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近期關(guān)于經(jīng)濟(jì)、樓市有兩大動(dòng)向值得關(guān)注！

第一個(gè)動(dòng)向是，第九版新冠防控方案公布，隔離管控尺度放寬了。

(資料圖)

在第九版這個(gè)新冠防控的方案中，入境人員的隔離時(shí)間從14+7縮短到了7+3。

密接管控也從七天的集中隔離調(diào)整為七天的居家。

還有，風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)降級的周期也大幅地縮短，還依據(jù)人口規(guī)模優(yōu)化區(qū)域的核酸檢測周期。

另外多個(gè)地區(qū)被中央警示通報(bào)，”過度防疫“，這很明顯的是想要抓住暑假的旅游旺季。而三亞對上海人的開放態(tài)度，更是直接把利好坐實(shí)了。

所以，這一點(diǎn)大家懂的自然懂，從7月1日起，經(jīng)濟(jì)建設(shè)就是接下來半年來的主要目標(biāo)了。

第二個(gè)動(dòng)向就是，關(guān)于樓市的各項(xiàng)數(shù)據(jù)的突然向好。

這些數(shù)據(jù)都是各大機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)：

中達(dá)證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示：

6月份樓市回暖形勢喜人。截至6月17日，四個(gè)一線城市新房成交面積環(huán)比大幅上漲，合計(jì)成交面積約為173.4萬平方米，環(huán)比增幅122%；

二線城市成交面積約為466.3萬平方米，環(huán)比增幅約為44%；三線城市的環(huán)比增幅則為31%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月上半月，其監(jiān)測的50城二手房日均成交量較5月日均水平超過20%。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)，6月深圳、東莞、杭州、佛山、青島的新房二手房成交量都出現(xiàn)了顯著回暖。

接著是官方表態(tài)——

國家統(tǒng)計(jì)局表示：“從近期的調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化。

官方表態(tài)之后，行業(yè)大佬們也出來表態(tài)。

6月28日，萬科郁亮吼了一句話，短期房地產(chǎn)市場已觸底。當(dāng)然他后面還說市場恢復(fù)是一個(gè)緩慢溫和的過程，恢復(fù)仍需要時(shí)間。

但顯然一些開發(fā)商等不及了。

7月1日，廣州20家樓盤集體紛紛以海報(bào)、公告等不同方式，宣布收回折扣、上調(diào)價(jià)格！

不出意外的接下來7、8、9三個(gè)月，大家會(huì)通過各種渠道，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、官方發(fā)言、第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)、自媒體公眾號等等，看到的數(shù)據(jù)都是上漲的， 樓市都是回暖的。

總之，在輿論的世界里，樓市已經(jīng)觸底回暖了。

2

但，真的回暖了嗎？事實(shí)是現(xiàn)實(shí)世界的樓市還在瘋狂地救市中。

截至6月30日，超過175個(gè)城市累計(jì)發(fā)布樓市新政接近600條。這才是真實(shí)樓市情況。

其實(shí)就是救不動(dòng)了。

所以現(xiàn)在開始靠輿論拉預(yù)期。接下來，各地救市只會(huì)更瘋狂。

3、4、5月一系列的救市，只是防止樓市進(jìn)一步惡化，樓市根本沒有見底。目前還沒看到讓樓市反彈的效果。現(xiàn)在只是在引導(dǎo)預(yù)期的階段。

目前樓市面臨三個(gè)無解的問題：

1、 既要又要還要，大概率是要失敗的。

目前調(diào)控的目標(biāo)是既要房價(jià)漲得不那么明顯，還要成交量上去拉經(jīng)濟(jì)，然后還要保住地方土地財(cái)政，這是很難的。

就如當(dāng)下美聯(lián)儲(chǔ)如履薄冰的想要維持資本市場穩(wěn)定，同時(shí)還要緊縮貨幣一樣。

目前中央層面在是不是全力以赴救樓市方面，還在搖擺中。

2、目前市場沒信心，沒安全感。

很多人不敢買房，是怕買了就被政策精準(zhǔn)打擊。

這不是沒有可能。在過去兩三年，這在中國房地產(chǎn)市場很常見。

這就是在當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，買的和沒買的，都沒有安全感。

銀行也是如此，哪怕現(xiàn)在貨幣政策是寬松的，但銀行依然謹(jǐn)慎放款，就是擔(dān)心日后被問責(zé)房貸比例過高。

此一時(shí)彼一時(shí)。

當(dāng)然，中國房地產(chǎn)還有一個(gè)問題是，因?yàn)樘幵谝粋€(gè)大通脹的時(shí)代，哪怕曾經(jīng)你被套的很厲害，但過幾年都能解套，然后還能吃到時(shí)代的紅利。

所以其實(shí)現(xiàn)在的中國樓市最大的問題就是在用通脹掩蓋所有問題。

3、出險(xiǎn)房企問題還沒更好的解決方案。

目前大多數(shù)出險(xiǎn)房企，都處于躺平狀態(tài)。這意味著更多的項(xiàng)目存在潛在停工和爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

百強(qiáng)房企業(yè)績近乎“腰斬”，銷售額破千億房企9家，較去年同期（19家）減少10家；百億房企85家，較去年同期（132家）減少47家。

TOP100房企權(quán)益銷售額均值為252.8億元，同比下降49.4%。

這些數(shù)據(jù)都表明一件事，那就是民企的債務(wù)危機(jī)還在繼續(xù)，更多的民企還在暴雷的邊緣徘徊。

上周包括碧桂園在內(nèi)的多家房企評級遭海外評級機(jī)構(gòu)下調(diào)，廣州老牌房企天譽(yù)置業(yè)債務(wù)違約等事件還在發(fā)酵，包括融信最近也是負(fù)面很多。

以上三個(gè)無解的問題，正在拖中國樓市回暖的后腿。

3

接下來會(huì)有更多的城市不得不實(shí)施“限跌令”。這將是接下來樓市的一大動(dòng)向。

6月，福建省平潭發(fā)布限跌令：對房企大幅降價(jià)銷售回籠資金等問題進(jìn)一步約束，上下幅度的15%。

7月，大灣區(qū)中山發(fā)布限跌令。

一時(shí)激情千層浪。很多人質(zhì)疑不讓開發(fā)商降價(jià)，違背市場經(jīng)濟(jì)精神。

事實(shí)上，發(fā)布限跌令是無奈之舉。

因?yàn)樵诋?dāng)下這個(gè)階段，每一個(gè)降價(jià)促銷開發(fā)商都懷著一顆想跑路的心。

對他們而言，趁著還能賣，能賣一套是一套，然后拿錢就跑，或者干脆就躺平。

所以限跌一定程度上也是為了防止開發(fā)商惡意躺平，防止他們割完就跑。

畢竟在當(dāng)下開發(fā)商躺平，他們是沒什么損失的，反而是利益最大化。

在當(dāng)下，他們捆住的購房者越多，他們反而越安全。

因?yàn)橥９ち耍懈嗟捻来a要求政府介入托底給予支持。

就算最后解決不了，爛尾了，開發(fā)商也不虧，反正賣得差不多了，該拿的錢也都拿了。

想想去年9月的恒大，就是這樣做的。

在這種情況下，有兩點(diǎn)需要注意：

1、一定要遠(yuǎn)離所有發(fā)布限跌令的城市。

目前全國已經(jīng)20余城發(fā)布“限跌令”，岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山、張家口、平潭、中山。

接下來還會(huì)有更多，而發(fā)布限跌令的城市主要是三四線。

在克爾瑞的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，在5月底，三四線普通住宅去化周期增長至近30個(gè)月。

大家可以想象一下，平潭還是位于福建的一個(gè)近40萬人的是著名的漁業(yè)基地。尚且如此。

其它中西部三四線會(huì)是怎樣，無法想象。

謹(jǐn)記！除非自住學(xué)區(qū)，不在三四線買房投資。

特別是發(fā)布限跌令的城市，開發(fā)商都跑不了，更何況是你。

2、千萬不要買一次降價(jià)超過15%項(xiàng)目。

便宜15%是個(gè)臨界點(diǎn)。很多人便宜10%不會(huì)心動(dòng)，可一旦超過15%，就很難把持住了。

對開發(fā)商來說毛利的均值是20%，如果一個(gè)開發(fā)商一次性降價(jià)超過15%，基本上就是賣一套賠一套。

如果不是他想跑，那他就是瘋了。

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