文/龐無忌

最近樓市的好消息不少，但一些人所鼓吹的“大反轉”還遠未出現。

在這個乍暖還寒的春天，樓市同樣冷熱交織：一邊是房地產股連續掀漲停潮；另一邊是今年一季度百強房企業績同比接近“腰斬”，更有不少房企2021年年報“難產”導致停牌。

一邊是“穩樓市”的城市越來越多，力度越來越大；另一邊，重點城市市場交易量價等數據并未出現明顯反彈。

中國樓市會走向何方？

地產股連掀漲停潮

近期，房地產股走勢強勁。房地產開發、房地產服務等板塊持續處于近期熱門當中，最近三天的漲幅分別高達9.06%和8.77%。

中國武夷、中交地產、南國置業等個股連續多日拉漲停。過去10個交易日內，中交地產的股價已經翻了一番，從3月21日的收盤價每股7.7元升至4月1日的每股15.55元。龍頭房企萬科A的股價，從3月15日每股14.8元上漲到20.66元，漲幅接近40%。1日，萬科A股價一度大漲超9%。此前被曝出資金問題的陽光城近期股價也翻了近一番。

易居研究院智庫研究總監嚴躍進認為，近期地產股漲跌波動較大，說明市場預期不穩，各種投資情緒混雜，不能簡單理解為地產股走上了上行和全面復蘇之路。

目前，資本市場波動以及房地產行情調整都會對地產股會產生影響。一方面資本市場存在很大的不確定性，另一方面，房地產行情處于筑底階段但反彈弱于預期，所以對此不能過于樂觀。

2022年首輪集中供地，穩住了？

土地市場可以被視為樓市的先行指標。當前，2022年重點城市首輪集中供地正陸續拉開帷幕。值得注意的是，多個重點城市調整了今年首輪集中供地的規則，例如：東莞首批集中供地提出取消新房銷售限價、取消無償配建等，增強房企拿地信心。

目前已完成集中供地的多數城市首輪土拍熱度回升，流拍率下降，土地市場出現一定企穩跡象。

以合肥為例，據克而瑞研究中心統計，今年首輪土拍，合肥合計成交24宗含宅用地（其中2宗為純租賃用房），總成交金額達189.62億元。此次合肥土拍吸引40余家房企參拍，15宗地塊進入競品質環節，成交整體溢價率達到11.2%，是2022年目前已經進行集中供地的城市中平均溢價率最高的一個。此外，3月30日完成首輪集中土拍的重慶則是13宗地全部成交，無一流拍。

不過，也有個別城市如福州，首輪土拍流拍率依然超過三成。

一季度逾60城“穩樓市”

今年以來，樓市政策暖風頻吹，出手“穩樓市”的城市增加，并且逐漸從三四線延伸至二線甚至一線城市。

據中原地產研究中心統計，今年以來超60城出臺樓市新政，從降低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、加大引才力度，發放購房補貼等方面放松房地產調控政策。其中，包括福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等熱點城市。

近日，據媒體報道，福州放松樓市限購政策，非五城區戶籍家庭無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅。此前，哈爾濱取消3年“限售”，鄭州取消“認房又認貸”，調控松綁政策更多向二線城市蔓延。

此外，有媒體報道，深圳有關部門近日發聲稱，會視調控要求和市場形勢適時對二手房參考價格作出相應調整。業內人士認為，這意味著深圳的二手房參考價可能會出現一定幅度的上調，這可能帶來深圳樓市的預期轉向。

對于近期樓市政策的調整，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，限售、限購、限貸等，本來就是行政色彩極強的措施，相機抉擇。當樓市熱了，限制性措施就要啟動，或強化；反之，限制性措施就要弱化或退出。當下，多地樓市下滑明顯，已經影響到了全鏈條的正常循環，在保持房住不炒的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。

不過，他提醒，調控松綁的城市，都是銷售大幅度下滑、庫存壓力很大的城市。熱點城市房地產調控目前還是保持連續和穩定的。

樓市并未出現“大反轉”

盡管政策密集出臺，但從效果來看，購房者置業信心尚未恢復，市場活躍度仍顯不足，與“大反轉”還有很遠的距離。

中指研究院1日發布的數據顯示，2022年1-3月，百城新建住宅價格累計上漲0.06%，漲幅較去年同期收窄0.71個百分點，累計漲幅處近七年同期最低點。

一季度，重點100城新建商品住宅成交規模居歷史同期較低位，同比下降40.5%，與2019-2021年同期均值相比下降19.0%，較2019年同期下降17.0%，市場情緒整體偏低。其中，一二三線城市商品住宅成交規模下跌幅度均超三成。

房企業績也出現大幅下滑。中指院數據顯示，2022年1-3月，百強房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%；其中銷售額超千億房企僅2家，較去年同期減少3家；超百億房企46家，較去年同期減少30家。

李宇嘉認為，其實，目前除了少數熱點城市外，其他城市的房地產限制性措施比較少，或集中在中心區，限制性措施退出效果有限。當下仍有不少制約樓市的關鍵因素，比如疫情對經濟、收入、消費等方面的影響等，而這些因素并非短期政策調整就能迅速改變的。

來自：國是直通車

編輯：陳昊星

責編：魏晞

標簽： 地產股連續大漲 但樓市大反轉還遠未出現