降價百萬，廣州中心豪宅有點涼

記者丨李惠琳 編輯丨譚璐

(資料圖片)

5月中旬，劉女士選擇降價170萬元，將位于廣州CBD珠江新城的一套三房掛出去。

她感覺按照現在的行情，過了6月可能會繼續跌，不降價只怕更難出手。

“最近幾個月，沒有比這個價格更低了。同小區同戶型，上個月賣出的一套是15.9萬/㎡，現在每平少了近2萬元。”房產中介張良告訴記者。

豪宅林立的珠江新城，穩居廣州房價天花板。如今，降價百萬賣房套現的故事，在這里不斷上演。

回調到年前

珠江新城以存量市場為主，被視為廣州二手房市場的風向標。

保利心語、中海花城灣、嘉裕公館、凱旋新世界是片區內的四大標桿盤，單套總價千萬元起步，成交量向來居前。

劉女士的房子位于保利心語，2月整個小區賣出11套，但5月行情驟冷，只賣出了一套。

她的房子面積近110平米，朝北低層，本就沒有優勢。

眼看著市場沒有升溫的跡象，她無奈接受經紀人的建議，把掛牌價從1700萬元降至1530萬元，折合單價14萬元/平，試圖用降價吸引買家。

劉女士并非孤例。

克而瑞方面發布的數據顯示，5月保利心語的成交均價約14.31萬/㎡，比2月下降了3200元/㎡。

另一個熱門盤中海花城灣也是如此。5月成交均價為17.23萬元/㎡，比2月下降了2.5萬元/㎡。

貝殼找房的數據顯示，目前該樓盤一套南向315平米的房，總價約5500萬元，放盤價為17.48萬/㎡。一個月前，同戶型成交價格是18.34萬/㎡，總價降了約280萬元。

“這套放盤的房，最早掛牌價是18萬元/㎡左右，最近總價降了100萬元。”

熟悉該房源的中介告訴記者，這套房子掛牌價低，一來是低樓層，價格低一些。二來業主誠心出售，可以跟業主繼續談價格。

以低樓層作對比，也能看出價格下調。3月中旬，中海花城灣成交了一套低層南向房，單價為20.21萬元/㎡。

據不完全統計，最近兩周，珠江新城就有十多套房源降價超50萬元。

成交量腰斬

價格下滑的背后，是成交量下降和業主心態的變化。

珠江新城成交統計數據顯示，5月的二手房僅成交31套，對比上月腰斬，幾乎回到2022年的低谷時期。

今年，珠江新城二手房有過高潮，2月成交量一度暴增至139套，4月中旬開始降溫，成交量斷崖式回落。

張良也明顯感覺到，和年初相比，看房客戶明顯減少，很多人在觀望，業主的態度沒那么強硬了。

他曾見證珠江新城樓市最瘋狂的時候，有些熱門小區，客戶還沒來得及看房，就得決定是否要買，簽約前業主臨時加價的事情也時有發生。

現在，樓市正轉向買方市場，業主明顯變得好說話了，“就算約看的客戶遲到，業主都愿意等一下，愿意談價格的也多了。”

張良提到，現在賣房能成交的，多是業主著急用錢。那些掛牌價格虛高不意降價的，很難成交。

不過，頂級稀缺豪宅的價格依然堅挺。

珠江新城東區的僑鑫匯悅臺，坐擁一線江景，是廣州頂級豪宅之一。

胡潤百富發布的《2023中國十大地標豪宅》中，僑鑫匯悅臺是廣州唯一入榜的，單套價格相當于一個小目標。

5月19日成交的一套法拍房，總價1.12億元，折合單價30.5萬/㎡，加上稅費單價約33萬/㎡，刷新了匯悅臺的成交記錄。

貝殼找房顯示，該豪宅有一套南向低樓層365平米，今年2月20日掛牌以來，價格上漲了兩次共300萬元，總價升至1.17億元，折合單價31.9萬元/㎡。

投資客退場

量價齊調整的現象，以往在珠江新城板塊較為少見。

為何現在價格松動？

從趨勢上看，疫情期間積壓的購房需求，在今年二、三月釋放結束，后續需求支撐能力不足。

其實，不止是珠江新城，整個廣州樓市都在降溫。數據顯示，5月廣州市二手房網簽宗數為8771宗，環比下降12.7%。

大勢不利，投資客退場，加速了珠江新城二手房熄火。

相比剛需住宅，珠江新城的房子資產配置屬性較高，投資客集中。

今年3月之后，銀行嚴查首付款來源，禁止經營貸流入樓市，壓制了部分“炒房客”涌入。

“年初珠江新城的成交量，多由銀行金融貸產品的投機客戶買走。而現在的買房客戶大部分為自用，以置換、改善需求為主。”一位專注于廣州豪宅的中原地產人士表示。

同時，市場新房供應增多，也搶走了部分買家。

今年上半年，天河、海珠、荔灣、越秀等城區不斷有新豪宅面市，對珠江新城二手房形成分流。

比如越秀地產的琶洲南TOD，均價約13萬/㎡，今年前四個月已經吸金86億元，為廣州銷售業績TOP1。

琶洲南TOD效果圖

此外，珠江新城板塊也將有新盤入市。

位于珠江新城東區的保利天御，住宅產品的戶型為240-450㎡的大平層，預計下半年入市，吹風價20萬/㎡起，未入市已先火。

多位業內人士向記者表明，依然看好珠江新城的價值，市場波動是暫時的。“即便是疫情三年里，珠江新城的房價整體還是漲的，抗跌性得到驗證。”

只是，市場何時回暖仍是未知數，于業主而言，降價出貨還是待價而沽，考驗心態。

（文中張良為化名）

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