“保交樓”之后怎么辦

艾琳

“保交樓”政策提出已滿一周年，住建部日前披露了各地的“保交樓”工作進展：保交樓專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。

單就“保交樓”專項工作而言，這是一份令人滿意的成績單。現在關鍵還要看，“保交樓”后怎么辦？

(資料圖片)

正常情況下，房企作為商品房建設和供應的責任主體，應當按時按質按量交房。恰恰是這個最基本的要求，也是最基本的市場規則，很多房企沒有做到。為幫助企業挽回信用，也為了切實維護購房者權益，才出臺了“保交樓”政策，給房企以特別的政策支持和幫助。對房企來說，自然應當用守信來回報。

從目前的情況看，在政府和銀行層面上，“保交樓”工作做得不錯，該到的資金都已到位，該給的政策也已給足。而從企業層面看，還沒有完全達到預期效果，如專項貸款項目住房交付率只有60%多。此次專項貸款是為了讓企業守住信用才專門發放的，專項借款項目住房交付率沒有達到100%，說明這項工作還有改進的空間。

對此，地方政府應組織力量加強調查，到底是工程建設進度的問題，還是工作不負責任的問題，或者是資金被挪用了。如果是因為工程建設與資金到位有一個滯后期，那可以理解，但也不能滯后太多。如果是其他方面的原因，則應當按規定追究責任。

之所以要出臺“保交樓”政策，主要就是因為房企沒有按照與購房者的承諾，及時把商品房交到購房者手里。房企不能及時將商品房交到購房者手里，則與企業商品房銷售不好、資金回籠不暢有著直接關系。如果銷售環節不出現問題，絕大多數房企都應當能夠正常運行。

現在，“保交樓”政策規定的一年期任務基本完成的情況下，緊接著需要做的，就是庫存商品房的銷售工作了。

對房企來說，“保交樓”主要解決的是已售停建或緩建的商品房，通過專項貸款支持，問題已經得到基本解決，購房者可以不再焦慮了。應當焦慮的是開發企業——完成了“保交樓”任務后，那些專項貸款如何償還。“保交樓”政策非常明確，提供的是專項貸款，而不是專項撥款。既然是貸款，就需要償還，且包括本息。償還專項貸款的資金哪里來？當然是售房，亦即把手中的庫存房銷售掉，盡快回籠資金，償還專項貸款和供應商欠款，以及發放員工工資，利用存量土地開工建設新項目，推動企業走出困境。

國家統計局數據顯示，2023年上半年，全國商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17.0%。其中，住宅待售面積增長18.0%。“一增一減”，顯示了房地產市場銷售狀況并不好，市場仍然處于低迷狀態，要想緩解房企的資金緊張矛盾，壓力很大。

這其中，頭部房企是最大的壓力，也是市場中最大的風險源。中指研究院發布的數據顯示，2023年上半年，TOP10房企銷售額平均較上年增長6.0%，TOP11-30房企銷售額平均較上年增長1.0%，TOP31-50房企銷售額平均較上年下降6.4%，TOP51-100房企銷售額平均同比下降9.6%。

總之，“保交樓”階段性任務基本完成后，房企的工作不能滿足于此，還應當追求“保銷售”“保資金回籠”“保資金鏈不斷”。只有這樣，才能確保企業平穩運行。從目前的情況看，適當降價以促進銷售和資金回籠，是房企走出困境的可行選擇。

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