11月19日，西安出臺樓市新政，支持剛性和改善性住房需求。其中，二手房購買條件進一步優化，只要落戶即可購買二手房。

此前，全國大部分城市房地產市場普遍轉冷之下，來自國家統計局的數據顯示，西安二手房價格連續第三個月下降。同時，網簽備案量連續兩月環比走低。

西安二手房出現“抄底價急售”

(資料圖片)

面對西安二手房價格和成交連續下滑的情況，上周，記者對西安二手房市場進行了走訪調查。

“抄底價急售，159萬，中間層不臨街，撿漏。” 西安辛家廟一家房產中介的工作人員告訴記者，這樣的房子若是放到一年多以前能賣到180萬，還不一定有房。

該工作人員表示，這套降價20多萬的三居室，房本已滿兩年，“業主誠心出售。”據他介紹，附近像這樣的房子還有不少，“有的雖然掛牌價一萬四五，但價格可以再談。”

“金九銀十”本是房地產旺季，但在今年，二手房價格走勢低迷。

上周，國家統計局公布的數據顯示，10月西安二手住宅銷售價格環比下降0.2%。這已經是西安二手房價格，連續第三個月下降。而近一年時間里（2021年10月-2022年10月），西安二手房價格僅有3個月小幅上漲，今年1月持平，其余8個月均下跌。

對比去年10月，西安二手住宅銷售價格同比下降2.1%。

“相比新房，二手房政策監管弱、定價隨意性強。”房地產行業資深分析師朱郁表示，這也造成了市場火熱時，一二手房價格倒掛。隨著市場預期轉向，疊加新房供應影響、學區房炒作降溫，二手房交易不可避免轉冷。為了盡快出手，業主開始選擇降價出售。

實際上，“抄底價”不一定就是價格底部。在西安市北郊文景路一家中介門店，有房源打出“抄底價”標識。同樣是這套“底價”出售的房子也在網絡上掛牌出售，網掛信息則標注“先到先得，價位可談”。

中介人士稱“降價兩三千普遍”

今年以來，西安二手房市場在供應端變化巨大，而對應到需求端也出現相應的變化。

一方面，“限售”政策放寬，網簽滿三年或拿到房產證滿兩年的二手房，即可上市銷售。另一方面，中介平臺在掛牌房源時不再顯示二手房指導價。

在這之后，西安二手房交易量一度走高，但熱度并未能延續下去。

據西安市住建局公示，今年8-10月，西安二手住宅網簽備案面積62.62萬㎡，58.49萬㎡，42.27萬㎡。其中，9、10月環比下降6.6%、27.73%。

伴隨交易量回落，二手房掛牌價難以保持高位。

瑪雅房屋西安草場坡店負責人李周生說，去年很多業主只是試探性降價。今年因為房子不好賣，價格跳水越來越多。他表示，下半年以來疫情反復，不少中介門店經營受影響，加上購買需求不振，市場觀望情緒明顯。

“近幾個月我們掛牌的二手房、新房房源各占一半，結果反而是新房容易成單。” 碑林區一家中介門店負責人稱，這主要是新房房源有團購優惠，首付也能做分期。二手房需要首套房三成、二套房六成首付，購買門檻相對較高。他說，為了促成交，現在二手房每平方米降價兩三千元很普遍，有些甚至每平降價四五千元。

一些區域樓市的“天花板”，價格也不再堅挺。

西安高新區一家房產中介表示，丈八板塊、錦業路板塊幾個帶教育指標的熱門樓盤，今年初掛牌價普遍3萬元/㎡以上，如今已回調到2.6萬-2.9萬元/㎡。尤其是配屬學校“民轉公”房源，業主降價也不好出手。

西安二手房掛牌量超13萬套

在全國范圍內，二手房市場正經歷罕見回調。

以10月份為例，全國70個大中城市里，多達62個城市二手房價下降。與此同時，越來越多城市房源掛牌量攀上新高。美城機構公布的一份數據顯示，北京、廣州、重慶、武漢、杭州、成都、蘇州、南京、西安等14個城市二手房掛牌量超過10萬套。

其中，西安10月份二手房掛牌量超13萬套，相比3月份的10.43萬套增加近四分之一，預計去化周期57個月（約4.8年）。意即按目前的銷售進度，全部賣完需要近5年。

對此，資深地產人士、西安碑林區特色街區建設發展有限公司執行董事夏強認為，二手房交易更多取決于個人協商，按掛牌量來測算去化周期有待商榷。但是，今年以來，政策變化且房產增值預期下降，包括西安在內各大城市，二手房掛牌量的確大幅增加。

由于房源產權等原因，中介機構會將部分房源進行隱匿，只在公司內部供經紀人瀏覽。因此，13萬套房源或許還不是西安精確的掛牌數據，實際掛牌銷售的房源肯定會高于13萬套。

下半年以來利好政策不斷

近年來，西安二手房掛牌量多在8-9萬套。目前超13萬套的掛牌量，創下近年新高。背后原因為何？是受政策刺激、換房需求增多，還是業主基于悲觀判斷套現離場？

看一下政策面，財政部、稅務總局日前發出新政，今年10月1日至明年12月31日，出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新買房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個稅予以退稅優惠。顯然，這促使有意換房的業主“賣一買一”的意愿增強。

此外，全國已有包括北京、深圳等20多個城市出臺“帶押過戶”政策。即賣方無須結清二手房原有按揭（抵押）貸款，也可辦理不動產過戶登記，并同步完成買家按揭貸款的抵押登記。而相關消息顯示，該項政策近日已在西安正常開展。

一個共識是，利好政策激發了改善型購房者的入場節奏，二手房掛牌量增多是自然結果。

不過，除了換房需求，也有部分業主屬于套現“離場”。比如，高新區錦業二路一套145㎡的三居室，掛牌四個月來，從420萬降到390萬。據中介工作人員介紹，“這套房子是業主幾年前買的法拍房，入手成本相對較低。所以，我們基于市場形勢和業主多次溝通，把價格談低了些。”

上述中介稱，掛牌量提升存在業主預期因素，但實際原因很難判斷。比如，有些業主可能一開始就是出于投資目的持有房產，也有的是工作、生活變動，造成房屋閑置。

新政后市場能否被激活？

11月19日，西安出臺《關于支持剛性和改善性住房需求有關問題的通知》，除了涉及臨潼等5個區域解除限購；二孩及以上家庭，可多買一套住房；人才購房無須提供社保或個稅材料等有利于購房內容。還進一步優化了二手房購買條件：1、外地遷入無房家庭，落戶后可購買首套二手房；2、非戶籍持《居住證》且連續6個月繳納社保或個稅，可購買二手房。

此前落地的“帶押過戶”是對二手房交易流程的重大優化，再加上新政的加持，顯然，對二手房市場形成利好，有利于加快房源流通，而購房條件進一步放寬，將促動市場購買力釋放。未來幾個月成交量有望企穩，但是價格能否出現上漲，還是要市場說了算。

朱郁認為，此次西安樓市新政對房地產市場基本面改善有積極作用，但政策落地后對于市場實際影響還有待觀察，這個“消化期”可能會在未來幾個月內通過房源掛牌量、成交量反映出來。

夏強表示，當前制約房地產復蘇的障礙是市場前景未見明朗，銷售尚未明顯改善，未來一段時間，樓市走向關鍵取決于宏觀經濟復蘇進度。而且，西安市場新房交易一直占絕對比重，前幾年二手房火爆，與新房供不應求有關。近兩年一、二手房價格倒掛，對二手房購買力形成擠壓。在政策支持下，被釋放的購買力會選新房還是二手房，價格仍會是一個關鍵因素。

就各地二手房掛牌量大幅走高的情況，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，過去幾年，各大城市新房供應充足，新房變次新房，二手房掛牌量本身已有較大基數。從需求端來看，當前購房者仍比較謹慎，這意味著房產銷售周期可能進一步拉長，以價換量成為常態。

據“東市西市”微信公眾號 K30

標簽： 二手房交