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“對房地產行業而言，‘房住不炒’的主基調不會改變，優勝劣汰仍將繼續，行業發展將趨向平穩?！敝袊鹈毓杉瘓F有限公司(以下簡稱“中國金茂”，00817.HK）在公告中稱。

(資料圖片)

8月30日晚間，中國金茂發布中期業績公告，今年上半年，公司累計實現總營業收入287.4億元，同比增長1.02%；扣除225.2億元的銷售成本后，毛利為62.25億元，同比增長7.81%；整體毛利率則為21.65%，同比上升1.36個百分點。近年來，中國金茂的毛利率持續下探，至2022年中期末實現回升。

上半年，中國金茂實現融資成本的進一步降低，為3.76%，創歷史新低；其累計回款也達733億元，回款率為105%，創歷史新高。

不過，從總的成本端來看，上半年中國金茂的銷售和營銷開支（包括公司在日常經營中所需支付的廣告宣傳費用、銷售代理機構費用等）達到10.57億元，同比增長64%，增幅遠超同期總營業收入同比增幅；另有約3.23億元的其他支出，同比增長162.6%，由此對利潤空間形成擠壓。上半年，公司所有者應占凈利潤25.7億元，同比減少40%。

盡管如此，中國金茂稱，董事會決議向公司股東派發中期股息每股9港仙，中期股息將于2022年11月30日或之前派發予各股東。在當前的地產行情下，能夠向股東派息實屬不易。

融資近200億元?成本降至3.76%

中期報告顯示，上半年，中國金茂合同銷售699億元，毛利同比上升8%至62.25億元，實現凈利潤41.33億元，同比減少28.87%。具體到歸屬母公司凈利潤25.71億元，同比減少40.23%；非控股權益應占凈利潤15.62億元，較去年同期的15.1億元增3.44%。

2019年～2021年，中國金茂的中報數據顯示其毛利率分別為18.42%、16.23%、和10.15%，呈逐年下降的趨勢。不過，到2022年中期，這一數據實現一定程度的觸底回升，為10.83%。

期內，中國金茂累計回款733億元，回款率105%，創下歷史新高；融資成本則進一步下降至3.76%，創歷史新低。

中國金茂保持了融資渠道暢通，期內獲得近200億元直接融資，其中包括發行利率為3.4%的87.08億元全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅3.5%的15億元全國首單地產行業并購主題公司債等。

業績會上，中國金茂表示，公司與多家優質金融機構保持著良好信任與合作，尚有1308億元未提取銀行授信及未使用直融額度。

截至上半年，公司債務98%為銀行類、直融類、保債類融資。一年內到期債務占比下降6.7個百分點，占24.6%。上半年，中國金茂大幅降低永續債金額，永續債降幅達40.5%。

在融資成本方面，截至6月末，公司利息開支總額約30.07億元，同比下降4%；資本化利息開支約為16.52億元，同比增加2%。中國金茂上半年的融資成本約為13.55億元，同比減少12%。中國金茂的凈債務約為718.5億元，現金及現金等價物約328.87億元，計息銀行貸款及其他借款總計約1141.72億元。

中國金茂在一年內需要償還的計息銀行貸款及其他借款約280.59億元，考慮到受限制存款及現金為94.34億元，中國金茂的短期內債務壓力尚存。

中報數據顯示，中國金茂的現金短債比、凈負債率、剔除預收后資產負債率相關指標進一步優化，繼續保持“三道紅線”全綠。

上半年，標普、惠譽、穆迪三大國際評級機構均對中國金茂維持全投資評級認定，標普將金茂評級“展望”上調至“穩定”。

2022年1-8月全國房地產企業拿地TOP100排行榜

2022年1-8月中國房地產企業銷售業績排行榜

投資聚焦一、二線城市

截至6月30日，中國金茂在全國布局34個城市運營項目。上半年，中國金茂簽約銷售額的25%來源于城市運營項目。1~8月中國金茂新獲取11個項目，全部位于一二線核心城市，其中48%由城市運營項目貢獻。

不過，從總體看，中國金茂在公開市場上的投資力度相對保守。報告期內，中國金茂在成都、合肥、北京等地核心位置獲取3宗地塊，同步獲取天津東麗、青島即墨等城市運營后批地塊，整體拿地溢價率僅為0.6%，全部底價拿地。上半年，中國金茂獲取項目的總建筑面積約為188萬平方米。

上半年，中國金茂加大了收并購的力度。6月9日，中國金茂發布公告，宣布擬私有化中國宏泰發展(以下簡稱“宏泰”)。據悉，宏泰擁有多個優質產城項目，基石項目龍河新城位于京津冀首都經濟圈，如私有化進程順利推進，中國金茂將鎖定龍河新城約2萬畝土地儲備。

6月17日，中國金茂旗下的金茂服務收購首置物業100%股權，拓展了包括住宅、購物中心、城市核心綜合體在內的53個合約及鎖定項目。收購完成后，金茂服務的在管物業組合更加豐富，城市一體化運營服務體系日臻完善。

上半年，金茂服務自主外拓，新簽約平陽鰲江城市服務、贛江中醫藥科創城、浙江金華城市服務3個城市運營項目，在城市物業服務領域持續取得突破。

物業開發及投資業務之外，上半年中國金茂多元業務協同發展，成功分拆旗下物業管理平臺金茂服務（00816.HK）于港股上市。

2022年上半年，金茂服務總營業收入10.97億元、歸屬母公司凈利潤1.69億元，同比增長59.95%、93.85%；截至期末，合約建筑面積約為6960萬平方米、在管建筑面積約為4550萬平方米，同比增長57.8%、128.6%。

物業出租方面，截至6月30日，公司持有的北京凱晨世貿中心、西城金茂中心、長沙梅溪湖國際研發中心的出租率都是100%，上海金茂大廈寫字樓出租率為93.8%，南京玄武湖金茂廣場一期寫字樓的出租率為87.4%。

中國金茂在半年報中表示，“未來本集團將繼續堅持‘城市運營商’定位，堅持‘科學至上’理念，狠抓提質增效，實現從常規發展模式向創新驅動模式、從規模導向往市值導向和利潤導向轉型。”

標簽： 融資成本