千萬豪宅或遭遇“停貸風波”？

《中國經濟周刊》 記者? 宋杰|上海報道

“如果8月底還不全面復工，我們業主就集體停貸。”8月1日，上海內環內“濱江一品苑”業主聯合發布“停貸告知書”公開信，將這個千萬豪宅的糾紛推到大眾面前。

就在今年3月5日，開發商上海東櫻房地產有限公司攜手總包單位上海建工七建集團有限公司舉行了該樓盤“奮戰百日、力保交付”的宣誓活動，“濱江一品苑”官方微信號至今仍保留了記錄當時熱鬧場面的報道。文中稱“百日沖刺，只為第一時間兌付承諾”，而今已過去5個月，“保交樓”為何還未“全面復工”？《中國經濟周刊》記者展開了調查。

(資料圖片)

外立面已完工近九成

樓盤局部

業主提供的內部近期圖片顯示，有裝修材料堆積在施工工地，局部發霉?！吨袊洕芸酚浾?宋杰I攝

現場：記者只看到兩個保安

濱江一品苑位于浦東浦逸路浦陽路路口，處于浦東內環內塘橋板塊。

根據公開資料顯示，該樓盤戶型為137～349平方米，交付時應為全裝修的“江景豪宅”。該項目包括A、B兩棟住宅樓宇，共計352戶。A棟于2019年11月取得預售許可證開盤銷售，合同約定交房日期為2022年3月12日；B棟于2021年11月開盤銷售，合同約定交房日期為2022年12月10日。

然而，該項目在長達兩年半的建造期后，2022年3月A棟未能如約交付。2022年11月23日，開發商向B棟業主發出延期交房通知。

8月17日，《中國經濟周刊》記者來到該樓盤現場看到，A、B棟外立面已完工近9成，遠處看，內部遠未達到“精裝”標準，北面的B棟室內大多還處于毛坯狀態，工地外的“施工銘牌”上，“開工日期”和“竣工日期”均為空白。

據業主何凱提供給記者的內部近期圖片顯示，有裝修材料堆積在施工工地局部發霉，僅有少量工人在裝修。何凱對記者說：“我現在和父母同住，離這不遠，所以我每天都來工地看看，現場近一年都是這樣的情況?！?/p>

進入小區，有兩位保安值守，記者未被允許進入。保安說，記者想要進門可以找不遠處的售樓處銷售員。記者在樓盤外站立半小時，沒有聽到施工聲音，也沒有看到施工人員出入。在售樓處，記者等待約1小時也未遇到銷售人員。

業主：每月還貸7.5萬元，還有房租1萬多元

業主吳剛與未婚妻為濱江一品苑業主，于2020年11月底簽署認購協議，交付定金。作為剛落戶沒多久的“新上海人”，雙方家庭下定決心支持，吳剛賣掉陜西省老家僅有的兩套房產，其未婚妻賣掉安徽省老家僅有的一套房產，兩家共同湊齊首付近800萬元。

“我們雙方家庭頂著超過1400萬的貸款，面臨每月75000元以上的30年貸款壓力。目前，我與未婚妻父母只能在當地租房居住，父母房租約為每月1萬元。舉兩家之力購買的這套房子作為婚房剛需，也是未來孩子的唯一戶口所在地和唯一學籍所在地。我們懷抱著美好的愿望期待著2022年3月交房?！眳莿倢Α吨袊洕芸酚浾哒f道。

可惜事與愿違，日子一天天過去，吳剛苦苦等待至今也沒有等到一紙交房通知書。原定于2021年底結婚的他們，由于經濟拮據，婚期一拖再拖，目前尚未完婚。

像吳剛這樣一邊還著巨額貸款，一邊要付租金的業主不在少數?！拔椰F在每個月4萬元房貸，12000元租金，娃10個月大，還要贍養4位老人。夫妻兩個人不敢失業，不敢生病，消費全面降級，都在為這個房子打工。為結婚買的房子，不知道孩子讀幼兒園能不能住上，也不知道幼兒園要去哪里讀?！绷硪晃粯I主劉濤對記者說道。

“我是2019年底買的婚房，去年本來等著交房，迎接孩子出生，結果現在孩子都一歲了，還沒住到房。爛尾一年，我家被迫重新租房兩次，每月交著房貸，還租著房子。我愛人在坐月子的時候，因為房東把房賣了，被迫搬了兩次家。他們到底想拖到什么時候才解決，就怕等我孩子上初中是不是還住不進去。”業主王強告訴記者。

業主何凱早在該樓盤2019年開盤時就關注房子的消息，2020年3月全款近1300萬元購買了134平方米A棟住宅。根據合同，開發商應于2022年3月12日前交房，然而開發商未能履約，何凱將開發商告上法庭，后經上海市第一中級人民法院作出終審判決：東櫻公司應支付業主逾期交房違約金約50萬元。

法院一審時，東櫻公司辯稱，確實存在逾期交房情形，但有不同意見。其中，2022年2月起因新冠疫情影響涉訟房屋所在工程施工，3月底封控后人員、原材料、設備無法進場，6月復工后因人力、物力、原材料、相關部門的協調等諸多方面存在非常大的阻力，項目施工仍受影響。

該案二審判決書顯示，東櫻公司承認：“在與購房者簽約前，已經更換了工程總包方，后來在建設過程中其與總包方發生工程款糾紛并且影響施工，如果沒有2020年和2022年的疫情，恐怕也無法按時交房，但當初并未預計到這些情況?！?/p>

錢去哪里了？

業主葉松告訴記者，業主代表們與七建集團曾于2022年11月碰面開會，七建方面給出的“情況說明”寫道：“截至2022年10月，我司已累計完成產值5.35億元，按合同約定建設單位應支付工程款3.85億元，實際目前累計支付3.02億元，欠款8300萬元。建設單位自2021年7月起始終未能按合同約定及時支付工程款。本著顧全大局的原則，我司擔負起了國有企業的擔當，在承擔巨大資金壓力情況下仍然盡最大限度的努力保證現場進度?！?/p>

據上海市房屋管理局2022年11月29日出具的《信訪復查意見書》：“至于你反映的工程進度緩慢事宜，開發企業表示，該項目總包為上海七建，由于經濟糾紛等問題，雙方正在積極協商解決……”

天眼查信息顯示，2023年2—6月以來，“上海建工七建集團有限公司”（原告）與“上海東櫻房地產有限公司”（被告）因相關建筑工程施工合同糾紛共開過3次庭。

為什么開發商會沒錢給七建？數位業主懷疑，他們的購房款被“挪用”了。

根據購房合同，濱江一品苑A、B兩棟樓的購房款監管銀行分別為上海銀行和上海農商行，然而，隨著時間推進，“交付”卻遙遙無期，有業主無意間發現自己通過POSE機劃走的錢并非進入了這兩家監管銀行，此后，業主們拿著合同和刷卡單向有關部門進行實名舉報。

據業主提供給《中國經濟周刊》記者的證據顯示，2022年12月9日，原中國銀行保險監督管理委員會上海監督局書面答復業主稱，經查，上海東櫻房地產有限公司于2019年11月14日，在上海銀行楊浦支行開立一般存款賬戶，上海銀行未與該開發商簽訂過預售款資金監管協議。

2023年7月21日，原中國銀行保險監督管理委員會上海監督局書面答復另一名業主稱：“經查，東櫻房地產存在通過關聯企業（城利房地產）擅自收存預售資金的情況，上海農商銀行楊浦支行未及時發現，履行資金監管相關約定職責不到位。對此，我局將責令該行整改并進行責任追究?！?/p>

房款沒進監管銀行，派什么用處去了？還追得回來嗎？

“公司為了確保項目的施工進度，挪用了部分銷售款，采用回流的方式來支付工程款，目前為止已經支付了近9億元工程款，其中7億元通過回流的方式支付。有相關合同和付款證明?！庇械禺a專業媒體提到，濱江一品苑項目總經理曹某曾這樣表示。

《中國經濟周刊》記者致電曹某核實，他表示：“我是在信訪辦同步錄音錄像回答問題的。關于資金流向我們已經向區里進行了披露，但這屬于商業機密，不是任何人可以說的?！?/p>

工地外的施工銘牌上，“開工日期”和“竣工日期”均為空白。

8月17日，記者從門縫中拍攝到的濱江一品苑工地現狀?！吨袊洕芸酚浾?宋杰I攝

什么時候能 “全面復工”？

8月17日下午2點，《中國經濟周刊》記者在浦東塘橋街道信訪辦公室旁聽了工作組與業主們的溝通會。業主最核心的問題是：“全面復工”還要多久。

現場，街道工作人員表示，工作組已經進駐塘橋，推動工程進展。東櫻的銷售總監華勇通報了近期情況。他說，從8月11日開始，由浦東新區區政府協調組成了濱江一品苑保交付工作組，成員包括浦東新區政法委、浦東新區建交委、信達上海分公司、東櫻和七建的工作人員以及法律援助（律師），力爭在8月20日—31日進行全面復工。

華勇稱，工作組已從兩個方向推進復工，“其一是分包商，總包七建基本已把它能完成的工程完成得差不多了，還有一些工作需要和分包配合施工，目前由于分包沒有進場無法進行。近期工作組讓東櫻約談了9家（分包公司），有7家在會上表示愿意帶資、帶材料、帶工人進場。因為他們也知道這個項目一旦運轉起來，還是有資金付工程款的。關于工程款，區專班新成立了監管賬戶，由其監管，日后從監管賬戶付款。下一步，待與分包簽訂復工協議后，盡快復工?！?/p>

“其二，我們摸排了業主的在途款，共計5.7億元，包含部分全款購房業主的未付款項以及按揭購房業主的貸款未放。針對先易后難的解決方法，先與有在途款未付的業主進行溝通。我們也與上海農商行等發放貸款的銀行進行了溝通，把整個項目的推進方案、未來涉及的貸款金額、目前進展和總分包的一些情況進行了溝通?！比A勇說，“后續資金有兩個解決途徑，融資和全面復工可能帶來新房銷售的回血。”

在場業主表示：希望8月31日前全面復工，且保證后續不停工。

8月21日，上海東櫻房地產有限公司通過官方公眾號發表聲明：“在區專班、塘橋街道等各方協調下，較前幾個月已有極大進展……竭盡全力在春節前順利將項目竣工、交付。”

要不要停貸？要不要退房？

業主何凱焦慮的是，在苦等的日子里還不能退房，“我們有購房合同，如果開發商破產，我們是受保護的，但如果起訴退房，沒有合同了，我們就變成一般債權人，排在最后清償?！?/p>

北京德和衡（上海）律師事務所合伙人王彬律師認為，購房者有這種擔心是正常的，在《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱《批復》）出臺前，如果相應樓盤出現“爛尾”，甚至開發商公司破產，由于各地對于購房者的權利保護缺乏明確的操作指引，購房者的權利保護相對弱勢?！杜鷱汀烦雠_后，最高法明確了購房者優先權適用的情形，一定程度上對保護購房者權利起到極大的作用。

“從實際情況來看，購房者不需要過度對此擔心，不管是在破產后處理購房款，還是破產前處理，其債權不會憑空消失，只要優先權(指如果有款項清償，優先清償符合條件的購房者)能得到有效保障，購房者的權益就能夠得到有效保護?！蓖醣蛘f。

王彬進一步解釋道，2023年5月，部分法院就購房者權利的優先性也作出相應的裁判。其中有案例商品房涉“爛尾”風險，屬于“保交樓”相關案例，一則在執行轉破產過程中重整引入外部資金償債和續建，并確認商品房購房者享有優先權；另一則通過設立專項工作小組，盤活項目，會同各部門協力解決各環節問題，最終保障購房者權益。

他說，保交樓是政府為了“保民生”提出來的重要舉措，通過政府力量，采取破產重整、引入外部資金等舉措，一定程度上很好地保證了購房者權益。但“保交樓”政策完全落地，需要一定的過程。

這個過程中，購房者是起訴房企要求解除合同、退還購房款及時止損，還是繼續支付按揭款，焦慮中等待交房？當遇到所購預售房已經被采取司法強制措施時，該如何維護自己的合法權利？

王彬向 《中國經濟周刊》記者介紹，針對開發商資金鏈斷裂甚至破產的情形，購買人維權要分房屋建設情況采取不同方式。

其一，對于有預售許可證且建設到一定程度的項目，如果樓盤通過開發商、政府的處理可能引進外來資金完工，可以等待政府協調情況。一般具有一定建設量的項目因為涉及人數眾多，影響重大，政府多數會進行協調，組織專班，協助相關企業走出困境，并完成樓盤的竣工交付。這種情況下，購房者需要耐心等待，亦可采取不影響合同解除的法律途徑救濟，同時積極向有關部門了解情況，靜觀其變。

其二，如項目徹底爛尾，沒有竣工交付的可能，需盡快提起訴訟，要求解除合同，返還購房款，盡可能減少損失。

再回到本次“停貸風波”，如果開發商仍未復工，購房者集體停貸會有哪些法律風險？

王彬分析，對于購房者停貸很多法院持有不同觀點，目前主流司法實踐觀點是，在《個人購房擔保借款合同》合法有效的前提下，業主貿然停貸會構成違約，需要承擔相應的違約責任，開發商亦須承擔合同約定的連帶清償責任。

（應受訪者要求，文中業主均為化名）

（本文刊發于《中國經濟周刊》2023年第16期）

2023年第16期《中國經濟周刊》封面

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