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半年多前，明星經(jīng)理人莊青峰辭去珠江投資副總裁一職，回到山東老家創(chuàng)業(yè)。近日，他在朋友圈官宣成立山東義得利企業(yè)服務(wù)集團(tuán)（下稱“山東義得利”），正式新業(yè)開張。這是一家“專注于房地產(chǎn)企業(yè)一體化專業(yè)服務(wù)”的公司，服務(wù)范圍涵括房地產(chǎn)代管代建、投融資服務(wù)、項目管理等。

莊青峰今年53歲，職業(yè)生涯的一大半時間都與房地產(chǎn)有關(guān)，見證了行業(yè)的起伏。在知天命的年齡自起爐灶，他仍然選擇熟悉的賽道。

盡管房地產(chǎn)行業(yè)近兩年來不再被看好，但同樣還有新入局者。日前，“中國日化第一股”廣州浪奇公告稱，正籌劃與控股股東進(jìn)行重大資產(chǎn)置換，交易完成后將不再經(jīng)營日化業(yè)務(wù)，主要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槭称芳拔幕瘎?chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運營。

這些后來者正在形成房地產(chǎn)行業(yè)的新勢力。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄對時代財經(jīng)稱，新入房地產(chǎn)賽道的企業(yè)切入的業(yè)務(wù)不再是傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，而是代建、產(chǎn)業(yè)園等板塊，后者目前都處于新興階段，未來發(fā)展前景仍然較為寬廣。

地產(chǎn)老炮再起爐灶

莊青峰生于1970年，本碩博連讀的清華大學(xué)博士，是地產(chǎn)圈里為數(shù)不多的高學(xué)歷高管。博士畢業(yè)后，他進(jìn)入中建二局，任工程經(jīng)理、項目經(jīng)理；此后進(jìn)入中海地產(chǎn)，任項目經(jīng)理、中山公司副總經(jīng)理、成都公司副總經(jīng)理、濟南公司總經(jīng)理。2016年加盟勢頭正猛的碧桂園，擔(dān)任集團(tuán)助理總裁、山東區(qū)域總裁；2018年9月跳槽到榮盛發(fā)展，先后任副總裁、聯(lián)席總裁；2022年3月入職珠江投資任副總裁，主管生產(chǎn)平臺及住宅事業(yè)部。

莊青峰任中海地產(chǎn)濟南公司總經(jīng)理期間，中海華山瓏城3小時勁銷40億，創(chuàng)造了2014年中國房地產(chǎn)單盤單日去化套數(shù)和銷售金額的新紀(jì)錄。2021年3月，榮盛發(fā)展設(shè)立“大灣區(qū)特區(qū)”，原常務(wù)副總裁莊青峰以聯(lián)席總裁的身份掌舵，并被授予“自我約束、自負(fù)盈虧”的權(quán)限，這幾乎是當(dāng)時地產(chǎn)公司區(qū)域總最大的權(quán)限。

據(jù)榮盛發(fā)展年報，2019-2021年期間，莊青峰在榮盛發(fā)展的平均年薪為464.47萬元。業(yè)內(nèi)傳聞，珠江投資遞來的橄欖枝是千萬級的年薪。但入職僅僅8個月，莊青峰便掛印而去，成為珠江投資又一個來去匆匆的高管。

離開珠江投資后，莊青峰回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，在中國（山東）自由貿(mào)易試驗區(qū)濟南片區(qū)創(chuàng)立了山東義得利。目前核心團(tuán)隊成員數(shù)十位，平均從業(yè)時間15年以上，均有在中海、萬科、碧桂園、中建、龍湖等龍頭房企擔(dān)任高管的從業(yè)背景。如追隨莊青峰多年的王守波，同樣中海系出身的他曾任碧桂園山東區(qū)域常務(wù)副總裁，后隨莊青峰一起入職榮盛發(fā)展，任大運營中心總經(jīng)理。

回到熟悉的老地方，聚集一群熟悉的地產(chǎn)老炮，莊青峰還選擇了熟悉的賽道。

莊青峰不是第一個進(jìn)入地產(chǎn)賽道創(chuàng)業(yè)的房企高管。在他之前，有2020年1月在上海成立橙實置業(yè)的原奧克斯地產(chǎn)總裁侯波、2020年11月在上海成立宸嘉發(fā)展的原中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理崔帥、2021年2月在蘇州成立元里地產(chǎn)的原中梁聯(lián)席總裁李和栗、2022年3月成立廣州榮宇建設(shè)的原陽光城執(zhí)行董事長朱榮斌等。

這些地產(chǎn)老炮的公司也陸續(xù)有項目入市，如榮宇建設(shè)在海南清水灣推出心海項目，元里地產(chǎn)旗下的邳州元里中鈺珺悅瀾山2022年9月取得首批預(yù)售證。

地方性企業(yè)冒頭圈地

這兩年，高速發(fā)展了20多年的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，數(shù)家靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)博得規(guī)模優(yōu)勢的房企先后陷入流動性危機，幾家上市房企甚至面臨退市危機。裁員、爆雷、業(yè)績巨虧，讓曾經(jīng)多金的房地產(chǎn)行業(yè)成為“窄門”。

但也有新力量走入“窄門”。日前，廣州浪奇發(fā)布籌劃重大資產(chǎn)重組的提示性公告，稱控股股東廣州輕工集團(tuán)擬以持有的廣州新仕誠企業(yè)發(fā)展股份有限公司（下稱“新仕誠”）不低于51%股份，置換其持有的南沙浪奇等四家子公司股權(quán)。交易完成后，廣州浪奇將不再經(jīng)營日化業(yè)務(wù)，公司主營業(yè)務(wù)變更為食品及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運營。

廣州浪奇是華南地區(qū)歷史最悠久的洗滌用品企業(yè)，但近幾年頗多波折，不僅連續(xù)幾年錄得虧損，2020年9月還被曝5.72億元存貨丟失。成立于2007年的新仕誠是廣州輕工集團(tuán)旗下專注于城市資產(chǎn)開發(fā)和運營的重點二級企業(yè)，旗下運營有T.I.T創(chuàng)意園、T.I.T文創(chuàng)園、T.I.T智慧園、T.I.T雙魚數(shù)字文體產(chǎn)業(yè)園，其中T.I.T創(chuàng)意園為騰訊微信總部所在地。有觀點認(rèn)為，新業(yè)務(wù)或能為沉寂多年的廣州浪奇帶來更多的想象力。

除了新入局的玩家，也有不少中小房企開始發(fā)力，在市場上頗有存在感，其中之一即川系房企邦泰集團(tuán)。今年成都兩場土拍中，邦泰集團(tuán)先后拿下天府新區(qū)57.4畝宅地、郫都區(qū)46畝宅地，是在成都市場斬獲2宗地的兩家房企之一。5月19日，邦泰又以4.71億元拿下重慶高新區(qū)西永組團(tuán)49畝宅地。

除了增加土地儲備，邦泰也在加大人才儲備，在成都、荊州、西安等地均發(fā)起了招聘，大工程、營銷、財務(wù)、開發(fā)報建、招采等多板塊均有招聘需求。銷售端也開始嶄露頭角。

邦泰起家于四川樂山，成立于2007年，此前一直深耕省內(nèi)市場，2020年才開啟全國化布局，2021年銷售額首次突破200億元。目前，邦泰已布局四川、云南、重慶、甘肅等全國八省/直轄市的25座城市，打造項目100多個。

陳霄稱，在行業(yè)深度調(diào)整的時期，房企優(yōu)勝劣汰，但也給部分有著優(yōu)勢條件的房企逆勢而上的機會，比如邦泰這類地方深耕型房企，憑借著地方的市場認(rèn)可度以及資金安全性重新獲得發(fā)展機遇。

突然發(fā)力的中小房企不止邦泰。長三角地區(qū)土地市場中，偉星房產(chǎn)成為“黑馬”，接連在杭州和南京集中供地中摘得地塊。此外，在今年杭州的兩次集中供地中，參拍民企數(shù)量占比近一半，興耀房地產(chǎn)、浙江中豪、中騰置業(yè)、富陽山水等民營房企均有所斬獲。

中指研究院研究總監(jiān)劉水對時代財經(jīng)稱，我國房地產(chǎn)市場還有很大的總量空間。城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移人口需求、家庭規(guī)模小型化需求、改善性需求、城市更新改造需求等因素將支撐我國房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。此外，多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，它們造成的缺失產(chǎn)能需要新勢力企業(yè)填補，這也為新勢力企業(yè)的發(fā)展帶來了機會。

對于新入局的企業(yè)，劉水建議，城市布局要先做區(qū)域深耕，特別是重點布局成熟城市群的核心城市。產(chǎn)品方面要加大推出改善性產(chǎn)品，順應(yīng)消費及產(chǎn)品升級趨勢，注重打造產(chǎn)品品質(zhì)，提升產(chǎn)品競爭力。

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