“今年買房明年付款，一成首付就能上車。”上海一位中介在微信朋友圈這樣介紹道。

上周，上海青浦區一新盤出現了“首付10%”的促銷活動，記者致電項目售樓處，案場銷售確認情況屬實。

對于購房者而言，“一成首付”吸引力很大，對交易有提振作用。案場銷售介紹，目前售樓處日均來訪量明顯增加，每個月去化在六七十套。

(相關資料圖)

與此同時，市場存在明顯差異化，客戶量減少、分化逐漸加劇，越來越多的外圍區域銷售遇冷，而城央依舊熱銷。

此類現象說明結構或區域分化比較嚴重。同時，類似一成首付本身屬于違法操作，一些違背風控角度的信貸產品或服務，容易忽視違約風險，進而帶來很多新情況和問題。

“一成首付”重現上海

此次推出“一成首付”的項目名為安聯虹悅。案場銷售表示，“10%首付針對的是“置換客”，即手上如果有房子正在出售，可以憑借相應證明來案場先行鎖定房源，待“10%首付”完成后，給予最長一年時間補足尾款。如果是正常首套客戶則沒有這項優惠政策。

安聯虹悅項目位于青浦華新鎮，目前已推出兩期共515套房源，共有三個主力戶型，其中主力約88平方米、99平方米三房和133平方米4房，均價4.58萬元/平方米。

由于項目地處遠郊，周邊沒有相應軌道交通等配套設施，銷售情況并不理想。

2022年12月，項目第一次開盤，共推出200多套房源，開盤認購人數為不滿50組，認購率約20%。此后項目開啟打折促銷模式，先后推出“10萬元鎖定房源”等方案。此次，項目于今年3月第二次開盤，銷售依然不及預期，但在推出“10%首付”以后，情況有所好轉。

案場銷售介紹，目前售樓處日均來訪量明顯增加，小區共有800多套房源，每個月去化在六七十套。

一個普通項目每月的去化在六七十套，流速已經很不錯了。

上海上一次出現一成首付還要追溯到十年前，當時上海外環外許多項目為了快速回籠資金，僅讓購房人承擔三分之一首付款，即總房款的10%，剩余20%首付可以享受無息貸款。彼時上海樓市持續低迷，不過自2015年以后，上海再也沒有出現過此類情況。

理論上官方最低購房首付應該是20%，少數零首付、10%首付都是開發商的營銷手段。

新房市場冷熱不均

目前來看，上海的“打新”熱度依舊高漲。今年以來，市中心和近郊熱門板塊的樓盤觸發積分早已司空見慣，不過五大新城的樓盤能觸發積分的項目卻屈指可數。一些非熱門板塊，甚至出現了認購率不足15%的情況。

同時，上海新房市場整體復蘇的壓力依然存在，不同區域的市場的分化也在進一步增大。一方面，新房市場上一些“頂流紅盤”熱度持續高漲，入圍分一個高過一個。以云錦東方為例，洋房均價13萬元/平方米，別墅17萬元/平方米，由于新房限價的緣故，云錦東方的二手成交均價為23萬元/平方米，價差在6萬元/平方米以上，以至于出現了“假結婚”等事件。

城市內部的分化一直存在，不僅在今年，從以往的數據表現來看，無論是土地拍賣市場還是商品房交易市場，一直都有熱門地塊以及網紅盤的存在，也一直有流拍地塊和滯銷盤的存在。

受前幾日云錦東方事件的影響，單點項目的冷熱不均會被進一步放大，尤其是兩個項目的冷熱差異巨大，并在同一城市，更會讓市場產生極大的反差，引發關注，但這兩個盤的情況都屬于個案，并不是冷熱不均的一般性表現。

目前市場上差異化供應也是導致市場轉冷的重要原因，“當下的市場上中小戶型供應扎堆，基本沒有差異化和品質化可言。尤其是上海這樣的市場，需要更多的大面積和高檔次的產品。

上海本身就很大，各個區域有不同項目，有的先天不足，沒有外來購買力的導入，本地購買力又無法承接。因此，去化情況一般屬于常態。很多遠郊區域如青浦、奉賢、金山均有一定的去化壓力，除了新城和大虹橋等熱門區域外，其他區域由于缺乏規劃和軌道交通，也沒有未來的想象空間，去化速度自然就慢了。

預計，接下來市場分化會表現得更為明顯，有限的購房需求會更多向熱點區域聚集，而外圍區域的用戶關注度會進一步下滑。

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