新盤去化率最低僅4.5% 青島房企布局自救丨焦點

新盤頻頻遇冷，倒逼開發商尋求應對之策。

白珍亮/發自山東

近半個小時時間內，青島市李滄區南嶺三路雙子星城公園里售樓處人來人往，但僅有一對是真正的看房客戶，其他幾乎都是身著白襯衫打著領帶的中介。

(相關資料圖)

連日來，記者走訪青島市市北、李滄等區域樓盤發現，無論是中高端改善樓盤，還是小戶型剛需盤，均呈現冷清態勢，不少項目的咨詢、到訪和成交量都較之前有明顯下滑。

青島思源地產數據顯示，6月份，青島共有19個新盤入市，其中住宅推貨量1768套，開盤去化率僅13.86%。

進入下半年，新房市場銷售不暢現象愈發明顯。據不完全統計，7月份青島開盤的19個項目，入市去化率低于10%的就有6個樓盤，中交海發山海大觀的開盤去化率僅有4.5%。

新盤頻頻遇冷，倒逼開發商尋求應對之策。

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市場整體行情仍然較差

青島某售樓處。白珍亮/攝

8月17日上午，青島市李滄區南嶺三路雙子星城公園里營銷中心，短短半小時內，貝殼、致禾等房地產中介機構工作人員紛至沓來，或參觀或帶客，但自行前往看房的客戶寥寥無幾。

雙子星城公園里是一個位于李滄區北部主打剛需剛改的項目，起步價已經低至150萬元/套。“行情不好，銷售指標定的比較低。5月份后，市場更難了，每個月只能賣20套左右，客戶觀望情緒很重，我們項目會定期推出一些特價房，但是總體來看，對銷售拉動不大。”該盤一名銷售人員表示，他們項目工作日能有十幾組客戶，周末能多一些，中介帶看客戶占到70%以上。

在雙子星城公園里北側約3公里的中交樓山春曉項目，案場人氣更加清冷。“7月份賣了不到10套，這個月能好一點。”該項目一名置業顧問表示，現在市場慘淡，案場推出了送車位活動，除此之外也沒有什么好辦法。據了解，該項目目前高層房源售價17000元/平方米~18000元/平方米，比開盤價下調約1000元/平方米。目前一期房源剩余約20%，另外還有4棟預計將以“現房”形式推出。

對比來看，片區另一大出貨主力青島印象滟情況稍好一些。“我們半年銷售指標超額20%完成，最近銷售也不好。”一名銷售人員表示，由于客戶稀缺，他們項目10名置業顧問會輪流到商場拓客，但是效果甚微。

中指研究院數據顯示，2023年春節過后青島樓市迎來階段性回暖，2月、3月商品住宅成交量環比漲幅均超80%，但進入4月份樓市顯疲軟，成交量環比下降約5成。

一位Top20房企營銷負責人表示，從日常監測和同行交流來看，自5月起，青島市場新盤來訪及認購量明顯下滑，特別是遠郊市場，難尋購房者身影。另外，二手房市場置換客戶房子難以“脫手”，制約了他們進入新房市場。

在這樣的市場背景下，青島因城施策，打出樓市新政組合拳，積極支持剛性和改善性住房需求，目的在于帶動房地產市場向上健康發展。

不過目前來看，新房市場仍頹勢難挽。

青島思源地產數據顯示，7月份，青島新建住宅開盤去化率提升到19%，但相比今年3月份29%的平均開盤去化率，這個數據大大折扣。另據相關機構數據顯示，7月青島新建住宅成交4831套，環比下降70.28%。

走訪中，多名一線銷售人員也描述了從業者的艱難。“我2014年入行，從來沒有遇到這種行情，好多同事都轉行了，實在賣不動。”

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開發商積極自救

新盤遇冷，倒逼開發商尋求應對之策。

同策集團山東區域公司副總經理李楊表示，之前很多房企咨詢的方向都是選擇城市進入、土地投資、客研等問題，市場轉冷后，開發商拿地熱情降低，房企咨詢量下降很多，有客戶開始咨詢市場變化之后如何加快去化周期，因為現在客戶難尋，連渠道客戶都在大幅縮減。

據了解，不少開發商對后市的預判比較悲觀，所以目前的心態是將推貨時間往前安排，并提高渠道傭金，加大折扣。

據房天下不完全統計，進入8月，青島市區有37盤計劃推盤或首開，這一推盤量是今年以來的最高。

“開發企業會拉長銷售周期，提前布局，不可能把所有的銷售指標壓倒4季度。另外，從土地出讓看，集中拿地的開發商現在也到了出貨周期。”李楊認為，當下受制于大環境影響，青島房企創新性的營銷舉措并不多，大多數房企加大了渠道的使用力度和提高強度，房價也進行了讓利，以期拉動銷售。

“我們最近引入了渠道，其他的營銷動作砍掉一些，節省成本，按效果付費。”青島老四方片區某主打改善型產品營銷負責人說，他所在的項目正在集中去化大戶型。他認為，開發商的營銷策略到底是重營銷還是重渠道，主要看各自選擇，如果對時效性要求比較高，需要見到直接效果，80%~90%的開發商會可能會選擇渠道。

“當前的市場環境下，小幅降價帶來的銷售增量對項目整體貢獻不大，企業也有利潤方面的考慮，不可能大幅降價。”中海地產青島公司相關負責人稱，上半年公司既定的銷售目標基本完成，近期的銷售策略主要是通過新房源加推、實景展示產品力、提升渠道及銷售人員基本功來加大轉化率，而不會盲目選擇“降價”作為營銷手段。

“種種數據顯示，市場確實在下行，今年6月底翹尾也沒出現，7~8月份市場依然在下滑。這種情況下，我們的嗅覺要更靈敏，所以要先跑，就看誰跑得快，最起碼要比競爭對手賣得好。”該名負責人稱。

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樓市“等風來”

進入今年7月，從中央到地方，激活房地產行業的支持政策不斷出臺。過往認為“不可動搖”的一線城市樓市限購政策也出現松動，包括上海、廣州、深圳等在內的一線城市，從公積金等方面持續對房地產政策進行優化，尤其是住建部“個人住房貸款‘認房不用認貸’”政策的表述，讓外界看到樓市新政出臺的可能性。

走訪中，青島不少從業人士期待“認房不認貸”落地。在他們看來，今年樓市復蘇不及預期，“認房不認貸”可有效提振新房去化，改善房企流動性。

“今年剩下的這幾個月，我覺得不會比現在更差了。”青島通和啟章一名銷售人員說，如果新政落地，多少會對市場起到拉動作用。

亦有房地產中介機構人士表示，“據我們的溝通情況，多數業主都持觀望態度，等待政策調整，特別是打算換房的改善性需求業主，‘認房不認貸’最受關注。”

關于今年“金九銀十”市場行情的預測，多位業內人士坦言，爆發式增長肯定不會出現。李楊認為，如果“認房不認貸”落地青島，會釋放部分購房需求，但對樓市走勢不會產生太大影響，當下影響青島乃至全國樓市的根本問題還是“消費信心”不足，樓市全面復蘇任重而道遠。

值班編委：李紅梅

責任編輯：溫紅妹?劉亞

審讀：戴士潮

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