做大，甚至彎道超車，形成了以三高為主要特征的數量擴張型發展模式。近年來，支撐房地產業快速增長的原有動力減弱，三高發展模式難以為繼。

柴強認為，房地產業新發展模式的核心內容是從解決住房有沒有，轉向解決住房好不好。同時，實行租購并舉兼顧好住房保障，有效盤活存量優化增量，平衡好開發建設和運營管理。開發投資和租賃投資均要有活力回報，能良性循環可持續發展。在房地產業新發展模式中，住房租賃將唱主角，特別是房地產開發建設，不再都是一賣了之，而是逐漸增加長期持有、出租經營的比重。做好住房租賃有助于推動房地產向新發展模式平穩過渡。

浙江工業大學副校長虞曉芬指出，“2021年經濟工作會議上提出了探索新的發展模式，2022年又提出推動房地產業向新模式平穩過渡。新模式包含哪些目前沒有權威官方解釋，但是大家肯定形成共識的，一個要去除三高，還有一個肯定要支持租賃市場的發展。所以，促進租賃市場發展是我們住房領域最重要的一個工作。”

在虞曉芬看來，從供給端來講因為租賃住房項目稅收貢獻少，所以地方政府項目落地普遍不到位。從市場化運作來講，由于租售比偏低，投資回報率達不到合理回報，所以重資產的開發與持有的意愿是偏低的。從需求端來講，核心是沒有實現租購同權，沒有獲得感。

不過，柴強在論壇上提到，我國住房租賃發展還有很大空間。城鎮化帶來的人口流動是未來城鎮住房租賃需求的重要影響因素。2022年末，我國常住人口城鎮化率為65%，我們認為，我國常住人口城鎮化率達到75%才算基本飽和，未來還有10個百分點的提升空間。大約1.4億農業人口轉移到城鎮，未來新市民和青年人大多需要租房住，人口越來越多在城鎮間流動，特別是大城市，因為大城市就業機會多，收入較高，城市越大租住率越高，研究表明未來10到15年，我國城鎮化常住人口達到75%，城鎮居民將其收入三分之一用于住房消費。城鎮化是現代化的必由之路，搞好城鎮住房租賃反過來可以推動新型城鎮化進程，推動農業轉移人口適齡化，進而推進租賃住房發展。

對于租賃企業而言，自如董事長、CEO熊林在會上提到，現在，中國企業單純的規模擴張的時代已經過去了，需要通過質變推動量變。住房租賃行業本質是存量經營行業，存量經營行業和房屋出售等行業不同，更聚焦未來收益的可持續性和上升空間。此前很多租賃企業無以為繼，正是因為模式的選擇透支了未來3到5年的發展。而在經過10年粗放式增長后，住房租賃企業必須向著更健康持久、長周期的運營模型轉型。

此外，演講嘉賓認為，我國住房租賃行業已進入規范化發展階段，新一代的租賃住房需求日益旺盛，住房租賃市場增長空間依然很大。保障性租賃住房REITs試點項目取得了良好的示范效應，將推動租賃住房REITs范圍進一步擴大。隨著租賃住房用地、金融支持等政策的繼續發力，住房租賃行業將取得更大發展，在助力房地產業向“低負債、低杠桿、高品質”的新發展模式轉型上積極發揮作用。住房租賃企業要抓住新發展階段發展機遇，借助數字化技術，積極探索商業模式創新和管理創新，探索深化政府、產業、金融多方融合方式，不斷提升運營效率；要深入挖掘市場客戶需求，打造企業標桿項目，促進住房租賃市場向專業化、品牌化發展。嘉賓同時指出，要警惕長租房市場存在的行業過度資本化、客群加速“士紳化”、規模趨于巨型化等發展陷阱，推動長租房真正成為高質量發展、高品質生活、高效能治理的示范領域。

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