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一場保險柜遺失事件引出了正榮、中梁和廈門信托持續(xù)一年多的經濟糾紛。

5月17日，中國房地產報記者接到爆料，正榮集團廈門公司在從廈門波特曼財富中心A座9樓搬到17樓過程中，不慎遺失了中梁正榮天著潤宸項目的共管保險柜，里面存放著該項目的公章、財務章、法人章、空白支票、土地使用權證、工規(guī)證、施工許可證等物品。

(資料圖片)

“賬戶上還有百萬元現金，丟失當天我們就報警了，但被告知屬于經濟糾紛不屬于接警范圍，至今還未給出調查結果。”天著潤宸項目相關負責人告訴記者，后來我們查看監(jiān)控并對當事人進行盤問，得知抱走保險柜的是項目另一合作方廈門國際信托有限公司（以下簡稱“廈門信托”）的人。

從5月6日丟失至今的12天里，這個原本由三方共管的保險柜仍然安靜地放在廈門信托的辦公室里。

5月18日下午，廈門信托針對此事給予中國房地產報記者回復表示，正榮和中梁在與我司的合作中出現嚴重債務違約且經我司多次溝通協商均未糾正，鑒于二者違約事實，我司按照相關協議約定升級監(jiān)管，接管三方共管的證章照及銀行賬戶等材料并繼續(xù)按照協議約定的三方共管方式進行管理。當前裝有共管材料的保險柜保管于我司辦公場所，密封條保存完好，并實行7*24小時監(jiān)控攝像。

據記者了解，廈門天著潤宸是中梁和正榮的合作項目，實際操盤并表方為正榮。此番保險柜丟失“羅生門”背后，天著潤宸項目開發(fā)商正榮和中梁兩家房企也提出了質疑：廈門信托作為債權人，是否有權控制印章，行使股東權利并單方叫停項目經營與開盤？

真相究竟如何？記者就此展開了采訪調查。

糾紛始末

事情要從廈門一宗熱門地塊說起。

2021年5月13日，廈門迎來首次集中供地，集美J2020P03地塊經過93輪激烈角逐，最終由正榮和中梁聯合體以溢價率高達49.21%、總價18.8億元、樓面價31470元/平方米拿下，項目推廣名為正榮中梁·天著潤宸。

在開發(fā)過程中，為籌集項目建設資金，項目公司于2021年8月20日引入廈門信托發(fā)放融資貸款，共計融得8.7億元人民幣，2021年8月20日~2022年8月19日，三方約定有2個月寬限期，資金使用期限至10月19日，利息約10%。此后雙方簽訂了有限合伙協議，并成立了合資公司——廈門市正奔置業(yè)有限公司（以下簡稱“廈門正奔”）。

按照安排，廈門正奔股權比例分配為：正榮地產持有51%、廈門信托持有44%、中梁地產持有5%。廈門正奔100%控股廈門市正頌置業(yè)有限公司（以下簡稱“廈門正頌”），后者100%控股廈門市榮衡實業(yè)有限公司（以下簡稱“廈門榮衡”），廈門榮衡便是正榮中梁·天著潤宸的項目公司，并約定廈門正奔、廈門正頌、廈門榮衡3家公司公章、證件等重要物品由三方共管，保險柜放在正榮地產在廈門的辦公場所。

形勢自2022年開始急轉直下，民營房企的經營遇到挑戰(zhàn)。當年2月，正榮和中梁也遭遇評級下調、股債雙殺。4月，距離融資到期還有半年時間，廈門信托提前向項目開發(fā)商發(fā)來了函件，要求提早還貸，要求正榮和中梁轉讓項目股權抵充欠款。

“當時因為正榮有筆美元債進行展期，廈門信托就要求我們提前還款，否則就是違約。為此，幾方溝通了好幾輪，但沒有結果。”中梁地產方面的項目人士劉強向記者表示，天著潤宸項目有4橦樓已于2022年1月份滿足預售許可證的申請條件，我們多次與廈門信托溝通或發(fā)函，要求其配合辦理預售許可證申請手續(xù)事宜，但廈門信托卻不正當地利用其印章照共管的權利，阻攔項目辦理預售許可證，拒不配合開盤，并拒不配合用印及付款。

正榮地產項目方的內部人士王剛也向記者表示，當時因為房地產市場整體下行，廈門信托以兩家房企存在風險為由，阻止了項目的正常銷售。

“8.7億元的借款我們還掉了4.2億元，現在只剩4.5億元欠款。由于當初簽訂的協議，中梁和正榮兩家企業(yè)是劣后級，即便項目遭遇虧損，也是兩家房企進行兜底，作為優(yōu)先級的廈門信托完全可以全身而退。”王剛說，因為廈門信托抽貸導致項目無法開盤至今一年有余，造成約12億元的經營現金流斷裂，沉淀資金就有20億元在項目里。

中國房地產報記者注意到，幾方的分歧點在于，中梁和正榮方面希望通過項目的正常銷售獲取回款的方式來償還廈門信托方面的欠款，但廈門信托方面則擔心因為民營房企信譽受損，項目兩個股東正榮與中梁均已暴雷，開盤會影響天著潤宸的銷售去化，因此拒絕配合用印用于項目后期的經營建設。

協商談判未果

自2022年5月份天著潤宸項目建設、銷售出現停滯時，涉事三方也進行過多輪溝通談判，廈門信托方面提出引入第三方代建，但由于相應條款未能達成一致，天著潤宸停工至今。

劉強告訴記者，廈門信托先是要求股權100%代持、享受董事會單方決定權力及項目經營管理權，此后又稱“絕不信任民營房企開發(fā)建設能力”，要求引進國企代建代銷，再到提起訴訟要求提前還款抽貸，最終要求雙方股東必須將股權轉讓至其名下且其必須享有強制執(zhí)行擅自處置項目的權力。

就這樣，雙方一直僵持到2022年8月，廈門信托就合同糾紛等問題，直接將兩家開發(fā)商起訴至廈門市思明區(qū)中級人民法院，要求后者到期還款，并于2022年9月19日立案。

此后，上述被起訴公司對廈門信托進行了反訴，緣由為廈門信托方干擾企業(yè)正常經營，并由此造成損失，導致兩家企業(yè)無法償還貸款。

“如果到現在項目可以說是準現房銷售，項目方資金由三方監(jiān)管，所備資金足夠該項目完成建設、開發(fā)、入市、交房等工作，并不存在爛尾風險。”劉強認為，天著潤宸項目區(qū)位良好、配套完善，有學區(qū)，且與周邊二手房有明顯倒掛，銷售去化并不難。

兩家房企對此也給出了佐證，在中梁·正榮天著潤宸附近，正榮與聯發(fā)合作開發(fā)的另一項目在2022年1月初開盤，銷售均價約3.8萬元/平方米，已去化超300套。

“這說明只要項目好，即使公司出險，也不會銷售太差。”劉強說，集美新城不管是城市界面還是資源配套上皆處第一梯隊，現在很多項目的均價都超過了5萬元/平方米。

最終，廈門信托給出了由廈門建發(fā)保本微利負責項目代建代管代銷的方案。

原本，正榮和中梁方面以為事情就此有了轉機，但廈門建發(fā)經過測算，認為項目只能按照3.3萬元/平方米進行銷售。

在中梁和正榮項目團隊看來，憑借項目優(yōu)質條件，按照市場價3.6萬元~3.8萬元/平方米銷售也不成問題。

“廈門信托的態(tài)度很強硬，要求我們將操盤權全權交出去，身份轉變?yōu)橥顿Y方。”王剛說，找建發(fā)代建并無不可，且因建發(fā)在廈門的品牌影響力或許還能提高項目入市均價，結果建發(fā)提出3.3萬元/平方米售價，后又提高到3.4萬元/平方米進行出售，按這個售價算，我們兩家都得虧損。

直到最后，建發(fā)又給出一版方案，如果項目要賣到3.5萬元/平方米以上，則需要按照溢價部分的30%來進行抽成，此外還要收取2.5%管理費+2.5%營銷費+1%分銷費。

由此，雙方再次陷入分歧。

此后就發(fā)生了開頭的一幕，正榮廈門公司在搬家過程中遺失的保險箱出現在了廈門信托的公司。

廈門信托給予中國房地產報記者的回復提到，“正榮和中梁在與我司的合作中出現嚴重債務違約后，我司在項目處置中一貫秉持市場化、法治化的原則，保障投資人利益的同時兼顧各方利益，促進項目風險的化解。我司從未對該項目提出不合理的處置要求，對包括代建在內的所有可行方案均持開放態(tài)度且不預設合作伙伴。”

不違法但不合理

房企和信托公司共管保險柜出現問題的情況并非首次。

2022年10月，中融信托發(fā)現與融創(chuàng)方共同保管的保險柜鎖芯被換，監(jiān)管賬戶11.4億元資金被融創(chuàng)劃走。

對此，中融信托和融創(chuàng)方分別進行了回應。

融創(chuàng)方曾表示，項目資金已嚴格按照政府監(jiān)管專戶要求管理，公司與中融信托目前在溝通協商的基礎上，均向相關政府專班承諾，全力以赴確保交付。中融信托則表示，公司已第一時間報警并采取法律手段，完成了相關項目剩余未售在建工程查封，目前資金在政府監(jiān)管賬戶，將最大程度保障委托人權益。

今年1月，有消息稱，總部位于杭州的頭部房企私自打開與合作方的共管保險柜，劃走近億元資金。不過雙方并未對此事進行公開回應。

那么，此次廈門信托“轉移”保險柜的行為是否違反三方約定及法律規(guī)定？

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師認為，保險柜被抱走前屬于多方共管狀態(tài)，因此多方都有對該保險柜進行管理的權利與義務，任何一方都不得在未經他方同意，或是達到相關協議約定的變更管理權限、管理地點等前提下單方改變保險柜的存放地點。既便中梁、正榮確實出現違約行為，那么根據相關協議約定，中梁、正榮的違約行為是否屬于協議約定的可以改變保管地的情形，如果屬于，協議中對于改變保管地是否有程序性約定；如是否允許守約方在不經任何舉證、不告知違約方的情形下私自搬走保險柜等，如果有相關的程序性約定，廈門信托此次抱走保險柜的行為很可能涉嫌違約。

IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜表示，一般而言，在金融機構與房企的合作協議中出于資金安全考慮，都設定了相對利于金融機構的監(jiān)管措施、提前還款條件以及金融機構單方行使便利條件等。此次廈門信托與兩家房企的糾紛就是如此，相信廈門信托始終是依照資金合作條款以及法律相關規(guī)定行事的，無論是要求融資方提前還款，還是以不提前還款為由不予配合辦理項目預售登記手續(xù)等都是如此。

“至于目前出現的搶奪保管有相關證照、權證與印鑒的保險柜等行為，確有違背三方協議之處。”柏文喜說，但這也有融資方出于自身權益避險的考慮，且并不影響項目公司工作的實際溝通，并不妨礙按照約定條件使用保險柜中所保管物品，因此三方還應本著友好協商、互諒互讓的原則予以溝通解決為好。

王玉臣律師認為，在保險柜內財產不單屬于任何一方公司財產的情況下，根據《公司法》等相關規(guī)定，即便廈門信托屬于項目的合作方，也不得擅自搬走并使用，需要根據相關章程、制度、約定等對相關財產進行占有、處分等，否則很有可能構成侵權并承擔法律責任。如果廈門信托此次的行為不符合合同約定，且該行為造成了合作項目受損，那另外兩方有權根據合同約定及法律規(guī)定追究廈門信托的相關責任。

自“金融16條”發(fā)布以來，監(jiān)管部門為妥善化解房地產金融風險發(fā)布了多項政策，包括提出金融管理部門推動房地產企業(yè)風險處置，做好金融支持保交樓工作，同時，引導金融機構支持房地產業(yè)合理融資需求，校正過度避險行為。在“保交樓、穩(wěn)民生”的政策指引，相關政策在房地產銷售、交付和信用端都在發(fā)揮積極作用。

58安居客房產研究院院長張波表示，從發(fā)生的糾紛來看，核心點還是對于資金問題意見出現相左。對于金融機構來說，按協議拿回相應的資金和收益是最為核心的，而對于房企來說，推動項目快速上市銷售，加快回款，才是最重要的。“保交樓”是房企的責任，金融機構并不是第一責任主體，為了完成?“保交樓”的重要任務，房企和金融機構可以在資金層面進行更為靈活調度，不然很難做好。

“因此，金融機構和房企的信任機制建立，雙方需要達成更高維度的共識，而非只聚焦合作項目本身，將雙方期許拉平。”張波說，“保交樓”的任務是高于金融機構和房企自身利益的，因此在充分做好“保交樓”工作的基礎上，既要對金融機構的利益進行保護，也要兼顧房企的可持續(xù)發(fā)展。

對于中梁·正榮天著潤宸項目后續(xù)的處理，廈門信托表示，我司將秉持兼顧各方利益的原則進行溝通協商，積極推動和談，促成項目順利推進。

截至目前，該事件仍處于僵局之中，項目后續(xù)如何推進尚無結論。

（應受訪者要求?文中王剛、劉強均為化名）

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