暴雨時地漏反水致財務損毀，北京女業主告物業獲賠110萬元

一場因7年前暴雨導致的財產索賠案件，終于在近日有了結果，業主通過合法維護權益，獲得了勝利，也為剛剛經歷過暴雨的其他有類似情況的北京業主，提供了借鑒。

特大暴雨致地漏反水，雨水從二樓陽臺蔓延至屋內，又通過地面滲透至一層。最終，導致屋內珍貴動物標本和昂貴地毯被損毀，但物業工作人員協助抬走部分財物后卻又未返還。

北京市朝陽區一位女業主狀告廣州星河灣物業管理服務有限公司北京分公司（下稱“星河灣物業”）獲賠110萬元。但星河灣物業不服一審判決，故而上訴，但二審依然敗訴。7月27日，中國裁判文書網公布上述案件的民事判決書。

(資料圖片僅供參考)

圖源：中國裁判文書網

在這場業主和物業公司的較量中，業主勝利了。值得提到的是，業主王女士在財物被損毀等關鍵時間點，及時保存了照片、錄音、視頻等多項有效證據。

星河灣物業在上訴中的多項辯詞，均被法院否定。法院認為：“如星河灣物業盡早采取相關維修改造措施，完全可能避免本案損失的發生?！?/p>

8月4日，《華夏時報》記者就此事采訪星河灣物業的兩位負責人，但兩位負責人并未對此作出回應，均表示不了解情況。

女業主的昂貴動物標本、地毯泡水

7月27日，中國裁判文書網公布一則民事判決書，法院判決星河灣物業向59歲北京市朝陽區女業主賠償損失110萬元。此次判決是二審判決，一審時法院曾做出同樣判決，但星河灣物業不服，故而上訴，但二審時星河灣物業依然敗訴。

記者了解到，星河灣物業的營業場所位于北京市朝陽區四季星河中街1號院甲6號樓206號。該案件爭議的焦點是：星河灣物業是否應賠償業主王女士的財產損失。

記者從判決書看到，王女士陳述，2016年7月19日和2016年9月11日，她所住復式樓房的二層陽臺區域內，地漏因暴雨發生反流、冒水，致使雨水蔓延至房屋內部地面，又通過樓板滲漏至一層，結果導致屋內許多珍貴物品被浸漬或損壞。

王女士表示，被雨水浸壞的財物包括：一張北極熊皮（價值59萬元）、羊剪絨地毯一塊（價值19.8萬元）、水貂地毯一塊（價值49萬元）、北極狼標本（價值8萬元）、羊剪絨圓毯一塊（價值8萬元）、野生水獺狐貍標本（價值2萬元）、古鋼琴修理費6萬元。

值得注意的是，庭審中，王女士稱上述受損財物中，除古鋼琴以外，其余財物在2016年9月第二次跑水發生后，由星河灣物業工作人員取走，至今沒有返還。

王女士在訴訟之前，曾保留多項有效證據。她提交2016年9月11日拍攝的若干照片顯示：身穿安保人員制服、佩戴物業工作人員工牌的人員，合力將北極熊皮、地毯等物品包裹后抬入電梯。

后來，王女士起訴星河灣物業，她認為，星河灣物業未及時盡到物業服務企業的合同義務，構成違約，對方應賠償財產損失151萬元。

一審法院認為，王女士提交的銷售合同地址與涉案房屋地址一致，可證明合同所載財物與本案受損財物的對應關系；其提交的錄音可以證明星河灣物業已將除古鋼琴之外的其他財物取走，至今未返還王女士。

不過，由于王女士未就其主張的野生水獺狐貍標本價值和古鋼琴修理費提交相關證據，一審法院對這兩部分損失不予支持。

另外，一審法院認為，王女士提交的國家重點保護野生動物標本收藏證等證據，足以證明部分財物具有較高的財產價值；但王女士未就購置相關財物時的付款金額充分舉證，且銷售合同載明的購買時間為2006年和2010年，應適當考慮相關財物的日常使用損耗對其價值的影響。

鑒于此，一審法院綜合考慮，對王女士的財產損失數額予以“酌定”。最終，一審法院判決：星河灣物業于判決生效后七日內賠償王女士財產損失110萬元。

二審星河灣物業又敗訴

星河灣物業不服北京市朝陽區人民法院的民事判決，因此又向北京市第三中級人民法院提起上訴。

星河灣物業稱，該案案由為“物業服務合同糾紛”，但星河灣物業與王女士并無直接合同關系，一審法院推斷星河灣物業違約，并判決星河灣物業承擔違約責任，毫無依據。

對于星河灣物業的說法，二審法院則指出：星河灣物業為案涉房屋所在小區提供物業服務，王女士接受了物業服務，雙方已形成“事實物業服務合同”關系。

北京知名律師彭艷軍對《華夏時報》記者表示，星河灣物業如果按照“無直接合同關系”來辯護是難以立住腳的。彭艷軍分析，“事實合同關系”是指雙方當事人并未簽訂“書面協議”，但是已經以“實際行動”履行了合同義務的交易形式，是商業的重要合同關系之一。

彭艷軍說，在我國司法實踐中關于事實合同的判例不少，關于物業服務領域與供用電、水、氣、熱力合同領域等，都是典型的案例。

星河灣物業覺得十分“冤枉”，表示已對所在小區的公共部分提供維修、維護服務，且已提供證據顯示房屋公用排水管道驗收合格，陽臺地漏排水接主雨水排水管道，雨污分流，不存在主雨水排水管道堵塞的情況。

讓星河灣物業感到“冤枉”的還有：事發時間為2016年7月19日，被定性為“720特大暴雨”，事件發生是由于“極端暴雨”天氣所致，屬于無法控制的“不可抗力”范圍。不過，星河灣物業的這一辯詞，也被法院否定。

二審時，法院認定，從星河灣物業后續維修情況來看，星河灣物業僅在涉案房屋陽臺“加裝一個排水口”即可解決極端天氣情況下的排水問題。足見對王女士的房屋排水問題來說，2016年兩次強降水并非不能克服的情況，不構成“不可抗力”。法院還指出，如星河灣物業“盡早采取”上述維修改造措施，完全可能避免本案損失發生。

庭審中，星河灣物業辯稱，王女士提供的錄音存在“故意錯誤轉換”“誘導性確認”等問題，而被損毀財物的購買憑證等也存在疑問，認為酌定損失價值高達110萬元是錯誤的。但二審時，法院則認為，根據在案證據，認定的損失金額“亦無不當”。

星河灣物業上訴時指出，一審時已超過訴訟時效，王女士怠于“主張權利，應自行承擔全部責任”。二審時，法院則表示，王女士提交的談話錄音可以證明本案未過訴訟時效，一審法院認定并無不當。最終，二審時法院判定：駁回上訴，維持原判。

值得提到的是，暴雨后地漏反水致財物損毀時，王女士保存了若干視頻、照片、錄音等證據。這些證據在后續被星河灣反訴時，發揮了重要作用。

彭艷軍律師表示，王女士為居民維權樹立了一個標準典范，維權不是吵鬧和極端動作，需要的是冷靜、有節奏地保存足夠的有效證據。

8月4日，《華夏時報》記者就此事對星河灣物業進行采訪，接電話的兩位負責人均對記者表示“具體情況不了解”。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

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