本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

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在多個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)面臨挑戰(zhàn)之時(shí)，迪拜樓市卻因種種原因走向瘋狂。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

“迪拜房地產(chǎn)現(xiàn)在很火爆，開(kāi)新盤(pán)都要搖號(hào)，一開(kāi)盤(pán)就賣(mài)光。”華人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)王宇介紹道。

世界最“壕”城市迪拜，正迎來(lái)全球富人與投資客的涌入。這座位于中東地區(qū)的阿聯(lián)酋城市，近二十年里由小漁村發(fā)展蛻變?yōu)閲?guó)際大都市，名譽(yù)遠(yuǎn)蓋過(guò)了首都阿布扎比。

迪拜有著世界最高聳的摩天樓哈利法塔、最豪華的酒店帆船酒店、最大的人工島棕櫚島，以及遍地黃金的傳說(shuō)。而房地產(chǎn)行業(yè)筑成了這個(gè)城市的繁榮一角。

經(jīng)歷若干個(gè)起伏周期的迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)，如今面臨著新一波的房地產(chǎn)行情。

2023年，迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前四個(gè)月迪拜房地產(chǎn)交易數(shù)量創(chuàng)下同期歷史新高，房產(chǎn)價(jià)格和租金均快速攀升。截至2023年4月，迪拜一共有36946筆房產(chǎn)交易，這是同期有史以來(lái)的最高紀(jì)錄，年初至今房產(chǎn)平均價(jià)格上漲了14.5%。

其中，豪宅交易更為火爆。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢(xún)公司萊坊預(yù)測(cè)報(bào)告，迪拜為全球第四大最活躍的豪華住宅市場(chǎng)，其豪宅價(jià)格將在2023年實(shí)現(xiàn)全球最強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。

迪拜樓市成交破紀(jì)錄，富豪一次掃貨四五套

自上世紀(jì)90年代末，迪拜政府便開(kāi)始大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，海岸線上的棕櫚島、世界群島、迪拜塔、商業(yè)灣以及迪拜樂(lè)園，這些大型項(xiàng)目促進(jìn)了迪拜的繁榮，也吸引來(lái)了全球各地前來(lái)旅游、就業(yè)和投資置業(yè)的人群。

這個(gè)外來(lái)人口占比不到20%的城市，曾迎來(lái)兩次樓市的瘋漲期。一次是2006-2008年，在“超級(jí)城市”的政策引導(dǎo)和寬松的經(jīng)濟(jì)政策下，大量外資進(jìn)入，不到兩年的時(shí)間里，迪拜房?jī)r(jià)上漲了2倍多；隨后，2008年金融危機(jī)爆發(fā)，資本大量撤離，爛尾樓、空置房隨處可見(jiàn)。

另一次爆發(fā)則是2013-2014年，迪拜贏得2020年世博會(huì)主辦權(quán)后，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相布局地產(chǎn)，使迪拜重新成為全球最火爆的地產(chǎn)投資目標(biāo)地，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超2008年的高峰期。隨后，由于油價(jià)下跌以及房地產(chǎn)市場(chǎng)體量過(guò)大，迪拜樓市再次吹滅泡沫，進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)五六年的下行周期。

2020年，疫情襲來(lái)，但迪拜樓市卻悄然開(kāi)啟了新一輪黃金期。

早在2020年年中，迪拜政府采取寬松的防疫政策，簽發(fā)“黃金簽證”，加上全球通貨膨脹、俄烏沖突影響等，迪拜成為熱門(mén)的投資目的地。“很多印度、歐美和埃及的富豪包機(jī)來(lái)迪拜，躲避本國(guó)的封鎖令。”王宇回憶道。

尋求資產(chǎn)避險(xiǎn)的俄羅斯人、加密貨幣富翁和印度富人紛紛涌入了迪拜，并帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘薪灰住５习荽笮头康禺a(chǎn)咨詢(xún)公司Betterhomes數(shù)據(jù)顯示，2022年登記的住宅銷(xiāo)售交易數(shù)超過(guò)了86000宗，同比增長(zhǎng)近75%，并刷新了2009年80000宗的紀(jì)錄。

2023年迪拜樓市保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。迪拜政府披露數(shù)據(jù)顯示，迪拜房地產(chǎn)交易額在2023年第一季度躍升80%至1570億迪拉姆（折合約3000億元人民幣），且還未顯示出任何勢(shì)頭放緩的跡象。另有數(shù)據(jù)指出，一季度迪拜約有5000套新房竣工，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)前市場(chǎng)需求。

迪拜城市隨處可見(jiàn)的在建樓盤(pán)，圖源：受訪者提供

其中豪宅交易十分突出，萊坊在報(bào)告中指出，一季度迪拜的豪宅銷(xiāo)售額達(dá)到60億迪拉姆，共售出了88套1000萬(wàn)美元以上的住宅；另一咨詢(xún)機(jī)構(gòu)Luxhabitat Sotheby指出，今年第一季度，迪拜超豪華住宅的平均價(jià)格較上一季度上漲逾27%，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的平均價(jià)格上漲至2520萬(wàn)迪拉姆（折合約4820萬(wàn)元人民幣），其中朱美拉灣片區(qū)平均房?jī)r(jià)最高，為每平方英尺10594迪拉姆（折合超每平方米20萬(wàn)元）。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)王宇介紹，一次性買(mǎi)四五套的外籍買(mǎi)家不在少數(shù)，“他們并不在乎房?jī)r(jià)漲跌，直接就是現(xiàn)金、全款結(jié)算，甚至有博彩老板一下子就在龍城買(mǎi)了100多套別墅。”

即便不是超級(jí)富豪，來(lái)自全球各地的投資客們也在助推迪拜樓市的火熱。據(jù)悉，迪拜對(duì)于外籍買(mǎi)家的投資限制十分寬松，沒(méi)有房產(chǎn)稅、豪宅稅、租金收益稅以及外國(guó)人購(gòu)置稅等，同時(shí)置業(yè)手續(xù)非常簡(jiǎn)單，持有護(hù)照、委托授權(quán)、與法院召開(kāi)視頻會(huì)議，即可異地買(mǎi)房賣(mài)房。

此外，迪拜還具有分期付款及免息付款計(jì)劃，對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)壓力較小。“基本每一家開(kāi)發(fā)商都支持免息計(jì)劃，即首付支付10%-20%之外，開(kāi)發(fā)商給出3-5年的免息計(jì)劃，可在剩余時(shí)間內(nèi)將余款免息付清。”就職于迪拜大型華人房產(chǎn)中介公司的張琪稱(chēng)。

這也就造成了迪拜新樓盤(pán)入市的火爆。王宇告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，迪拜許多新房開(kāi)盤(pán)即售罄，且需要搖號(hào)，比國(guó)內(nèi)一線城市深圳還火爆。

張琪則表示，迪拜開(kāi)發(fā)商往往在土地局審批后開(kāi)始預(yù)售，而好的地段、好的付款計(jì)劃的樓盤(pán)，往往在預(yù)售時(shí)已經(jīng)有大批買(mǎi)家搶著交意向金，開(kāi)盤(pán)前已預(yù)售50%以上，“等到正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)幾乎是搶爆了，基本幾個(gè)小時(shí)就沒(méi)了。”

中國(guó)買(mǎi)家重返迪拜，華人中介也在涌入

國(guó)土面積并不大的迪拜，隨著大量資本進(jìn)入，房?jī)r(jià)快速抬升。

根據(jù)萊坊的數(shù)據(jù)，過(guò)去一年（2022年），迪拜的平均房?jī)r(jià)飆升了44.2%，自2020年3月以來(lái)房?jī)r(jià)更是上漲了149%。但即便如此，除了一些超級(jí)地標(biāo)性建筑，事實(shí)上迪拜的平均房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他世界金融中心城市的核心地段。萊坊中東研究主管費(fèi)薩爾?杜蘭尼在今年初表示:“迪拜的豪宅市場(chǎng)是全球增長(zhǎng)最快的，但仍低于主要大城市。”

據(jù)悉，在迪拜市中心地段的房產(chǎn)，平均房?jī)r(jià)在4-5萬(wàn)元人民幣/平方米左右，而非核心地段房?jī)r(jià)則在2-3萬(wàn)元人民幣/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)一線城市市中心動(dòng)輒每平10萬(wàn)元以上的房?jī)r(jià)。

不過(guò)，租金卻十分高昂。王宇介紹，在市中心一居戶(hù)型的房子一年租金約12-20萬(wàn)迪拉姆（折合約25-40萬(wàn)元人民幣），大戶(hù)型的租金則可以達(dá)到200萬(wàn)迪拉姆（折合約400萬(wàn)元人民幣）的水平。另根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，截至2023年3月的12個(gè)月內(nèi)，迪拜平均住宅租金上漲了26.3%。

“迪拜集聚著各行業(yè)的精英，比如有許多歐美跨國(guó)公司的高管來(lái)到迪拜，住房補(bǔ)貼高，因此迪拜的租房需求大。”王宇稱(chēng)。

租金高昂使得房產(chǎn)回報(bào)率高，回報(bào)周期縮短，這進(jìn)一步催生買(mǎi)房需求。在很多迪拜房產(chǎn)介紹資料中，房產(chǎn)投資回報(bào)率高達(dá)8%-10%，而全球其他大城市的租金收益率大多為2%至5%。

“租房太貴了，不劃算。”在迪拜居住了半年的中國(guó)買(mǎi)家李馨告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，現(xiàn)在其居住的非核心地段房子租金一年達(dá)7萬(wàn)迪拉姆，折合約14萬(wàn)元人民幣，加上租金收益高、房子永久產(chǎn)權(quán)，促使其在今年3月買(mǎi)下一套準(zhǔn)現(xiàn)房。

李馨真切地感受到中介口中所謂的“迪拜房子靠搶”。樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前一天，在見(jiàn)到售樓處烏泱泱的人群時(shí)，李馨擔(dān)心搶不到名額，不到兩分鐘就立刻決定付定金，而此刻僅有三套房子未被預(yù)訂。

總價(jià)100多萬(wàn)迪拉姆、首付30%、三年的免息付款計(jì)劃，在李馨看來(lái)每個(gè)月的還款壓力并不大，“在國(guó)內(nèi)一二線城市這樣的預(yù)算買(mǎi)不到。”李馨告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，最近自己正在與家人商量在市中心地段再投資一套房產(chǎn)，“以后回國(guó)了純收租就可以躺平。”

不過(guò)，另一位中國(guó)投資客周奇則感慨自己“踩了坑”。周奇告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，雖然迪拜的租房市場(chǎng)火熱、租金高，但并不是每個(gè)區(qū)域都發(fā)展平均，且物業(yè)費(fèi)是許多投資買(mǎi)家忽視、低估的一項(xiàng)費(fèi)用，“好多人被回報(bào)率沖昏了頭。”

據(jù)悉，迪拜的樓盤(pán)物業(yè)費(fèi)一般在3-30迪拉姆/平方英尺左右，且由業(yè)主承擔(dān)。“一棟面積為100平方米的房子，每年的物業(yè)費(fèi)接近4萬(wàn)元人民幣。”張琪舉例。而據(jù)周奇估算，扣除物業(yè)費(fèi)等持有成本之外，實(shí)際的回報(bào)率并沒(méi)有宣傳那么高，“能有6%-7%已經(jīng)很不錯(cuò)了。”

不過(guò)，仍有大批買(mǎi)房客慕名而來(lái)，隨之而來(lái)的還有掘金的房產(chǎn)中介。王宇告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，在2022年下半年來(lái)到迪拜之前，其從事的是手機(jī)外貿(mào)生意，受樓市火熱吸引而從事房產(chǎn)交易生意。

“這半年時(shí)間迪拜確實(shí)來(lái)了很多華人中介，也有一些自己開(kāi)中介公司。”張琪告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。而張琪所在的華人房產(chǎn)中介公司，則于今年在國(guó)內(nèi)北京、深圳等城市召開(kāi)路演，向國(guó)人宣傳迪拜房產(chǎn)投資。

某房產(chǎn)公司在國(guó)內(nèi)舉行迪拜房產(chǎn)路演，圖源：受訪者提供

根據(jù)迪拜土地局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年，中國(guó)曾與印度、英國(guó)和巴基斯坦并列為投資迪拜房地產(chǎn)的前四大外籍買(mǎi)家，不過(guò)近些年中國(guó)買(mǎi)家已經(jīng)跌出前十。

而阿聯(lián)酋本地媒體報(bào)道指出，來(lái)自中國(guó)的房產(chǎn)投資已開(kāi)始回升，中國(guó)投資者或重返迪拜房產(chǎn)市場(chǎng)成為最大的購(gòu)房群體之一。摩根士丹利同樣表示，迪拜房地產(chǎn)的價(jià)格今年將繼續(xù)上漲，這主要得益于現(xiàn)金買(mǎi)家和投資者的涌入以及中國(guó)的重新開(kāi)放，“中國(guó)投資者的回升將提振房產(chǎn)需求。”

（以上受訪者均為化名）

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