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8月27日，山東省住建廳發(fā)布《關(guān)于全面推行“先驗房后收房”制度推動提升住宅工程交付質(zhì)量的通知》，強調(diào)將在全省范圍內(nèi)推行“先驗房再收房”制度，并指出要為業(yè)主創(chuàng)造條件，全面了解房屋質(zhì)量問題。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅在接受記者采訪時表示，商品房尤其是毛坯房在驗收時，業(yè)主通過肉眼通常難以發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題。即使發(fā)現(xiàn)問題，此時建筑物已經(jīng)建好，開發(fā)商也多采用“小修小補”方式解決。

郭毅認為，如果政府能夠引入第三方檢測機構(gòu)，對建筑物的外在和隱蔽工程質(zhì)量同時檢測，或許能更好地發(fā)揮審核效果。

收房環(huán)節(jié)尚存亂象

今年7月末，中央政治局會議提出“保交樓、穩(wěn)民生”以來，“保交樓”行動很快成為全國各城市的一致步伐。事實上，“保交樓”的“保”字含義豐富，“保”強調(diào)的不僅是按時交付，還蘊藏著“保質(zhì)量”的內(nèi)涵。

“保交樓”更要“交好樓”，而“新房驗收”正是“交好樓”的關(guān)鍵一環(huán)。在全國各地“保交樓”的陣營中，山東省已率先在全省實施“先驗房再收房”舉措：8月27日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于全面推行“先驗房后收房”制度推動提升住宅工程交付質(zhì)量的通知》（下稱“山東省《先驗房后收房通知》”）表示，將在全省新建商品住宅中全面推行“先驗房后收房”制度。

業(yè)內(nèi)人士表示，“先驗房后收房”絕對有必要再強調(diào)，因為有個別地方并不嚴格遵循“先驗房再收房”準則，少數(shù)開發(fā)商還存在不規(guī)范交房行為。記者了解到，目前在新房交付環(huán)節(jié)，部分企業(yè)的確存在不規(guī)范操作。

8月29日，一位購買張家口懷來縣某知名房企項目的購房者對記者表示，該項目銷售人員曾要求其“先簽字收房，再給鑰匙驗房”。這名購房者向記者表示，由于當時無法看到房內(nèi)景象，因此不得不拒絕收房：“開發(fā)商未履行’先驗房再收房’制度，反而采取’先收房再驗房’的做法，這不是讓購房人’開盲盒’嗎？”該名購房者認為。

除了上述項目，廊坊市永清縣凱越城二期的業(yè)主陳雨（化名）也對記者反映，永清縣凱越城二期延遲交房兩年多后終于等來開發(fā)商“通知收房”，但沒想到的是，開發(fā)商雖然通知收房，該項目卻并未經(jīng)相關(guān)部門驗收。

陳雨向記者表示，今年5月1日，開發(fā)商永清縣澳凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放“交房通知書”，通知業(yè)主5月6日收房，但業(yè)主們在“探房”時發(fā)現(xiàn)，新房不僅存在漏水、墻皮脫落、電梯故障等問題，更尷尬的是小區(qū)竟然未通天然氣。雖然個別業(yè)主由于特殊原因已選擇收房，但大多數(shù)業(yè)主都因質(zhì)量和配套問題拒絕收房。

陳雨稱，由于小區(qū)未通天然氣，那些已收房的業(yè)主目前只能使用電磁爐做飯。雖然飲食問題可以克服，但今年寒冬的取暖問題則是擺在入住業(yè)主面前的一道難題。

值得說明的是，陳雨提供的投訴截圖顯示，今年5月9日，永清縣住建局在回復陳雨的投訴時指出，經(jīng)與永清縣澳凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司核實，該項目未通過驗收，永清縣住建局當時表示“將立即下達’停止交房’通知”。

記者注意到，山東省《先驗房再收房通知》強調(diào)，推行“先驗房后收房”制度，是對商品住宅“交付驗收”流程的再造和規(guī)范的細化，提前創(chuàng)造條件讓業(yè)主全面了解、現(xiàn)場查驗房屋質(zhì)量狀況，對于維護購房群眾合法權(quán)益，提前解決質(zhì)量問題，化解矛盾糾紛具有重要的現(xiàn)實意義。

8月29日，京潤律師事務所主任、著名房產(chǎn)律師張志同接受記者采訪時表示，按照相關(guān)法律規(guī)定，商品房交易本就有“先驗房再收房”的規(guī)定，開發(fā)商唯有通過相關(guān)部門的驗收后才具備交付資格。此外，張志同律師還指出，如果開發(fā)商在合同約定的期限內(nèi)未能通過相關(guān)部門的驗收、導致無法交付，這種情況購房者可以要求退款或通過訴訟途徑維權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士認為，此次山東省發(fā)布《先驗房后收房》通知，不僅具有積極的引導意義，也是對購房者權(quán)益保障的依據(jù)以及對開發(fā)商規(guī)范操作交房程序的警醒。

專家建議引入第三方檢測機構(gòu)

值得注意的是，山東省《先驗房后收房通知》有這樣的措辭：為業(yè)主“創(chuàng)造條件”全面了解、現(xiàn)場查驗房屋質(zhì)量狀況。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，這是一個信號，山東省號召并要求“先驗房再收房”，其實是將容易引發(fā)矛盾的“驗收問題”擺在明處，不僅是讓開發(fā)商打消“搞小動作”的想法，也是在為業(yè)主收房“撐腰”。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅在接受記者采訪時分析，交易雙方購買“所有商品”都是先驗貨再收貨的原則，但房子具有一定的特殊屬性，作為大宗交易產(chǎn)品，在交付之時已是成品，尤其針對毛坯房的驗收，作為業(yè)主，驗收通常只能看到室內(nèi)空間或門窗等，真正的“隱蔽工程”難以通過肉眼驗收識別。而在驗收過程時發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商也多采用“小修小補”的方式解決。事實上，真正大的質(zhì)量問題，業(yè)主通過肉眼驗收的方式，是難以發(fā)現(xiàn)的。

那么，如何能夠更好保障“交好樓”以保障購房者權(quán)益呢？

郭毅指出，針對“驗房環(huán)節(jié)”，應當是政府在開發(fā)商取得竣工備案時，組織專業(yè)機構(gòu)進行評定，對新房檢測、驗收不僅要包括建筑物的外在建筑品質(zhì)，更要包括隱蔽工程質(zhì)量。只有通過專業(yè)機構(gòu)的檢測和評定的開發(fā)商才能獲取大產(chǎn)權(quán)證，才有資格分割給業(yè)主單獨的產(chǎn)權(quán)證。

山東省《先驗房再收房通知》另指出，山東將按照“政府引導、企業(yè)主導、業(yè)主參與、專業(yè)保障”的原則，在新開工建設(shè)的商品住宅中全面推行。其他尚未竣工交付的住宅工程，可參照實施。

對此，郭毅認為，業(yè)主公開驗收盡管是其中一個環(huán)節(jié)，但業(yè)主不具備專業(yè)性，如果政府主導引入第三方專業(yè)機構(gòu)驗收，會有更好的質(zhì)量審核。

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