從“萬村”到“統租”，深圳城中村改造沒有退堂鼓

經濟觀察網 記者 鄒永勤深圳的“白芒統租”事件近期成為了全網關注的熱點。

隨著相關監管部門于6月3日和6月4日的連番表態后，尤其是深圳市住房建設局相關負責人將實施城中村保障性住房規?；焚|化改造提升的目的定性為“就是要更好解決來深建設者住房問題，讓他們住上更高品質、更加安全的房子”之后，這一事件方才得到緩解。

但從6月5日開始，網絡上再度傳出深圳有100多個城中村即將“統租”以及統租房限制40歲以上人員租用等信息，從而使得“白芒統租”向“深圳統租”蔓延，引起深圳眾多租房者者的進一步關注。

(資料圖片)

“統租”，一項本為民生著想的政策，為何卻在推進過程中受到不少質疑？

為了能夠更清楚地了解事情的真相，6月5日—6月7日，經濟觀察網記者隨機走訪了包括珠光村在內的數個被傳要“統租”的城中村，并對相關專家進行了采訪。

余波蔓延

“統租”，這個在深圳早就存在的名詞，并已經在推進中的政策，卻在這個夏天突然暴紅，和深圳市南山區西麗街道一個不起眼的村落白芒村有關。

起因是，從5月份開始，居住在白芒村的租戶便陸續收到各自房東發來的“要求在6月30日前限期搬離的通知”，這種“限期搬離”以及因此引發的小孩學位等問題，引發了租戶們的反彈。緊接著，5月底，一位自稱是白芒村房東的網友發帖炫耀其名下的一套農民房被政府籌集，并暗示“統租”后的價格將是現在的2倍以上。

這一“炫耀帖”迅速強化了租戶的不滿情緒，白芒村的租戶開始到處投訴求助，甚至到《人民網領導留言板》向包括深圳市委書記在內的各級領導進行留言求助。由于“漲租、逼遷、學位”等事項，關乎租住在深圳城中村的數量龐大的人群的切身利益，各路媒體亦及時跟進，從而使得“白芒統租”連續數天登上了熱搜榜。

隨著事情的發展，南山區西麗街道于6月3日在白芒村張貼“致居民朋友一封信”，針對短期搬離、搬遷補助、尋找房源、學生學位問題都做了正面解釋和反饋。緊接著6月4日，深圳市住房建設局相關負責人在接受媒體采訪時表態稱，改造后租金原則上不漲價。相關方連番表態之下，事態暫時得以緩解。

但6月5日，網上卻傳出一份“深圳為提供保障房清租名單”，超過100多個城中村名列在冊；緊接著又流傳出深圳統租房的一條新規定：超過40歲的人員將被限租。于是，輿論再度關注，并從“白芒統租”蔓延為“深圳統租”。

記者留意到，就在“深圳統租”輿論四起之時，網絡上開始陸續出現一些房東漲房租的聲音。記者關注的一位二手房東，近期亦開始頻頻在朋友圈刷新租金，此前3月份標價為1600元左右的“龍井大單間”更新為1700元，此前為1900元左右的“茶光地鐵口大單間”則更新為2000元左右。而上述房源，均處于流傳的即將要“統租”的城中村名單之內。

為了更清楚的了解事情的真相，經濟觀察網記者于6月5日—6月7日隨機走訪了在上述名單內的數個城中村，如龍井村、珠光村、新屋村、光前村、茶光村等，結果是受訪者均無一例外表示聽說了自己所處城中村進入“統租”名單的消息，并普遍對此感到不滿及擔憂。

坐落在大沙河附近的珠光村，村門口不遠處便是大型的萬佳購物廣場，而附近有文理實驗學校以及即將建成的大沙河文體中心，配套設施較為齊全。記者在村中攔住了一位正買菜回來的大伯，咨詢其對“統租”一事的看法。他對記者表示，聽說有進入“統租”名單這回事，但大家都不太喜歡，也覺得不可能。

這位大伯表示，“我相信政府如果要對城中村進行‘統租’絕對是為民著想改善環境的，但我們珠光村在附近幾個村落里是出了名環境好的，所以沒必要‘統租’我們，而應該去幫助環境更差的村落。還有，如果是真心為我們著想的話，不需要搞什么‘統租’，只需要禁止房東亂漲價以及亂收水費電費，那我們就感謝了”。

與珠光村相隔不過四個公交站臺的光前村，雖然村內有珠光小學方便小孩就讀，但記者注意到整個村落握手房林立且多棟農民房有加建的痕跡，村門口的龍井路更是堵滿了亂停放的車輛，是典型的臟亂差城中村。

在村中大榕樹下乘涼的鄭女士一聽記者問起“統租”的事，便立即表示知道有這一說法，但應該還沒落實，反正沒收到房東的通知?！叭绻娴穆鋵?，一下子那么多人要搬家，孩子上學的都要就近，周邊房租又要跟著漲，對我們這些窮人老說，這不是雪上加霜嗎？”鄭女士說。

當談到超過40歲以上被限租的傳聞，鄭女士更是連連吐槽稱，每一個人都會到達40歲，也沒有人保證一定能夠在40歲以前買到商品房，這樣的規定，不但是要趕40歲以上的外來人員離開深圳，也把要來深圳的年輕唬住了；“疫情這幾年已經使得經濟很蕭條，現在剛有一點起色就來搞這些，不是趕人家走是什么？”鄭女士稱，自己希望深圳更有人情味兒。

記者指出，上述只不過是網絡傳言，并非官方權威消息，但鄭女士認為，現在真與假已經不重要了，“畢竟都傳了個遍地開花，也不見有關部門來澄清一下，有些房東已經開始借機漲價，這才是最要命的。你看，我的房東這段時間可賣力發朋友圈了，天天說龍華那邊猛漲房租，誰知道是真是假，反正是為漲價造聲勢”。

正如鄭女士所言，從6月5日傳出疑似即將“統租”的城中村名單和40歲限租的消息，到6月7日已經兩天了，確實沒見到官方回應。為了核實上述網絡信息的真假，記者當場致電深圳市住房和建設局網站的咨詢電話，以光前村租客的身份對上述兩則傳聞進行求證，接電話的工作人員并未進行回答，只是簡單記錄了記者的問題和聯系方法后，告知記者會轉給相關部門進行答復。

同時，記者亦登錄“深圳政府在線互動交流”平臺提出問題進行咨詢：“請問現在網絡上流傳104個城中村村準備統租的消息是否屬實？統租后，租客是否有年齡的限制？”

直到6月8日下午，記者才收到了署名為“桃源街道辦事處”發來的回復短信，稱“經龍光社區了解，社區目前未接到任何有關光前村統租的通知，也未接到統租區內40歲以上居民不能租房的通知。感謝您的理解與支持”。

而截至記者發稿時，“深圳政府在線互動交流”平臺對記者提出的問題還沒有任何回復，仍然處于“受理中”的狀態。

為何“統租”？

雖然“統租”這個詞已經成為當前深圳城中最為熱門的話題，但在記者這幾天的現場采訪中，更直接的感受是大部分市民并不清楚究竟“統租”是怎么一回事，而是受白芒事件影響，直接把“統租”跟漲房租、要搬遷畫上了等號。即使在6月5日市住房建設局相關負責人明確表態“改造后租金原則上不漲價、預留3-6個月搬遷過渡期”后，民眾對于“統租”就是漲房租的觀點似乎并沒有改變，且抵觸情緒依然。

對此，房地產資深專家、國家高端智庫CDI研究員宋丁向經濟觀察報記者指出，所謂“統租”，是深圳市相關部門在全市范圍內就城中村保障性住房的籌集并開展城中村保障性住房規?；焚|化改造提升的政策、實施辦法及流程。

他進一步介紹稱，在深圳二次房改方案中，對保障性住房的安排力度明顯加大，尤其是這兩年以來，對保障性租賃住房的增量有顯著放大的態勢。這就出現一個房源籌集的問題，大量保障性租賃住房從何而來？在政府一時間不可能拿地去蓋的背景下，比較可行的辦法就是在現有的各類型住房中間去籌集。而在各類型的住房中，體量最大的，當然非城中村莫屬。

“深圳城中村的面積高達300多平方公里的范圍，大概有1000多個村落，吸納了超過1000萬的人口（占到全市1800萬常住人口的將近60%），可見其具備極大的吞吐居住人口的空間，可以為保障性租賃住房提供大量的房源?！彼味∠蛴浾邚娬{，這也是政府為何要在城中村搞“統租”的原因所在。

但他同時指出，一個不容忽視的客觀事實是，城中村里頭存在著大量的違建。對于這些違建，過去政府的計劃是拆除重建，但從實際執行的效果來看，無論是舊改還是城市更新，都基本上是走不動了。因為這涉及到和原業主的矛盾關系太大，賠償占比太大，從而推進得很緩慢，越來越難于走下去。在這個背景下，政府也曾有過別的想法，比如說推出“萬村計劃”等；但這些計劃由于政府放手由房企去主導，過度市場化從而不符合保障住房計劃模式，所以最后也沒有成功。

“那么這次‘統租’，其實是回到原點，回到政府直接管控的這個正確方向上來，其基本模式就是：政府主導、市場參與”。宋丁表示，所謂政府主導、市場參與，就是由政府旗下的國有企業、以及一些相配套的企業來參與，但是必須嚴格按照政府的這個保障性住房計劃來推進，從而使得政府一系列政策得以貫徹實施下去。

那么，為何叫“統租”？它其實就是和原來這些業主們那種零租散租對應的詞。此前城中村的房源都是散落在村落里邊，比如說東家一棟、西家一棟，處于一種零散的狀態，導致無論是居住環境，還是周邊配套以及消防安全都難于進行有效改善。

“當然，政府對于城中村這種零租散租最為頭痛的一點，同時也是與廣大租客最利益攸關的一點，就是根本沒辦法對其租金進行管控?！彼味∠蛴浾咧赋?，這幾年商品房的價格和租金都穩住了，但城中村的租金卻年年都在上漲，原因就是政府可以在價格上管住一手房、也可以通過二手房差價管住二手房，但對于城中村的租金卻奈何不了；而城中村容納的人口比例又是那么高，這無疑使其成為了政府在整個樓市價格管控政策當中的一個死穴，亟需解決。

因此，他認為，此次政府力推“統租”的目標有三，第一是解決保障性住房的房源和居住問題，就是政府對某一個村落進行全部收購并進行全面改造，然后統一租賃，這就和此前的散租零租不一樣；第二是有利于整個環境的改造，從而完成整體居住品質的提升，比如消防、安全等等問題都可以相應地得到解決。

“第三個目標，同時也是最重要的目標，就是政府可以通過‘統租’來使得這個保障性租賃住房的租金價格維持在一個合理的水平，進而平抑整體城中村的租金，起碼不能讓它像以前那樣年年上漲、隨意上漲。可以這樣說，‘統租’是政府在下一盤很大的棋，目標就是要控制住城中村租金價格無節制的上漲”，宋丁說。

既然“統租”是一項為民生著想的政策，為何現在卻受到很多的質疑？在宋丁看來，主要的原因是政府在推進“統租”的過程中有些操之過急，從而導致一些不協調狀況的發生。

“‘統租’既能解決城中村長期積累的問題，也能為將來的人才提供更多的保障性租賃住房，其初衷是好的。但是啟動速度過快，特別是和租戶的對接做得不夠精細，從而使問題暴露得比較突出?！彼f。

“所以我認為，‘統租’推進需要認真對接租戶，把大家不了解或者誤解的一些細節問題講清楚。等到部分試點改造完成以后，大家看到‘統租’帶來的好處，這些抵觸情緒就自然會平息下來，甚至轉成支持的動力；屆時再全面加大推進力度也不遲”。宋丁表示，在這方面，確實需要政府做進一步的完善和補充。

“萬村計劃”的教訓

針對近期備受關注的“統租”事件，深圳市衛星物聯網產業協會會長張一平日前亦在其朋友圈發言稱，“統租進入城中村，出發點是好的，但前有‘萬村計劃’的案例，應該去好好總結、反思，不要一上來就是運動式的蠻干。據說改造成本還不低，房東高興了，但有沒有去問問‘房西’的感受？解決住房問題，我們究竟是為房東考慮，還是要為房西考慮？！這樣干下去，真的有些擔憂?！?/p>

他同時表示，“其實城中村的臟亂差，確實需要整治，但大規模改造并非唯一出路。村村不同、戶戶不同，應該針對不同情況和不同需求，微改造也是應該可以去積極嘗試的?！?/p>

張一平提及的“萬村計劃”，指的是著名房企深圳萬科于2017年啟動的，錨定深圳城中村集體建設用地升級改造，擬在回收村民住房并完成裝修改造后交由萬科旗下“泊寓”進行專業化運營的項目計劃。

“萬村計劃”初期因藍圖美好、愿景宏大而備受各方看好，以白芒村所在的南山區為例，2018年3月30日，南山區召開城中村綜合治理政策宣貫大會，高調宣布將引入第三方（萬科萬村）統租運營城中村，并計劃在2020年7月底前完成該區32個城中村綜合治理，向深圳經濟特區成立40周年獻禮。

時至今日，這則新聞仍然掛在深圳市南山區人民政府網站，但現實卻是，萬科早于2019年便暫緩了“萬村計劃”。究其失敗原因，各方的說法很多，而“租金較高”則是大家較為認同的一點。

或許是鑒于“萬村計劃”的失敗經歷，張一平并不太看好當前的“統租”前景。6月7日，他在跟記者交流時表示，當前大規?！敖y租”這件事比較難走下去，因為城中村普遍存在違規加建等問題，這個標的物是存在瑕疵的，“這個統租，要解決的是什么？首要解決的是我們廣大市民的居住問題，而不是去解決如何把這個小產權房翻新好，僅僅顧及房子本身及房東利益。統租這件事涉及城中村這個敏感的話題，也涉及方方面面的利益，應該考慮周全”。

但對于“統租”的前景以及“萬村計劃”的經驗教訓，宋丁卻有不同的見解。他對記者強調稱，此次“統租”是為落實深圳市保障性住房計劃，而保障性租賃住房也是保障性住房的一部分。那么，保障性租賃具體是要保障什么呢？第一，保障這些人都能住進去；第二，保障相對高品質的居?。坏谌?，更保障租金價格穩定的居住。

他認為，“要確保這些保障，大概只有在政府保障性住房的條件下才能做到，如果按照原有城中村這種零散出租的辦法是辦不到的。在這一點上，‘統租’有著極為積極的意義在”。

宋丁同時亦承認，在“萬村計劃”之后至此次大規模“統租”之前，一些城中村確實陸續有一些局部性的改造，這是一個向好的趨勢；“但是，凡是經過這些二房東改造以后，它的租住成本（包括租金、電梯維護費、管理費等）也相應提高了不少。因此，這種零散化的改造，其實是不能達到政府長期的這樣一個統一性的保障性住房的居住要求。所以這就是為何政府這次要采取‘統租’這個方式，干脆就由政府主導來完成這個事情，這樣的意圖我認為還是很明顯的。當然，這個因為轉折過快，可能需要市場有一個過程來消化政府的政策初衷”。

至于“萬村計劃”，宋丁認為，當時的做法就是政府把這個改造直接交給一家房企（萬科）來做。當然，萬科確實也是一家比較有分量的房企，可以讓市場覺得比較可靠；但是說一千道一萬，萬科到底不是政府而只是一家房企，他是需要按照市場化來盈利的。而按照當時的“萬村計劃”，政府只是引導不是主導，引導完以后就是讓企業主導，因此他必然會體現出市場化的動作來（比如租金、管控等方面），最明顯的一點就是租金定得太高；這樣一來，必然和當時的保障性住房租金和居住模式發生比較大的沖突，導致民眾不接受；民眾不接受的結果，就是“萬村計劃”就走不下去了，畢竟萬科也不能虧錢做事兒。

但是這次不一樣，這次啟動的話，政府是不得不拿出很多錢來做財政補貼的，“你不可能說我從業主手上收購回來并經過改造以后，把所有的這些成本全部都加在租金里面，如果這樣必然導致租金太貴，跟‘萬村計劃’一樣走不下去。所以，這個缺口財政要補。而政府作為主導，起碼在相當長一個階段（前端導入階段），需要想辦法，比如補貼等，來進行平衡的”。

宋丁同時表示，哪怕補貼不能長期下去，但是它至少要持續一個階段，只有首先把這個“缺口”補起來以后，才能讓市場慢慢的去接受這個租金的安排，這需要一個過程。

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