在行業普遍信心不足背景下，金地也受到波及。而或是為消除投資者的疑慮，近期，金地屢次主動向市場釋放公司內部信息。

(相關資料圖)

在公布7月的銷售數據后，日前，金地不僅主動發布了關于近期經營及財務情況，而且緊接著又召開投資人會議，回應外界對金地各種質疑。

從目前金地披露的各種信息來看，外界關注的有關公司銷售、融資、債務等信息基本都已經較為透明。

項目風險與資金壓力

當前情況下，金地是否存在潛在項目與資金風險成為外界關注焦點之一。

在投資者會上，談及與實質出險的合作方項目情況，金地稱，目前公司合作項目中已識別的，涉及實質出險的合作方的項目為26個，總未售貨值369億元，占比4%，其中金地的權益貨值是135億元，權益占比37%左右。

“在26個風險項目中，5個已處于尾盤或已實際交付。同時，16個項目處于正常經營期，且已經度過了項目資金峰值，不需要股東繼續投入。此外，通過折價收購的項目共有4個，僅有1個存在約5億元的墊資敞口?！苯鸬丶瘓F補充稱。

“合作開發方面，公司一直堅持選擇穩健的同行作為合作方，努力發揮協同優勢。公司高度關注合作方出險所帶來的公司項目層級經營風險。經過排查，公司涉及風險合作方的經營風險處于低位，總體可控，風險敞口小?！苯鸬乇硎尽?/p>

在資金方面，金地強調，截至6月30日，金地在手貨幣資金648億元，自有支配資金比例70%以上。其中，受限制資金有85.5億元，包括預售監管資金約72.5億元，參加上海的土地拍賣凍結的保證金有13億元。

針對投資者提出的，各地預售資金監管政策加強會否影響公司現金流的情況，金地管理層表示，部分城市出臺新的政策，提取比例略有收緊，收緊幅度約是5%左右。

“監管資金主要是對建安成本部分進行監管，上半年公司平均的售價是24000元每平米，若以4000元的建安成本作為平均水平，金地的影響較小?！苯鸬毓芾韺又赋?。

進入下半年，據金地管理層披露，從8月1日至明年上半年，公司整體的公開市場到期債務規模約150億元。

據悉，今年前7月金地已償還了98億元，其中包括3月份12.8億元的公司債、6月份 2.5億美元的境外債券、7月5日15億元的中期票據、7月13日40億元的公司債券、7月25日2.0億美元境外債券。

在外界較為關注的融資方面，金地于近期經營及財務情況公告中指出，公司融資渠道保持暢通，與銀行等金融機構均建立了良好的長期合作關系，截止目前公司的總銀行授信規模超2600億元，剩余可用銀行授信規模超過1700億元，2022年銀行新增授信規模超150億元。

在投資者會上，外界也較為關注金地集團的非標融資規模，而這是外界不易獲知的信息。

對此，金地管理稱也直言稱，目前金地的開發貸為主600多億元，存續中票222億元，公司債188億元，海外美元債4.8億美元，海外銀行借款33億元，信托借款33億元。

由此來看，目前占金地債務大頭的為存續中票。對此，金地管理層表示，“公司已經在收購公司債，公司后續也可能會介入銀行間市場，目前已跟交易商協會溝通收購中票?！?/p>

早前7月28日，金地集團曾公告表示，金地集團子公司和董事擬市場化購買公司債，合計不超10.2億。

銷售回款與拿地規劃

在現金流及償債問題無虞情況下，金地的銷售及未來新增貨值情況如何非常關鍵。

2022年1-7月，金地累計實現簽約面積493.3萬平方米，實現簽約金額1191.6億元。雖然前7月金地的簽約金額同比降幅為36.78%，但金地仍為截止目前，僅有的銷售突破千億的10家房企之一。

據金地披露，今年上半年，金地在深圳、上海、北京、南京等核心城市的市場占有率位居當地前列，其中深圳單城的銷售規模超過了150億元，上海單城銷售規模超過了130億元。

基于前7月銷售情況，金地方面也通過公告表示有信心將全年的銷售業績完成度保持在較高水平。

“公司在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率位居前列。展望全年，公司可售資源優質充裕，主要分布于華東、東南和華南等市場穩定的區域。公司將結合市場變化趨勢科學調度生產經營工作，預計2022年的銷售業績完成度將保持較高水平?！苯鸬胤矫娣Q。

標普在其近期研究報告中也稱，“鑒于金地集團聚焦于高能級城市，尤其是長三角地帶，我們預計公司的銷售表現將在2022年繼續優于行業平均水平。”

進入下半年，金地可售資源充足。投資者會上，金地管理層披露，公司未售貨值7150億元，計劃2021年8-12月份推出貨值1200億元左右。2023年根據市場變化調整，市場變化較快。

中信證券在其最新研究報告中認為，2022年8-12月金地將新增供貨貨值超過千億元，新增供貨中有約40%均集中在上海、廣州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市場相對較好的核心城市，為今年后續銷售工作提供堅實的保障。

“我們認為，公司下半年銷售將受益于高能級城市的率先復蘇，公司下半年的經營性回款值得期待?！敝行抛C券稱。

拿地方面，金地披露，2022年以來，公司迅速適應市場變化，嚴格把控投資標準，加強對一二線城市的深耕力度，同時量入為出，壓縮投資規模。公司接連在北京、上海、廈門、西安、長沙等城市獲取優質地塊，將為公司未來的生產經營提供有力保障。

中信證券指出，2022年1-7月，金地新增項目土地總價72.1億元，新增計容建面46.5萬平方米，拿地較為謹慎。

“2021年下半年以來公司拿地態度明顯偏緊，充分保障了現金流安全。我們相信，由于信用復蘇的時間晚于銷售復蘇，公司拓展高質量項目機會仍然存在?！敝行抛C券表示。

對于金地壓縮投資規模，標普也發表意見認為，“考慮到公司擁有的充足土儲，我們相信金地集團能在2022-2023年有效控制其債務增長。今年上半年公司土地投資大幅下降，土地投資策略審慎，金地充裕的土地儲備足夠維持未來至少四年的開發工作，因而我們不認為金地集團有補充土儲的急迫需求?！?/p>

另于投資者會上，金地管理層首次透露其今年拿地的毛利率情況，“政府對于土地的預期在下降，土地起拍價或多或少有所下降。今年以來，公司新獲地塊凈利潤率都是在11%~15%之間。”

標簽： 金地集團 中信證券