作者|郭菲菲 肖望

(資料圖)

編輯丨楊布丁

出品丨棱鏡·騰訊新聞小滿(mǎn)工作室

7月12日深夜10點(diǎn)半，一封《鄭州奧園譽(yù)湖灣業(yè)主集體停貸告知書(shū)》被發(fā)至業(yè)主群里，號(hào)召大家簽字響應(yīng)。第二天中午，434多位群內(nèi)業(yè)主中，已有184位表態(tài)同意參與停貸。

“我們并不是跟風(fēng)，也清楚停貸意味著什么，現(xiàn)在只能放手一搏。”一位奧園項(xiàng)目業(yè)主說(shuō)，項(xiàng)目從去年10月停工至今，我們和開(kāi)發(fā)商、監(jiān)管方、銀保監(jiān)會(huì)等各方多次溝通，但目前仍看不到任何復(fù)工跡象。

自6月30日，江西景德鎮(zhèn)恒大一項(xiàng)目全體業(yè)主打響強(qiáng)制停貸第一槍后，一場(chǎng)集體停貸潮正在快速蔓延。

克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，截至7月13日，已有106個(gè)項(xiàng)目加入其中，涉及深圳、武漢、鄭州、長(zhǎng)沙等近20個(gè)多城市，其中鄭州一市就達(dá)到26個(gè)項(xiàng)目，涉事開(kāi)發(fā)商包括恒大、世茂、富力、陽(yáng)光城等，尤以暴雷的恒大項(xiàng)目最多，近30個(gè)。

“按照最低首付比例，上述停貸項(xiàng)目借款人尚未歸還的貸款額度，約在3700億元，基于最保守的預(yù)估，即便全部壞賬，總額度也僅占目前個(gè)人住房貸款余額38萬(wàn)億比重不到1%。”上述研究機(jī)構(gòu)判斷。

綜合多個(gè)維權(quán)樓盤(pán)來(lái)看，業(yè)主們之所以被迫選擇停貸，共同理由直指，銀行在房屋主體未封頂前即違規(guī)為開(kāi)發(fā)商發(fā)放按揭貸款，開(kāi)發(fā)商借此將銷(xiāo)售資金抽掉挪用，導(dǎo)致項(xiàng)目停工或爛尾。此外，告知書(shū)對(duì)象還包括當(dāng)?shù)卣⒆〗ň帧y保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

業(yè)主們的普遍訴求，是停貸止損，并借此倒逼商業(yè)銀行也加入復(fù)工隊(duì)伍，直至復(fù)工或交房之日，才恢復(fù)償還按揭月供。

上述問(wèn)題樓盤(pán)的銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)，大多發(fā)生在2021年上半年之前。彼時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管寬松，開(kāi)發(fā)商挪用項(xiàng)目資金用于還債、拿地?cái)U(kuò)張的情況稀疏平常。當(dāng)恒大、藍(lán)光等房企暴雷潮開(kāi)始時(shí)，“保交樓”首要任務(wù)下，地方政府才開(kāi)始收緊預(yù)售資金監(jiān)管，但為時(shí)已晚，留下規(guī)模巨大的爛尾樓業(yè)主。

一家央企融資部人士對(duì)此解釋稱(chēng)，此前，開(kāi)發(fā)商用土地項(xiàng)目做抵押，找熟悉的銀行做開(kāi)發(fā)貸，賣(mài)了房，購(gòu)房者的按揭貸款也會(huì)向這家銀行大幅傾斜，后者往往也是預(yù)售資金監(jiān)管行，雙方利益深度捆綁之下，對(duì)于提前發(fā)放貸款以及開(kāi)發(fā)商隨意抽走挪用銷(xiāo)售回款，銀行的監(jiān)管往往流于形式。

開(kāi)發(fā)商房子已賣(mài)掉，銀行按揭貸款已發(fā)放，監(jiān)管賬戶(hù)資金不翼而飛，復(fù)工遙遙無(wú)期。這筆龐大的爛尾樓盤(pán)歷史舊賬，究竟誰(shuí)來(lái)為此買(mǎi)單？

“房子還沒(méi)蓋到我那一層”

在老家開(kāi)旅行社的周云（化名），在2021年5月跑到鄭州花了220多萬(wàn)買(mǎi)了一套120平的房子，首付交了80多萬(wàn)。不幸的是，開(kāi)發(fā)商恰好是后來(lái)暴雷的奧園集團(tuán)。

“旅游生意一落千丈，每個(gè)月還要還9000多的月供，真是撐不住。”周云說(shuō)，停貸可能意味著上銀行征信，房子被法拍，但問(wèn)題是，“現(xiàn)在房子還沒(méi)蓋到我那一層，最后即使被起訴保全資產(chǎn)，拿什么去拍賣(mài)？”。

周云這些業(yè)主們?cè)虮O(jiān)管方呈交一份納入問(wèn)題樓盤(pán)申請(qǐng)信，信中寫(xiě)道，因總公司奧園集團(tuán)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，銷(xiāo)售收入7億元被其非法挪用；此外，來(lái)自?shī)W園的說(shuō)法，浦發(fā)銀行鄭州分行因與開(kāi)發(fā)商存在借款合同糾紛，利用其作為監(jiān)管銀行的便利條件違法劃走監(jiān)管賬戶(hù)銷(xiāo)售款4000多萬(wàn)元，并凍結(jié)1600萬(wàn)元，這導(dǎo)致項(xiàng)目自2021年10月起開(kāi)始停工至今。

究竟多少銷(xiāo)售資金被抽走，包括鄭州奧園項(xiàng)目在內(nèi)，大多數(shù)停工樓盤(pán)業(yè)主們都難以獲得更為精準(zhǔn)的數(shù)字，他們被告知的借口多為“涉及公司商業(yè)秘密”。

2022年6月，西安未央?yún)^(qū)住建局曾向世茂集團(tuán)總部發(fā)函，稱(chēng)因集團(tuán)抽掉預(yù)售資金，導(dǎo)致西安世茂璀璨傾城資金缺口達(dá)11億元，項(xiàng)目停工，要求世茂退還資金至監(jiān)管賬戶(hù)。不過(guò)，這筆錢(qián)是否能從已經(jīng)爆雷的世茂集團(tuán)身上追回，目前尚未看到追債結(jié)果。

遺憾的是，類(lèi)似西安這類(lèi)官方追債并明確資金規(guī)模的案例并不多。

距離鄭州數(shù)百公里之外的武漢光谷，擁有382名碩博生業(yè)主的綠地星河繪項(xiàng)目也面臨爛尾。該項(xiàng)目停貸告知書(shū)顯示，項(xiàng)目銷(xiāo)售回款達(dá)48億元，其中有7.25億元重點(diǎn)監(jiān)管資金被綠地違規(guī)挪用一空，導(dǎo)致樓盤(pán)工程量完成不足35%，距離交房日期僅剩半年，已構(gòu)成事實(shí)性合同違約。

對(duì)此，武漢房管局官網(wǎng)顯示，2021年11月8日，該項(xiàng)目公司在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，存在未按規(guī)定將房?jī)r(jià)款存入監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)的問(wèn)題。不過(guò)監(jiān)管方也并未披露具體資金規(guī)模。

有綠地項(xiàng)目業(yè)主代表表示，業(yè)主們與綠地、房管局及區(qū)政府三方會(huì)談近10次，在貨值已賣(mài)光的情況下，官方曾承諾通過(guò)處置綠地在武漢的資產(chǎn)，來(lái)填補(bǔ)項(xiàng)目資金窟窿，但現(xiàn)在進(jìn)展緩慢。

極端方式倒逼解決方案？

多位集體停貸項(xiàng)目業(yè)主表示，告知書(shū)公開(kāi)后，目前尚未收到銀行等各方的反饋意見(jiàn)。

鄭州一家股份行業(yè)務(wù)經(jīng)理認(rèn)為，業(yè)主單方面宣布停貸不可行，這屬于單方面撕毀合同違約，“業(yè)主們停貸，應(yīng)該只是手段而不是目的。他們想通過(guò)極端的方式倒逼相關(guān)部門(mén)出面解決”。

保交樓事關(guān)民生，但從實(shí)際操作來(lái)看，指望土地財(cái)政匱乏的地方政府出面相救也不容易。這其中，資金無(wú)疑是橫跨在樓盤(pán)復(fù)工面前的最大障礙，想要追回被抽走的銷(xiāo)售款實(shí)屬難事。

以最近輿論熱議中的河南學(xué)歷最高樓盤(pán)為例，被開(kāi)發(fā)商挪用的10億元銷(xiāo)售額之所以能夠追回，關(guān)鍵在于這筆錢(qián)去向明晰，被鎖定在鄭州其他區(qū)另一宗土地款賬戶(hù)上，并非用于其他用途或被總部集團(tuán)抽走，故能在更高級(jí)別監(jiān)管層的多方斡旋下成功討回。

對(duì)于停工樓盤(pán)如何復(fù)工，一位頭部房企區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，若項(xiàng)目貨值售盡，資金又被抽走，復(fù)工難度極大；如果趕上市場(chǎng)銷(xiāo)售火熱，房?jī)r(jià)上漲期，項(xiàng)目后續(xù)還有未售貨值，那肯定不乏接盤(pán)者入局，進(jìn)場(chǎng)盤(pán)活項(xiàng)目，但現(xiàn)在還看不到市場(chǎng)整體迅速回暖的趨勢(shì)。

北京某律所房地產(chǎn)、破產(chǎn)領(lǐng)域資深律師則表示，對(duì)爛尾樓最好的解決方式就是及時(shí)止損，除非房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期有大幅反彈。

在上述律師看來(lái)，爛尾樓變現(xiàn)價(jià)值很低，如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)達(dá)到破產(chǎn)重整的條件，應(yīng)盡快啟動(dòng)破產(chǎn)程序，如果能繼續(xù)引入開(kāi)發(fā)資金重建是對(duì)各方最有利的方案，但需要給引入的資金方穩(wěn)定的預(yù)期，確保其在債務(wù)中的優(yōu)先地位，這需要所有的債權(quán)人共同推動(dòng)解決，通過(guò)專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)對(duì)債權(quán)債務(wù)進(jìn)行梳理、摸底，在這個(gè)基礎(chǔ)上去盤(pán)活資金，才有可能解決爛尾樓的情況。

集體停貸，前路未明

一旦集體停貸落地，從法律層面來(lái)看，業(yè)主們能夠及時(shí)止損嗎？

一位西安當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商人士介紹說(shuō)，購(gòu)房合同關(guān)于逾期交付責(zé)任一欄規(guī)定中，絕大多數(shù)合同均為開(kāi)發(fā)商支付一定比例違約金，但也有約定逾期交付多久，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，開(kāi)發(fā)商退還全部房款并支付違約金，“這需要看具體合同而定”。

不過(guò)，上述北京某律所房地產(chǎn)、破產(chǎn)領(lǐng)域資深律師表示，合同具有相對(duì)性，即只能對(duì)合同當(dāng)事人產(chǎn)生拘束力，非合同當(dāng)事人不能訴請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行合同。開(kāi)發(fā)商與業(yè)主、業(yè)主與銀行是不同的合同關(guān)系，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，開(kāi)發(fā)商拿到預(yù)售許可證后就可以銷(xiāo)售樓盤(pán)；銀行與開(kāi)發(fā)商之間涉及開(kāi)發(fā)貸、預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，而業(yè)主與銀行之間是借貸關(guān)系，業(yè)主向銀行借錢(qián)，用于支付短缺的購(gòu)房款。

該律師指出，即便銀行存在開(kāi)發(fā)貸違規(guī)、預(yù)售資金監(jiān)管不力的情況，也不能成為業(yè)主們不還按揭貸款的抗辯理由。樓盤(pán)爛尾，是開(kāi)發(fā)商違約，則應(yīng)該按照合同來(lái)追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，業(yè)主在樓盤(pán)逾期交付時(shí)，由此產(chǎn)生的租房費(fèi)用、房屋增值、出租等權(quán)益損失，都是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的問(wèn)題。

在具體司法實(shí)踐中，樓盤(pán)爛尾，購(gòu)房者單方面停貸仍難以獲得法理支持，法院通常判決購(gòu)房者仍需向銀行承擔(dān)償還房貸責(zé)任。

不過(guò)，就在2022年2月，首例支持購(gòu)房者的司法案例產(chǎn)生。一位購(gòu)房者因樓盤(pán)爛尾拒還銀行月供，浙江嘉興中院判決，改由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

值得注意的是，該案例的的關(guān)鍵點(diǎn)在于，開(kāi)發(fā)商此前已申請(qǐng)破產(chǎn)清算，涉案樓盤(pán)未竣工驗(yàn)收，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者已解除與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

對(duì)此，北京盈科（上海）律師事務(wù)所郭韌撰文表示，未來(lái)法院對(duì)這類(lèi)情況究竟如何審判尚不可知，但最近各地業(yè)主要求停貸事件，一旦成功，購(gòu)房人不用訴訟花錢(qián)，也不用申請(qǐng)解除合同，保留房屋未來(lái)還能造好交房的權(quán)利，且在無(wú)法確保房屋可交付情況下，停止還貸，及時(shí)止損，的確非常高明。當(dāng)然一旦停止還貸，是否會(huì)征信有影響等等也是隱患。

對(duì)于周云這些業(yè)主們來(lái)說(shuō)，當(dāng)生活難以繼續(xù)，征信已不在他們考慮范圍內(nèi)了。“停貸只是爛和更爛之間的被迫選擇，并不是能從中贏得什么，只是沒(méi)有辦法的辦法，現(xiàn)實(shí)逼迫我躺平。”他說(shuō)。

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標(biāo)簽： 停貸潮波及上百個(gè)樓盤(pán) 恒大最多 業(yè)主交了80萬(wàn) 房子都沒(méi)