前幾年，杭州名校學(xué)區(qū)房曾是樓市的“硬通貨”，“只漲不跌”的神話裹挾著眾多購(gòu)房者，或主動(dòng)或被動(dòng)地砸重金買下學(xué)區(qū)房。

然而，從2021年下半年開(kāi)始，學(xué)區(qū)房走下神壇。最近，有網(wǎng)友在社交網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)帖稱，自己在2020年底頂峰接盤，買了一套西湖區(qū)求是小學(xué)分校學(xué)區(qū)房，如今不過(guò)兩年，這套買入成本500萬(wàn)元的房子已經(jīng)跌了100萬(wàn)，堪稱“血虧”。

(資料圖片)

圖源：視覺(jué)中國(guó)

該帖子引發(fā)眾多網(wǎng)友的共鳴。在評(píng)論里，大家紛紛感同身受曬出自己的學(xué)區(qū)房虧本賬：“我西湖區(qū)的房子從400萬(wàn)元跌到300萬(wàn)元”“我290萬(wàn)元的老破小已經(jīng)虧了80萬(wàn)”“我2021年接盤學(xué)區(qū)房最高峰，現(xiàn)在跌了100萬(wàn)，心碎”“我朋友在文鼎苑高點(diǎn)10.8萬(wàn)元單價(jià)接的，現(xiàn)在房子單價(jià)7萬(wàn)元不到”……

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格普降背后有不少深層次原因，教育改革無(wú)疑是其中一個(gè)因素。

今年學(xué)區(qū)房成交旺季不旺

曾漲得最兇的如今跌得最猛

往年的三四月份，是杭州學(xué)區(qū)房成交旺季。但今年同期學(xué)區(qū)房成交卻波瀾不興。一位從業(yè)多年的資深中介經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，今年主城區(qū)的老破小學(xué)區(qū)房量?jī)r(jià)齊跌，除了保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校和賣魚橋小學(xué)之外，大多數(shù)學(xué)區(qū)房小區(qū)的成交套數(shù)都在個(gè)位數(shù)。

錢報(bào)美好生活研究院統(tǒng)計(jì)了近年來(lái)成交比較活躍的杭州“第一梯隊(duì)”和“第二梯隊(duì)”學(xué)區(qū)房，對(duì)比這些學(xué)區(qū)房在2021年上半年高峰期的成交均價(jià)和今年三四月份的成交均價(jià)，發(fā)現(xiàn)了一些明顯特征。

曾經(jīng)漲得最兇的學(xué)區(qū)房，如今跌得也最猛。

2020年和2021年上半年，學(xué)區(qū)房最瘋狂的時(shí)候，頭部學(xué)區(qū)房小區(qū)屢屢爆出“天價(jià)”成交案例。比如學(xué)軍小學(xué)本部的文二新村，一度有房源成交單價(jià)超過(guò)14萬(wàn)元。透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，文二新村成交均價(jià)為74513元/㎡，相比高峰期102075元/㎡的均價(jià)，跌去30%；同一學(xué)區(qū)的求智巷小區(qū)，今年4月成交均價(jià)70380元/㎡，比高峰期的112791元/㎡跌了約38%。

被稱為“孟母盤”的文鼎苑，2021年高峰期成交單價(jià)也屢屢超過(guò)12萬(wàn)元，但今年4月，該小區(qū)的成交均價(jià)為62560元/㎡。前文所寫的那位單價(jià)10.8萬(wàn)元接盤文鼎苑的朋友，如今房?jī)r(jià)跌去4萬(wàn)元/㎡，心里肯定不是滋味。

教育改革持續(xù)推進(jìn)

學(xué)區(qū)房概念逐漸弱化

潮新聞?dòng)浾卟稍L了多位中介經(jīng)紀(jì)人和買學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，以及教育行業(yè)的專業(yè)人士，大家普遍認(rèn)為，杭州學(xué)區(qū)房概念弱化、價(jià)格回調(diào)，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。其背后的深層次原因，或歸為三方面：一是近年來(lái)教育改革的努力開(kāi)始顯現(xiàn)威力，二是買家對(duì)學(xué)區(qū)房的觀念和態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變，三是一些市場(chǎng)客觀因素對(duì)學(xué)區(qū)房的成交造成一定影響。其中教育公平化改革是最關(guān)鍵的。

一位教育行業(yè)的專業(yè)人士認(rèn)為，這兩年杭州推出多項(xiàng)教育改革，包括公民同招、民轉(zhuǎn)公、集團(tuán)化辦學(xué)、雙減等，這在很大程度上弱化了學(xué)區(qū)房概念。“這套教育公平化改革組合拳環(huán)環(huán)相扣，隨著雙減的落地、落實(shí)，讓小學(xué)階段不用那么雞娃，而集團(tuán)化辦學(xué)后，滿城都是名校學(xué)區(qū)房。”他說(shuō)。

長(zhǎng)年工作于長(zhǎng)壽橋、安吉路一帶的資深學(xué)區(qū)房中介阿南（化名）說(shuō)，近一年明顯感覺(jué)到來(lái)看房的家長(zhǎng)更淡定了，慢慢看、慢慢挑的多了，不像以前，一套學(xué)區(qū)房出來(lái)，幾家人搶著買。

10年前，徐露（化名）為了讓女兒讀長(zhǎng)壽橋小學(xué)本部，在孩兒巷附近買了一套老破小，一家人擠在50多㎡的小房子里，一住多年。后來(lái)，隨著長(zhǎng)壽橋岳帥校區(qū)的投入使用，徐露發(fā)現(xiàn)原先女兒班上的老師不僅會(huì)在本部上課，也會(huì)去分校教學(xué)。這意味著，住在文暉次新小區(qū)大房子里，一樣可以享受長(zhǎng)壽橋本部的師資教學(xué)。

不只長(zhǎng)壽橋小學(xué)，西湖區(qū)學(xué)軍小學(xué)、求是小學(xué)、保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校等，都在杭有多所分校，部分本部與分校之間師資共享。

圖源：視覺(jué)中國(guó)

“90后”家長(zhǎng)成買房主力

不愿為了孩子將就住老破小

除了教育改革讓很多家長(zhǎng)不再對(duì)學(xué)區(qū)房有執(zhí)念，當(dāng)90后家長(zhǎng)成為買房主力，他們的居住理念也開(kāi)始影響到學(xué)區(qū)房市場(chǎng)。

去年，孩兒巷那套學(xué)區(qū)房完成使命后，徐露就打算把它賣掉。可房子掛了大半年，一直賣不掉。

“現(xiàn)在的年輕人，買房觀念和我們這代人完全不一樣。90后成了學(xué)區(qū)房的主流買家，他們本身成長(zhǎng)在物質(zhì)較為豐裕的年代，對(duì)生活品質(zhì)要求較高，這些家長(zhǎng)大多不愿為了小孩讀書，將就住老破小。”在接觸完幾個(gè)看房客戶之后，徐璐有了這樣的感慨。

方芳始終記得幾年前去看文三街本部一套學(xué)區(qū)房時(shí)的情景，“沒(méi)有電梯，樓道里堆滿雜物，擠得腳都不知道往哪里踩，當(dāng)時(shí)我就打了退堂鼓。”

不只老破小學(xué)區(qū)房在市場(chǎng)上逐漸落寞，哪怕一些房齡相對(duì)新、曾經(jīng)人人追捧的熱門學(xué)區(qū)房，如今也會(huì)被高要求的90后們“嫌棄”。

濱江區(qū)的熱門學(xué)區(qū)房東方郡，2021年上半年最高點(diǎn)時(shí)能賣到6.5萬(wàn)~7萬(wàn)元/㎡，但近期成交價(jià)降到了5.6萬(wàn)/㎡左右。一位濱江區(qū)資深學(xué)區(qū)房中介告訴記者，東方郡戶型老了，89㎡的房子大多只有兩房，很多客戶不喜歡。“如今像御濱府這樣的次新房更受歡迎，最近剛成交一套12樓的101㎡三房戶型，總價(jià)700萬(wàn)元左右。”

其實(shí)，從杭州學(xué)區(qū)房這兩年的價(jià)格對(duì)比中也可以看到，學(xué)區(qū)房里價(jià)格跌得多的，主要還是市中心老小區(qū)。像南星橋板塊的勝利小學(xué)新城校區(qū)和勝利實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，價(jià)格仍然堅(jiān)挺。有業(yè)內(nèi)人士表示，南星橋板塊價(jià)格堅(jiān)挺，更重要的是地段和豪宅屬性，“學(xué)區(qū)”價(jià)值在其總價(jià)中可能僅占一兩成。而一些老破小學(xué)區(qū)房，“學(xué)區(qū)”價(jià)值占比高達(dá)60%以上。

學(xué)區(qū)房不是必需品

退一步也可以海闊天空

在中介經(jīng)紀(jì)人看來(lái)，除了教育改革和買家觀念轉(zhuǎn)變之外，學(xué)區(qū)房不再火爆，還有一些市場(chǎng)客觀因素的影響。

一位西湖區(qū)資深學(xué)區(qū)房中介說(shuō)，最近幾年，很多人收入受影響，買房也變得更謹(jǐn)慎、更保守。“以前很多買家雖然預(yù)算也不一定很充足，但因?yàn)閷?duì)未來(lái)收入預(yù)期比較樂(lè)觀，往往咬咬牙買下學(xué)區(qū)房。而今年手頭不少看學(xué)區(qū)房的客戶，如果房?jī)r(jià)跟房東那邊談不下來(lái)，立馬放棄。”

另一位資深經(jīng)紀(jì)人則表示，市中心幾個(gè)學(xué)區(qū)連續(xù)幾年生源爆表，有家長(zhǎng)擔(dān)心買入后不一定能入學(xué)，這也對(duì)老破小學(xué)區(qū)房的成交量有影響，久而久之，價(jià)格就降下來(lái)了。

一位購(gòu)房者說(shuō)，房子可能是必需品，但學(xué)區(qū)房不是必需品，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)教育那么發(fā)達(dá)，很多名師在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)開(kāi)課講解，住品質(zhì)好、年代新的普通學(xué)區(qū)房一樣可以海闊天空。

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