近期，有自媒體發(fā)布視頻稱(chēng)，目前深圳樓市“越來(lái)越多的人選擇棄房斷供，目前深圳斷供房數(shù)量為146549套”。而據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)報(bào)道，針對(duì)此傳言，深圳金融監(jiān)管部門(mén)回應(yīng)：視頻內(nèi)容嚴(yán)重失實(shí)，純屬謠言。目前，深圳市房地產(chǎn)貸款按揭不良率為0.23%，一直保持在較低水平，沒(méi)有明顯變化。

(資料圖)

8月11日，《華夏時(shí)報(bào)》記者多次致電中國(guó)人民銀行深圳市中心支行辦公室求證，不過(guò)電話均未接通。同日，國(guó)內(nèi)知名不良資產(chǎn)處置專(zhuān)家趙曉安在接受記者采訪時(shí)表示，“按照以往的數(shù)據(jù)，深圳法拍房數(shù)量是一個(gè)月幾百套拍賣(mài)，那些造謠自媒體的數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。”

專(zhuān)家：辟謠力度不夠

8月11日，國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁在接受記者采訪時(shí)指出，“這次金融監(jiān)管部門(mén)的辟謠力度不夠，應(yīng)該要明確告訴大家目前深圳有多少套斷供房，而不是只說(shuō)不良貸款率是很低的。在現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，雖然沒(méi)有精確到十多萬(wàn)套，但是可能相當(dāng)多的人相信斷供房的數(shù)量很多，使得大家對(duì)樓市越來(lái)越失去信心。”

那業(yè)主為什么會(huì)選擇斷供？

對(duì)此，趙曉安向記者指出，業(yè)主斷供的原因有很多種，核心原因是現(xiàn)金流不足并無(wú)法化解負(fù)債。在房產(chǎn)價(jià)格下降及市場(chǎng)交易困難的趨勢(shì)中，這種情況會(huì)更為顯著。而在房產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)中，現(xiàn)金流的短缺，可以通過(guò)快速賣(mài)房或銀行貸款等情況化解，就不容易出現(xiàn)斷供。

某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，7月深圳過(guò)戶(hù)成交2259套住宅，環(huán)比下跌6%。自4月以來(lái)深圳二手房月度成交持續(xù)下跌，從高峰期的近4000套回落到如今的接近2000套。對(duì)此，該機(jī)構(gòu)呼吁，“市場(chǎng)迫切需要更直接的政策救市”。

在二手房房?jī)r(jià)方面，數(shù)據(jù)顯示，7月深圳二手成交價(jià)環(huán)比下跌1%，與成交量一樣處于下行通道。此外，7月深圳各片區(qū)掛牌價(jià)仍大多處于小幅下跌中，全市掛牌均價(jià)環(huán)比下跌0.6%，僅有極個(gè)別區(qū)域因豪宅或房源量少而未下滑。樂(lè)有家研究中心預(yù)計(jì)業(yè)主降價(jià)和讓利的大趨勢(shì)仍將持續(xù)一段時(shí)間。值得一提的是，截至7月底，深圳二手房成交價(jià)已連續(xù)4個(gè)月下跌。

此外，宋丁還給記者指出，業(yè)主除了因沒(méi)有支付能力選擇被迫斷供外，還會(huì)因房?jī)r(jià)下跌的太厲害而選擇主動(dòng)斷供。

“有些業(yè)主雖然有支付能力，但是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌的厲害，選擇主動(dòng)斷供。比如說(shuō)支付了三成首付買(mǎi)了原本總價(jià)為100萬(wàn)元的房子，但后續(xù)該房子跌成了70萬(wàn)元的總價(jià)，直接跌了三成首付，這時(shí)候業(yè)主還用得著為70萬(wàn)的貸款而還貸嗎？而且還需要支付利息，他或許在市面上可以以低于70萬(wàn)的價(jià)格再買(mǎi)一套，在這種情況下，他可能就會(huì)主動(dòng)選擇斷供。”宋丁說(shuō)道。

不過(guò)，宋丁還指出，無(wú)論是被動(dòng)還是主動(dòng)的斷供，帶來(lái)的影響都是深刻的。不僅會(huì)被加入到失信人名單上，還要賠掉首付、各種稅費(fèi)等等，此外剩下的債務(wù)部分也得繼續(xù)還。“不是說(shuō)選擇斷供就可以不還，這是不行的，銀行會(huì)終身追繳債務(wù)。所以到了關(guān)鍵時(shí)候，寧愿想盡各種辦法，也盡量選擇不斷供。”宋丁說(shuō)道。

趙曉安也表示，斷供會(huì)影響征信，對(duì)以后的貸款等金融行為影響最大。建議合理規(guī)劃負(fù)債，優(yōu)化資產(chǎn)，避免斷供。

斷供房是法拍房的一大來(lái)源

其實(shí)，不僅僅是深圳，自去年以來(lái)關(guān)于房貸斷供以及法拍房數(shù)量暴增的消息已成為老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)。不過(guò)，有個(gè)認(rèn)識(shí)需要厘清，即斷供不一定會(huì)被法拍。

趙曉安向記者指出，“斷供不一定會(huì)被法拍，法院是申請(qǐng)才受理，只有在債權(quán)人提出申請(qǐng)才能逐步走向法拍程序。一般會(huì)經(jīng)過(guò)查封，起訴，受理，裁決，執(zhí)行，拍賣(mài)等程序。整個(gè)程序快則幾個(gè)月，慢則數(shù)年。斷供后，在房子拍賣(mài)成功之前，有能力解決負(fù)債或者與債權(quán)人成功協(xié)商解決方案都能夠避免法拍。具體方案如賣(mài)房，優(yōu)化負(fù)債等等。”

斷供不一定會(huì)被法拍，不過(guò)，斷供房是法拍房的一大來(lái)源。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從掛拍量來(lái)看，今年1—6月，全國(guó)法拍房掛拍套數(shù)達(dá)30.4萬(wàn)套，較去年同期增加19.7%，成交拍品數(shù)量6.6萬(wàn)套，成交總金額1348.2億元。而2022年1—6月全國(guó)法拍房掛拍套數(shù)達(dá)25.4萬(wàn)套，成交拍品數(shù)量5.2萬(wàn)套，成交總額1291億元。

2022、2023年上半年法拍房掛拍套數(shù)及掛拍金額結(jié)構(gòu)（單位：萬(wàn)套、億元）。?圖源：中指研究院

而從掛拍物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，住宅、商業(yè)為法拍房主流，二者合計(jì)占總拍賣(mài)套數(shù)超過(guò)80%。住宅2022年上半年共掛拍14.1萬(wàn)套，占總體55.2%；住宅2023年上半年掛拍量17.9萬(wàn)套，占總體59%，住宅掛牌量占比較上一年明顯增長(zhǎng)。

由于法拍房相對(duì)于市面上同類(lèi)型的房子，價(jià)格會(huì)比較低，所以會(huì)吸引不少人“撿漏”。而需要注意的是，購(gòu)買(mǎi)法拍房存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師8月11日向記者指出，法拍房競(jìng)買(mǎi)人要確保有購(gòu)房資格，沒(méi)有購(gòu)房資格，拍賣(mài)成功以后法院不會(huì)出具成交裁定書(shū)，拍賣(mài)直接無(wú)效，繳納的保證金會(huì)被法院沒(méi)收。同時(shí)，競(jìng)買(mǎi)人要準(zhǔn)備有充足的現(xiàn)金，法拍房都要求一次性付款，在競(jìng)買(mǎi)前需要提前做好融資工作，確保在拍賣(mài)公告約定的多少個(gè)工作日內(nèi)，一次性向法院支付房款。

除此之外，周爭(zhēng)鋒律師還提醒購(gòu)買(mǎi)法拍房需要注意以下事項(xiàng)，一是，了解清楚房產(chǎn)上有沒(méi)有其他未了結(jié)的產(chǎn)權(quán)糾紛。二是，注意稅費(fèi)問(wèn)題，特別是稅費(fèi)約定全部由競(jìng)買(mǎi)人承擔(dān)時(shí)。像深圳市被執(zhí)行人通過(guò)繼承和贈(zèng)與獲得的房產(chǎn)，強(qiáng)制拍賣(mài)以后的個(gè)人所得稅和正常買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有區(qū)別，按照3%核定征收，但是其他城市有按照差額20%征收的先例。三是，事前了解清楚房產(chǎn)的實(shí)際居住人，避免競(jìng)買(mǎi)成功以后無(wú)法入住。四是，競(jìng)買(mǎi)前要認(rèn)真審核法院的拍賣(mài)公告，看下拍賣(mài)流程有沒(méi)有明顯違法違規(guī)的情況。五是，對(duì)于法院拍賣(mài)的無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，應(yīng)該知道執(zhí)行裁定書(shū)不能改變?cè)摲慨a(chǎn)是違法建筑的事實(shí)，仍然有隨時(shí)被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。

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