普通人已經很難再從樓市投資上感覺到喜悅了，他們現(xiàn)在煩惱的是房子的接手問題。而在上海徐匯濱江，一個步行兩公里就能走到黃浦江的地方，傳來了集體搶房的歡笑聲。

(資料圖)

5月12日至16日，上海超30度的高溫天氣，有數(shù)百手持千萬現(xiàn)金的購房者，頂著烈日排成了一隊長龍。

能讓眾多購房者趕來排隊的，是上海云錦東方三期的超高利潤。“搖中立賺2000萬” “比體育彩票的搖中率更高”“和高考一樣可以改變命運”等不規(guī)范中介的宣傳語，讓購房者趨之若鶩。

但在這場“買到就賺到”的搶房大戰(zhàn)中，大量黃牛反倒成了行動力最強的一波人。他們起早貪黑趕到認籌現(xiàn)場，搞起了資金代持，化身成了“職業(yè)打新人”。

不少買房人在這場盛會上，重新學習了什么叫“一日夫妻”——隨時結婚、隨時認籌。盡管連對方名字都不完全清楚，但這并不影響大家一起組隊“打新”，畢竟套利空間實在太大了。

于是，“假結婚”“代持買房”這類對普通購房人相對陌生的操作，在這場打新大戰(zhàn)里，風行了起來。

滿分的臨時結婚對象

來到云錦東方認籌現(xiàn)場的購房者，不能光是很有錢，眼神必須得堅定。因為一旦眼神中流露出微微的渴望和無奈，馬上就會迎來黃牛的靈魂拷問，“要不要結個婚？”

以沒有結婚對象拒絕，這次肯定是不靈了。因為黃牛也會馬上告訴你，他可以包攬介紹結婚對象，甚至有黃牛直截了當?shù)乇硎荆呀泿湍阏液昧撕线m的“婚配”人選。

聽起來，臨時組團的婚配操作十分扭曲、十分魔幻。但在上海新房豪宅市場，這已經不是個稀奇故事了。有所不同的是，這個號稱買下立賺2000萬的云錦東方，直接創(chuàng)造了黃牛打新領域的新巔峰。

云錦東方三期的一房一價表顯示，本次戶型面積段在177平方米-408平方米，套均價約2500萬元-9600萬元。其中，洋房均價約13.2萬元/平方米，別墅均價約17.82萬元/平方米。

和以往的云錦東方一期二手洋房成交均價23萬元/平方米比起來，三期新盤洋房的單平方米差價將近十萬。一旦幸運搖中一套，購房人獲利可達兩三千萬元。

為了攔住前來攪局的黃牛，開發(fā)商設置的買房門檻不可謂不嚴格：3000萬元以上的總價、500萬元的認購金，首套900萬元(二套2900萬元)的凍資，外加一年內的流水單，成為上海積分制以來首個要求銀行流水的新盤。

這還只是資金門檻的要求。在上海買房，最關鍵的一環(huán)還要看積分數(shù)據(jù)，它決定了購房人是否有資格參與搖號。而對于云錦東方這樣的豪宅，如若積分不是達到100以上高分的購房者，是沒信心把認籌材料遞進去的。

原因在于，目前上海新房搖號政策執(zhí)行“計分制”，對于觸發(fā)“計分制”的熱門樓盤，則以積分高者按比例入圍。這一規(guī)定下，許多有錢但積分不足的購房者，被攔在了打新的門外。但在“上有政策下有對策”的新房市場里，這都不成問題，因為有倒賣高積分房票的黃牛在。

購房人李偉全程關注了云錦東方的認籌過程，他對「市界」表示，“其實認購第一天就有黃牛來詢問，怎么過預約審核和現(xiàn)場審核，但黃牛們還是大意了，以前的那些招數(shù)好像不管用。”不過，這種情況并沒有持續(xù)下去。最初把黃牛攔在門外的機制，不到兩天就破防了。

“大概從認購第三天開始，審核突然放松了，大批黃牛成功認購。直到認購的最后一天，不管是否續(xù)約成功，大家都可以成功遞交認購材料”，李偉說道。

很快，無論是“結婚黃牛”“代持黃牛”還是“資金黃牛”都涌入了項目認購現(xiàn)場。而它們的目的只有一個，通過假結婚的方式，或通過找積分夠的夫妻代持買房，讓客戶獲得購房搖號資格。

（網傳黃牛招募滿分結婚對象的廣告。）

李偉對「市界」詳細敘述了具體的交易流程，“一般是自己離婚，自己和配偶各找一個滿分對象，最夸張的還有爸媽也離婚一起上的，這是第一種；第二種是代持，直接找滿分對象代持買房。一般都從郊區(qū)拉滿社保夫妻，然后給他們錢去打新，之后再慢慢找人通過婚姻變更（以下簡稱婚更），避開限售，然后賣房。”

相對于代持的不確定性而言，找滿分配偶結婚成了大多數(shù)人提高積分的最佳選擇。在上海的積分規(guī)定中，夫妻兩人的積分，以積分較高的人為準，這也造成了那些有錢但積分不足的購房者，愿意以假結婚的方式，做高積分。“買號其實是變相的買了結婚對象”，李偉戲謔地說道。

截至5月16日中午，云錦東方宣告認籌截止，105套房源吸引了超700組認籌，認購率達762%，成為上海積分制以來認購率最高的項目。

黃牛們開始集團化“作戰(zhàn)”

大量黃牛的涌入，相當于買房搖號難度被大大提升了，這讓真正擁有購房資格的購房者很不滿。就在云錦東方宣布認籌截止的當日，參與認籌的購房者凱麗終于不再忍了。

5月16號，凱麗聯(lián)合多名現(xiàn)場認籌者，將相關信件一并發(fā)給了上海市政府信箱里，“此次行為已嚴重擾亂房產市場正常秩序，對正規(guī)認籌的買家極不公平”。

讓凱麗最氣憤的，是黃牛的集團化運作。通過現(xiàn)場臨時配對結婚，集團提供認籌資金，搖中之后再離婚等方式，黃牛能夠巧妙地幫助積分不足的買房人，從而拉高新盤認籌率。

在項目認籌現(xiàn)場，凱麗見證了黃牛集團化運作的一環(huán)，“排隊最前面的十幾個人，都是一個組織派來的，他們凌晨2點多就排隊了。但只是負責排隊，真正代持的人，在9點鐘認籌開始前才會到達。”

（黃牛們一大早就在售樓處排起了長隊。圖為受訪者提供）

同樣的，李偉看來，黃牛集團化趨勢也是在今年才變得明顯起來，“黃牛打新從2021年就開始有了。但在今年之前是分開的，各做各的，分工明確。”

2021年2月，上海推出的“積分制”購房政策增設分數(shù)成為搖號選房的門檻，越熱門的樓盤對積分的要求越高。上海新樓盤搖號開始由此采用積分排序，“買房積分計算器”迅速走紅。上海市的新房積分制度，主要依據(jù)家庭、戶籍、房產、5年內是否有購房記錄等多個維度的指標打分，并將其分為基礎分+社保動態(tài)分。其中，基礎分滿分為60，而社保動態(tài)分則依據(jù)夫妻雙方中社保繳納較多的一方計算。

全體上海買房人自此之后，都開始學著做數(shù)學題，根據(jù)規(guī)則算算自己的積分。這也導致了低分、中分、高分選手買新房的各自命數(shù)，都早已被暗中注定。

而在最近兩年，隨著大量倒掛盤（新盤價格低于周邊二手房價格，形成價格倒掛）的入市，認購倒掛盤熱門盤的人越來越多。但同時也意味著，買房人積分的要求越來越高，職業(yè)化的打新黃牛應運而生。

「市界」了解到，隨著打新趨勢的蔓延，黃牛也在慢慢整合資源，形成了房票、墊資、婚更中介的完整產業(yè)鏈。在多個社交平臺，婚更、滿分房票這類的字眼屢見不鮮。

“先找房票，再墊資付認購金，買到以后，立馬抵押辦經營貸，同時找婚更中介，一條龍服務。”李偉說道。

據(jù)李偉透露，“現(xiàn)在市場上一張滿分房票開價都是一百萬，還價大概能到80萬左右，墊資的年化利息也是24%，這是國家允許的最高利息，所以很多人愿意做”。

與此同時，另一端的黃牛們，也通過不斷在市場上高薪招募符合要求的“滿分婚配對象”，招攬更多的打新生意。

黃牛的攪局，自然擾亂了正常的打新秩序。凱麗認為，“應當徹查近期結婚的人，以及徹查12個月流水。嚴查認籌資金來源，是一直有錢的，還是臨時來路不明轉入千萬巨款。如發(fā)現(xiàn)異常，應當拒絕認籌，維護社會公平公正。”

實際上，監(jiān)管部門也曾多次出手，對限購政策進一步“打補丁”。據(jù)不完全統(tǒng)計，近兩年上海至少5次對“限購”做出補充。

但從法律層面而言，由于“滿分代持”模式是與他人在法律上真結婚，并不存在違法被追查的風險。而在符合上海購房政策、符合項目認籌條件的前提下，開發(fā)商并不能拒絕此類購房者參與認購。

北京金訴律師事務所主任律師王玉臣對「市界」表示，在我國法律方面并不存在“假結婚”的概念。為了認購房屋符合積分要求，都需要持有合法有效的結婚證明，而只要完成結婚登記，就已經確立了婚姻關系。

不過，這并不意味著其他正常購房人只能眼看著他人上船自己落寞，“以假結婚的方式騙取購房資格進行買房的行為，本身擾亂了房地產正常的交易秩序、其背后存在的產業(yè)鏈更是涉嫌違法。如果發(fā)現(xiàn)有相關違法行為，可以向相關行政部門投訴、舉報，追究其相應的法律責任。”王玉臣表示。

2000萬限價紅利真能到手么？

云錦東方項目的火爆程度遠超過了市場的預期。看起來，豪宅新房倒掛，簡直像是給購房者發(fā)大禮包，但也引發(fā)了公眾對于豪宅市場亂象的擔憂和關注。

由于觸發(fā)積分，云錦東方同時也觸發(fā)了“五年限售”（持有房本五年之后才能出售）規(guī)定，這也導致另一個新的問題被擺在臺面。即便打中了云錦東方，購房人是否有足夠把握他們手里的資產能升值，他們能在5年后順利找到下一位接手人么？

從實際情況來看，上海豪宅市場已經出現(xiàn)了一些令人不安的信號。最典型的是，被諸多中介視為上海豪宅定海神針的名盤——翠湖天地，開始涌現(xiàn)更多二手房掛牌量。

從2003年第一期至今，翠湖天地長期是上海豪宅市場上炙手可熱的項目。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2020年至今，上海3000萬元/套以上的二手頂豪成交中，翠湖天地成交量居于首位。

（上海豪宅中的神盤——翠湖天地。圖源：視覺中國）

但在今年3月份之后，這個囤貨居奇的豪宅項目，竟罕見出現(xiàn)了“量升價跌”的現(xiàn)象。上海本地的一位豪宅中介對「市界」說道，“目前豪宅的價格相比之前更好談一些，不少業(yè)主急賣，議價空間也更大。”

“去年8月份翠湖嘉苑的一套二房最開始掛牌價3350萬，現(xiàn)在已經降到了2999萬，房東看好了房子，也準備打新。”上述中介表示。

而這種情況也不止翠湖天地一個項目。「市界」從多家中介處了解到，外灘壹號院、海珀外灘等多個掛牌量也出現(xiàn)了驟增的現(xiàn)象。

相關豪宅中介表示，“除了‘老換新’改善或者出國賣房的需求，有相當一部分豪宅業(yè)主賣掉二手豪宅，是為了去新房市場打新，這也是一種更高收益的投資方式。”

值得關注的是，上海的打新潮正在呈現(xiàn)出愈演愈烈的趨勢。截至5月14日，有數(shù)據(jù)顯示，4月以來，上海已經有7個新盤認購火爆，躋身“千人搖”熱盤。

而據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來上海陸續(xù)供應的4個批次新房，近90個（次）新盤就有38個（次）觸發(fā)了積分規(guī)則。

這也導致，原本二手房交易占主場的上海樓市，如今卻是一手房的交易占比在悄然上升，而二手房的掛牌卻在創(chuàng)新高。諸葛找房平臺顯示，截至今年5月19日，上海二手房掛牌量已經突破21萬套。

回到如今瘋狂搶購的云錦東方，即使打中了又能否真正享有巨額倒掛紅利呢？

同樣參與此次打新的購房者馬克對「市界」表示，“現(xiàn)在市場瘋狂又無序，大家都是為了凈賺2000萬的目標而來，但真正考驗的是在限售解禁后。現(xiàn)在所謂的倒掛，隨著大量二手房的掛牌，五年之后還會有嗎？”

在這場足夠大膽、刺激、驚險的金錢闖關游戲里，誰才會是真正的贏家？

（注：應受訪者要求，李偉、凱麗、馬克均為化名。）

作者 | 李 逗

編輯 | 孫春芳

運營 | 解一帆

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