上海豪宅樓盤(pán)打新亂象

云錦東方三期項(xiàng)目

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 ?宋杰 | 上海報(bào)道

(資料圖片僅供參考)

“前兩天我還接到中介電話，說(shuō)他們資方準(zhǔn)備了100個(gè)人去搖號(hào)，肯定搖得中。問(wèn)我要不要，要就安排我和搖中號(hào)碼的人結(jié)婚。真是烏煙瘴氣。”5月30日，上海沈小姐在朋友圈評(píng)論“云錦東方云筑退款公告”（云錦東方云筑即云錦東方三期項(xiàng)目，下文統(tǒng)稱“云錦東方三期”）時(shí)如是寫(xiě)道。

5月中旬，位于上海徐匯區(qū)的云錦東方三期開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，受限價(jià)影響，項(xiàng)目一、二手房?jī)r(jià)存在明顯倒掛（即新房比周邊二手房便宜），“買到躺賺千萬(wàn)”的誘惑吸引了大批買家涌入搶購(gòu)。有媒體在現(xiàn)場(chǎng)拍攝到的畫(huà)面顯示，疑似“結(jié)婚黃牛”“代持黃牛”“資金黃牛”等在現(xiàn)場(chǎng)尋找客戶“配對(duì)”撮合一日夫妻，幫認(rèn)購(gòu)者湊積分，獲得搖號(hào)資格。

沈小姐告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，由于她經(jīng)常去看樓盤(pán)，房產(chǎn)中介有她聯(lián)系方式，“本來(lái)以為讓這批人鉆空子了，沒(méi)想到這次直接喊停了，簡(jiǎn)直大快人心”。

記者注意到，就在云錦東方三期項(xiàng)目叫停后，6月7日，上海市第五批次集中供應(yīng)新房名單總計(jì)供應(yīng)房源7087套中沒(méi)有一個(gè)是10萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目。

“第五批項(xiàng)目多分布在郊區(qū)市場(chǎng)，更多體現(xiàn)為剛需盤(pán)。此類項(xiàng)目充分說(shuō)明供應(yīng)策略有所調(diào)整。其原因在于，此前云錦東方房?jī)r(jià)倒掛事件后，市場(chǎng)秩序有所紊亂，所以相關(guān)方面會(huì)積極管控。這也意味著市區(qū)項(xiàng)目后續(xù)可能會(huì)調(diào)整認(rèn)購(gòu)規(guī)則等。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析。

金融游戲：一個(gè)項(xiàng)目鎖定購(gòu)房資金300億

6月4日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在云錦東方三期現(xiàn)場(chǎng)看到，正門外掛著“正在施工、請(qǐng)勿靠近”的牌子。記者來(lái)到原本被定為開(kāi)盤(pán)銷售地點(diǎn)的芒果廣場(chǎng)A棟22樓，也處于裝修狀態(tài)，一個(gè)工作人員也沒(méi)有。6月8日，記者數(shù)次撥打云錦東方官方電話，想詢問(wèn)購(gòu)房者退出情況，電話始終無(wú)人接聽(tīng)。

公開(kāi)信息顯示，今年上海第四批次入市新盤(pán)中的云錦東方三期，共推售105套房源，包含洋房、別墅，備案均價(jià)為16.4907萬(wàn)元/平方米，其中，洋房均價(jià)約13.2萬(wàn)元/平方米，別墅均價(jià)約17.82萬(wàn)元/平方米，處于同期各項(xiàng)目之首，逼近滬上知名豪宅翠湖天地16.5萬(wàn)元/平方米的備案均價(jià)“天花板”。該項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)時(shí)間為5月12日—5月16日，原計(jì)劃6月3日開(kāi)盤(pán)。

據(jù)中介回顧，2013年云錦東方一期的均價(jià)是6.5萬(wàn)元/平方米，二期在2019年入市時(shí)均價(jià)10.6萬(wàn)元/平方米。

據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，一套云錦東方二手洋房的成交單價(jià)超23萬(wàn)元/平方米；在3、4月成交的兩套別墅，單價(jià)則高達(dá)24萬(wàn)～26萬(wàn)元/平方米。

這樣一比，在很多買家看來(lái)，云錦東方三期均價(jià)雖然比一期、二期都高，但在二手市場(chǎng)只要賣掉就能穩(wěn)賺千萬(wàn)。有媒體報(bào)道稱，截至5月30日，105套房源吸引了約900組認(rèn)購(gòu)人。

這個(gè)認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)有多“嚇人”？要先看看開(kāi)發(fā)商提出的認(rèn)購(gòu)入圍條件有多苛刻：參加認(rèn)籌，需要一次性交齊500萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金，同時(shí)，首套購(gòu)房者凍結(jié)資金900萬(wàn)元，二套房購(gòu)房者凍結(jié)資金2900萬(wàn)元，凍結(jié)結(jié)束時(shí)間要持續(xù)到原計(jì)劃6月3日的三期開(kāi)盤(pán)日，理財(cái)或股票資質(zhì)證明都不行，而且只接受工行、建行、北京銀行、招行4家銀行在上海徐匯區(qū)網(wǎng)點(diǎn)出具的凍結(jié)證明，外加一年銀行流水驗(yàn)資。

這是什么概念？若按二套房購(gòu)房人來(lái)算，云錦東方三期這900組認(rèn)購(gòu)人群，鎖定了900×（500萬(wàn)+2900萬(wàn)）=306億元左右的資金。而徐匯區(qū)2022年一年的區(qū)級(jí)財(cái)政收入是226.25億元。

原計(jì)劃6月3日開(kāi)盤(pán)銷售的地點(diǎn)：芒果廣場(chǎng)A棟22樓

認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)的 “一日夫妻”

在上海買新房，尤其是買這種人氣較旺的豪宅，有資金還是次要的，最關(guān)鍵的是要有積分，盡可能接近滿分的積分才有搖號(hào)資格，沒(méi)有較高的積分，自己都沒(méi)信心遞材料。

相對(duì)于找人代持[代持買房，指不符合購(gòu)房政策或不愿意出面的購(gòu)房者(實(shí)際出資人),借符合購(gòu)房條件者(名義產(chǎn)權(quán)人)的名義,由自己出資購(gòu)房，在房地產(chǎn)權(quán)簿上登記名義產(chǎn)權(quán)人的行為——編者注]的不確定性而言，找滿分的人結(jié)婚，“假結(jié)婚”變真結(jié)婚（領(lǐng)證）也許是這些人鉆積分漏洞的人眼里最“合法”的購(gòu)房途徑。

“中介對(duì)我說(shuō)，如果我要，就走‘婚更’（指婚姻變更手續(xù)）。只有婚更是合法的，充分利用法律；如果已經(jīng)結(jié)婚，就先跟自己伴侶離婚，跟他們搖中號(hào)碼的人結(jié)婚，再讓搖中號(hào)碼的凈身出戶，再和伴侶復(fù)婚。”沈小姐對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。

沈小姐說(shuō)：“他們是有專門團(tuán)隊(duì)的，有人幫你搞資金，有人幫你搞婚姻手續(xù)，歸根結(jié)底，都是沖著買到就能賺到千萬(wàn)的利潤(rùn)去的。所以認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)就出現(xiàn)了‘一日夫妻’，有的人連對(duì)方名字都叫不出。”

在這些炒房客眼中，婚姻只是一個(gè)常規(guī)的賺錢動(dòng)作而已。

“樓盤(pán)上市認(rèn)購(gòu)組數(shù)超過(guò)可售房源套數(shù)一定比例時(shí)，將采取計(jì)分排序的方法，按積分高低排序選取進(jìn)入公證搖號(hào)選房的人員名單，其余認(rèn)購(gòu)人不再進(jìn)入公證搖號(hào)選房環(huán)節(jié)。越熱門樓盤(pán)對(duì)積分要求越高，積分則是綜合購(gòu)房人擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購(gòu)房記錄家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進(jìn)行計(jì)算。2021年2月起，上海對(duì)新房認(rèn)籌采取積分制，觸發(fā)積分的樓盤(pán)5年限售。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹。

云錦東方三期樓盤(pán)已經(jīng)觸發(fā)了“5年限售”，5年內(nèi)不能買賣。

盧文曦表示：“其實(shí)‘假結(jié)婚’就是黃牛通過(guò)婚配的方式找個(gè)高分的人結(jié)婚，利用高分達(dá)到入圍目的。一旦買好后，就用離婚方式把名字去掉，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不需要滿5年后再以買賣方式去名字。因此依然有擦邊球可以打。”

北京德和衡（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人白耀華律師對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，法律沒(méi)有“假結(jié)婚”一說(shuō)，法律上只有“已婚”和“未婚（包括離異）”的區(qū)分。

“但是需要特別指出的是，即使男女雙方辦理了婚姻登記，也并不能表明以夫妻名義或夫妻身份所實(shí)施的民事活動(dòng)或法律行為就一定會(huì)得到法律保護(hù)，這是兩個(gè)層面的法律關(guān)系。其所實(shí)施的民事活動(dòng)或法律行為是否有效，是否應(yīng)受法律保護(hù)，需要結(jié)合結(jié)婚目的，根據(jù)與民事活動(dòng)有關(guān)的法律法規(guī)、政策規(guī)定進(jìn)行評(píng)價(jià)和認(rèn)定。以本次事件為例，仍需根據(jù)是否損害國(guó)家、社會(huì)、集體或第三人的利益，是否違背公序良俗，是否違反國(guó)家及本市住房限購(gòu)政策和‘房住不炒’的相關(guān)政策來(lái)進(jìn)行認(rèn)定和評(píng)判。”白耀華說(shuō)。

針對(duì)云錦東方三期是否會(huì)出臺(tái)打擊黃牛以及湊積分的政策情況，上海市房管局相關(guān)人士近期回應(yīng)，云錦東方項(xiàng)目還在資質(zhì)排查階段，目前已聯(lián)合民政等各部門協(xié)同參與，具體工作正在加速進(jìn)行中，同時(shí)也在研究后續(xù)工作的開(kāi)展。

白耀華告訴記者，有關(guān)部門一般會(huì)審查申報(bào)材料是否真實(shí)、合法、有效；是否涉嫌偽造、變?cè)熨Y金流水、工作和收入證明、購(gòu)房資金是否來(lái)源于自有資金；是否存在涉嫌非法集資或者多人眾籌等情形。另外，可能還會(huì)通過(guò)詢問(wèn)、約談、調(diào)查等方式了解申請(qǐng)人的結(jié)婚目的、購(gòu)房意圖，是否存在違反“房住不炒”政策、騙取購(gòu)房指標(biāo)的情況。

“‘太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事’，類似事件其它城市也有處理的先例，比如北京警方曾在早幾年以‘黑中介’大量電子轉(zhuǎn)賬記錄為突破口，嚴(yán)打通過(guò)結(jié)婚為手段過(guò)戶北京車牌指標(biāo)的違法犯罪行為，多人被追究法律責(zé)任甚至是刑事責(zé)任。”白耀華說(shuō)，具體承擔(dān)何種法律責(zé)任需要根據(jù)涉及的情形和不同的案情才能得出結(jié)論。

他還說(shuō)，若通過(guò)“婚姻黃牛”來(lái)購(gòu)房，哪怕約定了房屋按份共有，但由于存在升值獲利空間，未來(lái)對(duì)于房屋權(quán)屬的歸屬，買房“夫妻雙方”之間或者購(gòu)房人與“資金黃牛”或者“婚姻黃牛”之間都有可能會(huì)產(chǎn)生較大的爭(zhēng)議和糾紛，極有可能造成自身資金的損失和權(quán)益受損。

期待政策補(bǔ)丁

“這只是個(gè)案，雖然上海樓市整體非常健康，但這一破圈事件也成為很多人茶余飯后的吐槽對(duì)象。我遠(yuǎn)在縣城的老媽也問(wèn)我：‘上海樓市這么亂？’”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士盧俊認(rèn)為，“云錦東方事件”不能就這么算了。

“這牽扯到一個(gè)問(wèn)題，就是上海調(diào)控到底合理嗎？當(dāng)然合理。不論是現(xiàn)在的一手市場(chǎng)活力，還是二手市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)，土地市場(chǎng)的被認(rèn)可，整體已經(jīng)是權(quán)衡各個(gè)因素之后定的方案。其中需要強(qiáng)調(diào)的是，一手房有限價(jià)，圍繞著一手房制定的積分制本質(zhì)上是買房排序制度，讓沒(méi)買房的、上海戶籍的、社保時(shí)間夠長(zhǎng)的人群優(yōu)先買房，是最大程度的公平了。”盧俊認(rèn)為，這是一次利用問(wèn)題暴露為政策打補(bǔ)丁的機(jī)會(huì)，比如為買房而結(jié)婚，可以出政策阻止，規(guī)定離婚后多久買房依然視為限購(gòu)，制定相關(guān)政策避免為了套利買房而結(jié)婚等。此外，懲罰的方式可能有多種，比如積分直接歸零、上征信、取消購(gòu)房資格等。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次事件是上海嚴(yán)管部分市場(chǎng)亂象的標(biāo)志性事件，是上海落實(shí)房住不炒導(dǎo)向的體現(xiàn)——

其一，此類樓盤(pán)屬于房?jī)r(jià)倒掛比較明顯的樓盤(pán)項(xiàng)目，各類打新沖動(dòng)很強(qiáng)，都是沖著房?jī)r(jià)倒掛、買到即賺到的心理。而此次開(kāi)發(fā)商暫停銷售后，相信政府部門肯定會(huì)有一些嚴(yán)管操作，這也是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序回歸正常的重要體現(xiàn)。

其二，此類事件對(duì)于市區(qū)項(xiàng)目或豪宅項(xiàng)目的影響還比較大。銷售暫停后，后續(xù)上海其他一些豪宅項(xiàng)目的銷售或也要進(jìn)行整頓。很多新盤(pán)項(xiàng)目都需要重新做調(diào)整和規(guī)范。一些豪宅項(xiàng)目要重視此類政策，積極落實(shí)新的營(yíng)銷計(jì)劃。但原則是很清晰的，即不能炒作，同時(shí)加強(qiáng)資格審核。

其三，雖然近期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有降溫態(tài)勢(shì)，但是局部市場(chǎng)、局部物業(yè)還是有炒作現(xiàn)象。鑒于此類市場(chǎng)更加特殊，后續(xù)在房?jī)r(jià)倒掛等方面應(yīng)該落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制，真正讓住房回歸居住屬性。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2023年第11期）

2023年第11期《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》封面

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